har du funderat på att använda en 1031-utbyte för att sälja din nuvarande kommersiella fastigheter men du är inte säker på om din egendom kvalificerar sig och hur lång tid det tar? Du är inte ensam. Vi får dessa frågor varje dag, så vårt team på Westwood Net Lease Advisors, som specialiserat sig på 1031s, trodde att vi skulle ge våra läsare en översikt över vilka typer av fastigheter Du kan byta ut och tidslinjen involverade.
kvalificerar min egendom för en 1031-utbyte?
1031-utbytessektionen i IRC säger att du kan investera vinster från försäljning av en förvaltningsfastighet till en eller flera ”liknande” egenskaper inom 180-dagar och skjuta upp kapitalvinstskatt.
Like-kind är all egendom som köps för investeringsändamål som är liknande i naturen. Du kan byta en hyreshus för rå mark eller oförbättrad egendom för en NNN-hyresfastighet. Du kan köpa ny detaljhandel eller sälja en bostadshyra (om det har varit en inkomstfastighet i minst två år) och köpa två nettoleasefastigheter. Så länge du återinvesterar realisationsvinsterna på en fastighet som är lika med eller större i värde och avslutar transaktionen inom sex månader från det att du stänger försäljningen av din ursprungliga egendom, bör din transaktion kvalificera sig för en 1031 (vänligen kontakta din CPA).
hur lång tid tar en 1031-utbyte verkligen?
de första 45 dagarna.
det bästa sättet att svara på frågan om hur lång tid en 1031-utbyte verkligen tar är att börja med reglerna och sedan dela några exempel på de olika tidslinjerna.
IRS ger dig bara 45 dagar efter försäljningen av din gamla egendom för att lagligt identifiera den nya fastigheten du tänker köpa och/eller slutföra köpet av en ny fastighet. På grund av denna extremt snäva tidslinje är det bäst att starta NNN-investeringsprocessen innan du säljer din fastighet.
våra kunniga investerare kontaktar oss när de funderar på att sälja eller just har börjat noteringsprocessen. Det tar tid att begränsa exakt vilken typ av tillgångsklass, hyresgäst och plats som fungerar för dina ekonomiska och livsstilsmål. NNN-Fastigheter säljer extremt snabbt och många gör det aldrig på den öppna marknaden, så den här extra tiden skapar en köpmöjlighet och säkerställer att du möter IRS: s 45-dagars identifieringsperiod så snart du säljer.
inom de 45 dagarna måste du ge din kvalificerade mellanhand en lista över potentiella egenskaper, även om den fyrtiofemde dagen är på en söndag eller semester. Denna lista måste vara skriftlig och notera varje fastighets adress och/eller juridiska beskrivning. Det kan innehålla upp till tre fastigheter utan hänsyn till den totala kostnaden och mer än tre fastigheter om deras sammanlagda värde är mindre än dubbelt så mycket som värdet på den fastighet du sålde.
från dag 45 till dag 180 i 1031-utbytet
kan det ta 5 dagar, 45 dagar eller alla 180 dagar.
först, IRS: s regler.
- du måste slutföra din 1031-utbyte inom 180 dagar efter att du sålt din gamla fastighet genom att köpa en eller flera av fastigheterna på din lista.
- du kan inte köpa egendom som en del av utbytet som inte finns på 45-dagars identifieringslista.
- hela utbytet måste slutföras i 180 dagar totalt, inte 45 dagar plus 180 dagar.
det enda undantaget från 180-dagarsregeln är att försäljningen kan slutföras före förfallodagen för din inkomstdeklaration (med förlängningar) för det beskattningsår då den överlåtna egendomen såldes, beroende på vilket som är tidigare.
nu, verkliga scenarier. Majoriteten av våra kunder som proaktivt startar 1031-utbytesprocessen innan de säljer sin ursprungliga egendom möts och överskrider denna tidslinje. Vanligtvis är NNN-leasinginvesteringarna som vi hjälper våra köpare att köpa bekanta för oss, så vår representation påskyndar erbjudandet och kontraktsprocessen, due diligence, felsökning av eventuella problem och stängning av utbytet.
ibland har vi en klient som har varit otur att hitta vad han eller hon letar efter och kommer till oss med bara dagar att spara. Vi har identifierat och hjälpt kunder att stänga på värdefulla NNN-fastigheter på så lite som två dagar, ibland fem dagar, och andra gånger är vi nere i sista minuten Den 180: e dagen vid midnatt. I allmänhet, oavsett när det är, lyckas vi slutföra 1031-utbytet och i sin tur spara våra kunder tusentals eller hundratusentals dollar i skatteuppskov.
1031 Utbytesexpertis
när du anlitar en Westwood Net Lease Advisor med 1031 utbytesexpertis – utan kostnad för dig – tar vi ångesten att möta 1031-tidslinjen från dina axlar och lindrar oro. Vi hjälper dig att bestämma den perfekta fastigheten för dina mål, utföra fastighetssökning och due diligence och presentera ditt erbjudande. Vi ser till att du följer lagens bokstav när det gäller identifieringspapper, väljer en mellanhand enligt US Treasury Department riktlinjer, titelkrav, finansiering och så mycket mer, hela vägen genom stängning.
för att avsluta det – Det är bäst att veta hur länge 1031-utbytet tar & var proaktiv
som du kan se är 1031-utbytet ett snabbt, komplext investeringsalternativ. Det finns många variabler som kan komma in i bilden, och om du får en sen start på den nya egenskapen identifieringskrav, det gör för en stressande transaktion. Dessutom kan saknade 1031-tidsfristerna onödigt ta tusentals av dina hårt tjänade dollar i skatter, när istället alla dina pengar kan fortsätta att fungera för dig.
var proaktiv, planera framåt och sök rådgivning och representation av en Westwood Net Lease Advisor för optimala resultat. Kontakta oss idag för ett icke-obligatoriskt samråd. 314-997-5227