Il y a eu une augmentation spectaculaire du nombre de compressions provoquées par les effets économiques de la pandémie de Covid-19. Quelles sont les implications juridiques si vous devez annuler votre bail?
« Malheureusement, le dernier taux de chômage officiel s’élève à 32,5% », a déclaré Paul Stevens, PDG de Just Property. « En tant que société immobilière avec probablement la plus grande division locative d’Afrique du Sud, nous avons certainement constaté une augmentation du nombre de locataires annulant leurs contrats de location avant terme en raison de difficultés financières. »
Clina Steyn, directrice générale de SSLR Incorporated, a noté que l’annulation anticipée d’un contrat de location est régie par la législation, en particulier la Loi sur la protection du consommateur et la Loi sur le logement locatif.
« Si un locataire souhaite mettre fin à un contrat de location à durée déterminée pendant la durée déterminée, cela constitue une annulation au sens de l’article 14 de la Loi sur la protection du consommateur », a déclaré Steyn.
« Le locataire (en tant que consommateur) est autorisé à résilier le contrat à durée déterminée en donnant au bailleur (le fournisseur) un préavis de 20 jours ouvrables. Le propriétaire a le droit de réclamer au locataire une pénalité d’annulation raisonnable. Même si le contrat de location est muet à ce sujet, le propriétaire peut réclamer l’intégralité des dommages subis dans certaines limites légales « , a ajouté Steyn.
Steyn et Stevens ont répondu à certaines questions fréquemment posées par les locataires dans le cadre de l’annulation – et non de la résiliation d’un contrat mensuel:
Quelles sont mes exigences légales en tant que locataire?
« La seule exigence est de donner au locateur un préavis d’annulation de 20 jours ouvrables et de payer la pénalité d’annulation anticipée. Cela devrait être spécifiquement décrit dans votre contrat de location, et votre agent devrait vous rappeler ces exigences « , a déclaré Stevens.
Que signifie « dommages complets »?
« Les dommages complets seraient les dommages réels subis par le propriétaire, c’est-à-dire le reste complet du contrat de location et la valeur de cette occupation telle qu’énoncée dans le contrat de location », a déclaré Steyn. « Cependant, si le contrat de location limite la pénalité d’annulation raisonnable à, par exemple, trois mois de location, le propriétaire serait limité à cette pénalité d’annulation et ne serait pas en droit de réclamer plus que ce montant. »
Comment ces dommages doivent-ils être prouvés au locataire au regard de la législation ?
« Puisqu’il s’agira d’une réclamation contractuelle, le propriétaire remettra au tribunal une copie du contrat de location, qui constituerait une preuve suffisante du montant de la location que les parties ont convenu ainsi que des conditions initialement convenues entre les parties », a déclaré Steyn.
« Les contrats de location robustes comme ceux utilisés par les agents immobiliers prennent en compte toutes les éventualités. Ce ne sont là que l’un des nombreux services que les agents de location professionnels et les gestionnaires de portefeuille fournissent pour protéger les propriétaires et les locataires. Les baux sont l’une des raisons les plus importantes pour travailler par l’intermédiaire d’un agent « , a déclaré Stevens.
Peuvent-ils être soustraits du dépôt?
« Oui, certainement », a déclaré Steyn. « La caution doit être utilisée pour tous les montants dont le locataire est responsable aux termes du contrat de location. »
« Les déductions et le remboursement des dépôts sont un point douloureux commun et une raison pour les plaintes des clients », a déclaré Stevens. « Selon notre expérience, une communication claire concernant les obligations des locataires et des propriétaires, les raisons des déductions, les mesures correctives recommandées et des délais étroitement gérés sont essentielles pour maintenir des relations positives avec les locataires et les propriétaires. »
Comment le principe d’Ubuntu serait-il appliqué dans un tel cas?
Le principe d’Ubuntu est « Umuntu ngumuntu ngabantu », qui pourrait être expliqué comme « Je suis à cause de toi et tu es à cause de nous ». Cela signifie que nous formons une communauté et que chaque personne dans cette communauté est tenue de voir les autres membres de la communauté comme des êtres humains. Cela a pour effet que nous devons être capables de faire preuve d’humanité.
Steyn a déclaré que son application dans cette situation: « Disons qu’un locataire s’approche d’un propriétaire à temps et lui donne un préavis suffisant qu’en raison d’un retrait ou d’une autre circonstance personnelle, le locataire doit annuler le bail. Sans se ruiner financièrement, le propriétaire serait tenu de tenter d’accommoder le locataire, par exemple, en ne réclamant pas la totalité de la pénalité ou du moins en trouvant un moyen pour les deux parties de se rencontrer à mi-chemin.
« Ce n’est pas une exigence de la loi, mais il pourrait être très avantageux pour les deux parties de tenter de résoudre la question plutôt que de simplement appliquer les termes du contrat de location. »
« Plus tôt un locataire communique ses difficultés, plus tôt nous pourrons travailler ensemble pour atteindre des résultats acceptables pour les deux parties », a déclaré Stevens. « Nos agents sont en effet sous contrat avec des propriétaires, qui sont donc nos principaux clients, mais sans locataire payant, les propriétaires et les agents n’ont aucun revenu. Il est dans l’intérêt de tous d’obtenir des contrats de location durables et, dans des moments troublés comme ceux-ci, des négociations basées sur une compréhension claire des conditions du marché sont essentielles. Nos agents sont là pour vous fournir des conseils objectifs. »
Que devraient conseiller les agents aux propriétaires dans les cas où le locataire donne un préavis?
« Il est important d’abord de considérer les termes du contrat de location. Nos contrats de location standard décrivent spécifiquement ce qui se passe lorsqu’un locataire annule le bail à n’importe quelle étape de la durée initiale du bail. Il existe des mesures pour faire face aux dommages subis par le propriétaire et le locataire sera tenu responsable des frais d’annulation raisonnables « , a déclaré Stevens.
Le propriétaire serait en droit de réclamer ce montant et de le déduire de la caution restante une fois les réparations effectuées après que le locataire a quitté les lieux. Le propriétaire devrait cependant atténuer ses dommages. « Dès réception de l’avis d’annulation anticipée, le propriétaire est obligé de commercialiser activement la propriété dans le but de trouver et de placer un locataire de remplacement », a déclaré Steyn. S’il obtient gain de cause, le propriétaire ne peut réclamer qu’un montant égal aux dommages réels subis.
Si les parties ont convenu que la pénalité d’annulation anticipée serait de trois mois de loyer mais qu’un locataire de remplacement est trouvé après six semaines, le propriétaire n’a droit qu’à six semaines de location. En revanche, si le propriétaire ne trouve pas de locataire de remplacement dans les trois mois, il sera toujours limité aux trois mois de location convenus, a déclaré Steyn.
Les deux experts s’accordent à dire que les agents devraient informer leurs locataires à cet égard avant d’accepter l’avis d’annulation.
« Les agents doivent être francs et ouverts avec le locataire et expliquer les implications financières exactes d’une annulation anticipée », a déclaré Stevens. « Et il est tout aussi important d’informer le propriétaire de ses obligations et, dans le contexte actuel, de lui suggérer de déterminer si une réduction de loyer pour le locataire actuel est plus avantageuse que d’avoir le bien vide. »
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