C’è stato un drammatico aumento del numero di ridimensionamenti causati dagli effetti economici della pandemia di Covid-19. Quali sono le implicazioni legali se si deve annullare il contratto di locazione?
“Purtroppo, l’ultimo tasso di disoccupazione ufficiale è pari al 32,5%”, ha dichiarato Paul Stevens, CEO di Just Property. “Come società immobiliare con probabilmente la più grande divisione di noleggio del Sud Africa, abbiamo certamente visto un aumento del numero di inquilini che annullano i loro contratti di locazione prima del termine a causa di difficoltà finanziarie.”
Clina Steyn, amministratore delegato di SSLR Incorporated, ha osservato che la cancellazione anticipata di un contratto di locazione è regolata dalla legislazione, in particolare il Consumer Protection Act e il Rental Housing Act.
“Se un inquilino desidera terminare un contratto di locazione a tempo determinato durante il periodo determinato, ciò costituisce una cancellazione in termini di Sezione 14 della legge sulla protezione dei consumatori”, ha affermato Steyn.
” L’inquilino (in qualità di consumatore) può annullare il contratto a tempo determinato dando al proprietario (il fornitore) un preavviso di 20 giorni lavorativi. Il proprietario ha il diritto di richiedere una ragionevole penalità di cancellazione dall’inquilino. Anche se il contratto di locazione tace su questo, il proprietario può rivendicare i danni completi subiti entro determinate limitazioni legali”, ha aggiunto Steyn.
Steyn e Stevens hanno risposto ad alcune domande frequenti degli inquilini nel contesto della cancellazione-e non della risoluzione di un accordo mensile:
Quali sono i miei requisiti legali come inquilino?
” L’unico requisito è quello di dare al padrone di casa 20 giorni lavorativi di preavviso di cancellazione e di pagare la penale di cancellazione anticipata. Questo dovrebbe essere specificamente delineato nel contratto di locazione, e il vostro agente dovrebbe ricordare di questi requisiti,” ha detto Stevens.
Cosa significa “danni completi”?
“I danni completi sarebbero i danni effettivi che il proprietario subisce, ovvero il resto completo del contratto di locazione e il valore di tale occupazione come stabilito in termini di contratto di locazione”, ha detto Steyn. “Tuttavia, se il contratto di locazione limita la ragionevole penalità di cancellazione a, ad esempio, l’affitto di tre mesi, il proprietario sarebbe limitato a tale penalità di cancellazione e non avrebbe il diritto di richiedere più di tale importo.”
In che modo questi danni devono essere dimostrati al locatario in termini di legislazione?
“Poiché questo sarà un reclamo contrattuale, il proprietario fornirebbe al tribunale una copia del contratto di locazione, che sarebbe una prova sufficiente dell’importo del noleggio concordato tra le parti e dei termini originariamente concordati tra le parti”, ha affermato Steyn.
“I contratti di locazione robusti come quelli utilizzati dai soli agenti immobiliari tengono conto di tutte le eventualità. Questi sono solo tra i molti servizi che gli agenti di noleggio professionali e gestori di portafoglio forniscono per salvaguardare i proprietari e gli inquilini allo stesso modo. I leasing sono uno dei motivi più importanti per lavorare attraverso un agente”, ha affermato Stevens.
Possono essere sottratti dal deposito?
“Sì, sicuramente”, disse Steyn. “Il deposito è lì per essere utilizzato per tutti gli importi che l’inquilino è responsabile in termini di contratto di locazione.”
” Le detrazioni e il rimborso dei depositi sono un punto dolente comune e un motivo per i reclami dei clienti”, ha dettostevens. “Nella nostra esperienza, una comunicazione chiara sugli obblighi degli inquilini e dei proprietari, i motivi delle detrazioni, le azioni correttive raccomandate e i tempi strettamente gestiti sono fondamentali per mantenere relazioni positive con inquilini e proprietari.”
