došlo k dramatickému nárůstu počtu omezení způsobených ekonomickými dopady pandemie Covid-19. Jaké jsou právní důsledky, pokud musíte zrušit nájem?
„bohužel poslední oficiální míra nezaměstnanosti činí 32.5%,“ řekl Paul Stevens, generální ředitel společnosti Just Property. „Jako realitní společnost s pravděpodobně největší divizí pronájmu v Jižní Africe jsme určitě zaznamenali nárůst počtu nájemců, kteří zrušili své nájemní smlouvy před termínem v důsledku finančních potíží.“
Clina Steyn, generální ředitelka Sslr Incorporated, poznamenala, že předčasné zrušení nájemní smlouvy je upraveno právními předpisy, konkrétně zákonem o ochraně spotřebitele a zákonem o nájemním bydlení.
„pokud si nájemce přeje ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou po dobu určitou, představuje to Zrušení ve smyslu § 14 zákona o ochraně spotřebitele,“ uvedl Steyn.
“ nájemce (jako spotřebitel) může zrušit smlouvu na dobu určitou tím, že pronajímateli (dodavateli) oznámí 20 pracovních dnů. Pronajímatel má právo požadovat od nájemce přiměřenou pokutu za zrušení. I v případě, že o tom nájemní smlouva mlčí, může pronajímatel požadovat plnou vzniklou škodu v rámci určitých zákonných omezení, “ dodal Steyn.
Steyn a Stevens odpověděli na některé Často kladené otázky nájemců v souvislosti se zrušením-a nikoli ukončením měsíční dohody:
jaké jsou mé zákonné požadavky jako nájemce?
“ jediným požadavkem je dát pronajímateli oznámení o zrušení 20 pracovních dnů a zaplatit pokutu za předčasné zrušení. To by mělo být výslovně uvedeno ve vaší nájemní smlouvě a váš agent by vám měl tyto požadavky připomenout,“ řekl Stevens.
co znamená „plné škody“?
„plné škody by byly skutečné škody, které pronajímatel utrpí, což znamená celý zbytek nájemní smlouvy a hodnotu tohoto povolání, jak je stanoveno v nájemní smlouvě,“ řekl Steyn. „Pokud by však nájemní smlouva omezila přiměřenou Storno pokutu například na tříměsíční nájem, byl by pronajímatel omezen na tuto Storno pokutu a nebyl by oprávněn požadovat více než tuto částku.“
jak musí být tyto škody prokázány nájemci z hlediska právních předpisů?
„vzhledem k tomu, že se jedná o smluvní nárok, pronajímatel by soudu poskytl kopii nájemní smlouvy,která by byla dostatečným důkazem výše nájemného, na kterém se strany dohodly, jakož i původně dohodnutých podmínek mezi stranami,“ řekl Steyn.
“ robustní nájemní smlouvy, jako jsou ty, které používají jen realitní agenti, berou v úvahu všechny eventuality. To jsou jen mezi mnoha služeb, které profesionální nájemní agenti a portfolio manažeři poskytují k ochraně pronajímatelů a nájemců. Pronájmy jsou jedním z nejdůležitějších důvodů, proč pracovat prostřednictvím agenta, “ řekl Stevens.
lze je odečíst od vkladu?
„ano, určitě,“ řekl Steyn. „Záloha je zde využita pro jakékoli částky, za které odpovídá nájemce z hlediska nájemní smlouvy.“
„srážky z vkladů a jejich splácení jsou častým bolestivým bodem a důvodem stížností zákazníků,“ řekl Stevens. „Podle našich zkušeností je pro udržení pozitivních vztahů s nájemci a pronajímateli zásadní jasná komunikace týkající se povinností nájemce a pronajímatele, důvodů odpočtů, doporučených nápravných opatření a přísně řízených časových harmonogramů.“
jak by se v takovém případě použil princip Ubuntu?
princip Ubuntu je „Umuntu ngumuntu ngabantu“, což lze vysvětlit jako „jsem kvůli tobě a ty jsi kvůli nám“. To znamená, že tvoříme jednu komunitu a každá osoba v této komunitě je povinna vidět ostatní členy komunity jako lidské bytosti. Důsledkem toho je, že musíme být schopni prokázat lidskost.
Steyn uvedl, že jeho použití v této situaci: „Řekněme, že nájemce se blíží k pronajímateli včas a dává mu dostatečné upozornění, že v důsledku zúžení nebo jiné osobní okolnosti musí nájemce zrušit nájem. Aniž by se finančně zničil, pronajímatel by se musel pokusit ubytovat nájemce, například, nepožadovat plnou pokutu nebo alespoň najít způsob, jak se obě strany setkají na půli cesty.
“ to není zákonný požadavek,ale pro obě strany by mohlo být velmi výhodné pokusit se záležitost vyřešit, spíše než jednoduše prosazovat podmínky nájemní smlouvy.“
„čím dříve nájemce komunikuje potíže, tím dříve můžeme spolupracovat, abychom dosáhli přijatelných výsledků pro obě strany,“ řekl Stevens. „Naši agenti jsou skutečně smluvně s pronajímateli, kteří jsou proto našimi primárními klienty, ale bez platícího nájemce nemají pronajímatelé ani agenti žádný příjem. Je v zájmu všech zajistit udržitelné nájemní bydlení a v neklidných dobách, jako je tato, jsou klíčová jednání založená na jasném pochopení tržních podmínek. Naši agenti jsou tu proto, aby poskytli objektivní rady.“
co by měli agenti radit pronajímatelům v případech, kdy nájemce včas oznámí?
“ je důležité nejprve zvážit podmínky nájemní smlouvy. Naše standardní nájemní smlouvy konkrétně nastiňují, co se stane, když nájemce zruší nájem v kterékoli fázi během počáteční doby pronájmu. Existují opatření k řešení případných škod, které pronajímatel utrpěl, a nájemce bude odpovědný za přiměřené náklady na zrušení, “ řekl Stevens.
pronajímatel by byl oprávněn tuto částku požadovat a odečíst ji od zbývající zálohy, jakmile budou provedeny opravy poté, co nájemce uvolní prostory. Pronajímatel by ale měl své škody zmírnit. „Po obdržení oznámení o předčasném zrušení je pronajímatel povinen nemovitost aktivně prodat ve snaze najít a umístit náhradního nájemce,“ uvedl Steyn. Pokud bude úspěšný, může pronajímatel požadovat pouze částku rovnající se skutečné utrpěné škodě.
pokud se strany dohodly, že pokuta za předčasné zrušení bude tříměsíční nájemné, ale po šesti týdnech se najde náhradní nájemce, má pronajímatel nárok pouze na šest týdnů pronájmu. Na druhou stranu, pokud pronajímatel nenajde náhradního nájemce do tří měsíců, bude stále omezen na dohodnutý tříměsíční pronájem, řekl Steyn.
oba odborníci se shodují ve svých názorech, že agenti by měli poradit svým nájemcům v tomto ohledu před přijetím oznámení o zrušení.
„agenti musí být předem a otevřeni s nájemcem a vysvětlit přesné finanční důsledky předčasného zrušení,“ řekl Stevens. „A stejně důležité je informovat pronajímatele o jeho povinnostech a v současném prostředí navrhnout, aby zvážil, zda je snížení nájemného pro současného nájemce výhodnější než nechat nemovitost prázdnou.“
číst: domy v Kapském Městě jsou vytrženy za méně než R1.5 milionů