Come si applicherebbe il principio di Ubuntu in un caso del genere?
Il principio di Ubuntu è “Umuntu ngumuntu ngabantu”, che potrebbe essere spiegato come “Io sono per te e tu sei per noi”. Ciò significa che formiamo una comunità e ogni persona in questa comunità è tenuta a vedere gli altri membri della comunità come esseri umani. L’effetto di ciò è che dobbiamo essere in grado di dimostrare umanità.
Steyn ha detto che la sua applicazione in questa situazione: “Dire un inquilino si avvicina un padrone di casa in tempo e gli dà sufficiente preavviso che a seguito di ridimensionamento o un’altra circostanza personale l’inquilino ha bisogno di annullare il contratto di locazione. Senza rovinarsi finanziariamente, il padrone di casa sarebbe tenuto a tentare di accogliere l’inquilino, per esempio, non rivendicando la pena piena o almeno trovare un modo per le due parti di incontrarsi a metà strada.
” Questo non è un requisito di legge, ma potrebbe essere molto vantaggioso per entrambe le parti tentare di risolvere la questione piuttosto che semplicemente far rispettare i termini del contratto di locazione.”
“Prima un inquilino comunica le difficoltà, prima possiamo lavorare insieme per raggiungere risultati accettabili per entrambe le parti”, ha affermato Stevens. “I nostri agenti sono effettivamente contratti con i proprietari, che sono quindi i nostri clienti primari, ma senza un inquilino pagante, i proprietari e gli agenti non hanno reddito. È nell’interesse di tutti garantire contratti di locazione sostenibili e, in tempi difficili come questi, i negoziati basati su una chiara comprensione delle condizioni di mercato sono fondamentali. I nostri agenti sono lì per fornire una consulenza obiettiva.”
Quali dovrebbero essere gli agenti di consulenza proprietari nei casi in cui l’inquilino dà preavviso?
” È importante prima considerare i termini del contratto di locazione. I nostri contratti di locazione standard descrivono in modo specifico cosa succede quando un inquilino annulla il contratto di locazione in qualsiasi fase durante la durata iniziale del contratto di locazione. Ci sono misure per affrontare eventuali danni subiti dal proprietario e l’inquilino sarà ritenuto responsabile per i costi di cancellazione ragionevoli”, ha detto Stevens.
Il proprietario avrebbe il diritto di rivendicare tale importo e detrarlo dal deposito residuo una volta che le riparazioni sono state effettuate dopo che l’inquilino libera i locali. Il padrone di casa dovrebbe mitigare i suoi danni, però. “Al ricevimento della notifica di cancellazione anticipata, il proprietario è obbligato a commercializzare attivamente la proprietà nel tentativo di trovare e posizionare un inquilino sostitutivo”, ha detto Steyn. In caso di successo, il proprietario può richiedere solo un importo pari a eventuali danni effettivi subiti.
Se le parti hanno convenuto che la penalità di cancellazione anticipata sarebbe di tre mesi di affitto, ma un inquilino sostitutivo si trova dopo sei settimane, il proprietario ha diritto solo a sei settimane di affitto. D’altra parte, se il padrone di casa non riesce a trovare un inquilino sostitutivo entro tre mesi, sarà comunque limitato al noleggio concordato di tre mesi, ha detto Steyn.
Entrambi gli esperti concordano sul fatto che gli agenti dovrebbero consigliare i loro inquilini in questo senso prima di accettare l’avviso di cancellazione.
“Gli agenti devono essere in anticipo e aprire con l’inquilino e spiegare le esatte implicazioni finanziarie della cancellazione anticipata”, ha affermato Stevens. “Ed è altrettanto importante consigliare il proprietario dei suoi obblighi e, nel contesto attuale, suggerire che considera se una riduzione dell’affitto per l’inquilino corrente è più vantaggiosa che avere la proprietà vuota.”
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