der har været en dramatisk stigning i antallet af nedskæringer forårsaget af de økonomiske virkninger af Covid-19-pandemien. Hvad er de juridiske konsekvenser, hvis du skal annullere din lejekontrakt?
“Desværre er den seneste officielle ledighed på 32.5%,” sagde Paul Stevens, administrerende direktør for Just Property. “Som et ejendomsselskab med sandsynligvis Sydafrikas største lejeafdeling har vi helt sikkert set en stigning i antallet af lejere, der annullerer deres lejeaftaler før sigt som følge af økonomiske vanskeligheder.”
Clina Steyn, administrerende direktør for SSLR Incorporated, bemærkede, at den tidlige annullering af en lejeaftale er reguleret af lovgivningen, specifikt forbrugerbeskyttelsesloven og Lejeboligloven.
“hvis en lejer ønsker at afslutte en tidsbegrænset lejeaftale i løbet af den faste periode, udgør dette en annullering i henhold til Afsnit 14 i forbrugerbeskyttelsesloven,” sagde Steyn.
“lejer (som forbruger) har lov til at annullere tidsbegrænset aftale ved at give udlejer (leverandøren) 20 hverdage varsel. Udlejer har ret til at kræve en rimelig afbestillingsstraf fra lejeren. Selv hvis lejekontrakten er tavs om dette, kan udlejer kræve de fulde skader, der er lidt inden for visse juridiske begrænsninger,” tilføjede Steyn.
Steyn og Stevens besvarede nogle ofte stillede spørgsmål fra lejere i forbindelse med aflysning – og ikke opsigelsen af en måned-til-måned-aftale:
Hvad er mine juridiske krav som lejer?
“det eneste krav er at give udlejer 20 hverdage varsel om aflysning og at betale den tidlige afbestillingsbøde. Dette bør specifikt skitseres i din lejekontrakt, og din agent skal minde dig om disse krav,” sagde Stevens.
hvad betyder “fulde skader”?
“de fulde skader ville være de faktiske skader, som udlejer lider, hvilket betyder hele resten af lejekontrakten og værdien af denne besættelse som angivet i lejekontrakten,” sagde Steyn. “Men hvis lejekontrakten begrænser den rimelige afbestillingsbøde til for eksempel tre måneders leje, ville udlejeren være begrænset til denne afbestillingsbøde og ville ikke have ret til at kræve mere end dette beløb.”
hvordan skal disse skader bevises lejeren med hensyn til lovgivning?
“da dette vil være et kontraktligt krav, vil udlejer give retten en kopi af lejekontrakten, hvilket ville være tilstrækkeligt bevis for det lejebeløb, som parterne var enige om, samt de oprindeligt aftalte vilkår mellem parterne,” sagde Steyn.
“robuste lejeaftaler som dem, der bruges af Just Property agents, tager højde for alle eventualiteter. Disse er blot blandt de mange tjenester, som professionelle leje agenter og porteføljeforvaltere giver for at beskytte udlejere og lejere både. Lejemål er en af de vigtigste grunde til at arbejde gennem en agent,” sagde Stevens.
kan disse trækkes fra depositum?
“Ja, bestemt,” sagde Steyn. “Depositum er der for at blive udnyttet til eventuelle beløb, som lejeren er ansvarlig for i forhold til lejekontrakten.”
“fradrag fra og tilbagebetaling af indskud er et fælles smertepunkt og årsag til kundeklager,” saidStevens. “Efter vores erfaring er klar kommunikation om lejer-og udlejerforpligtelser, årsager til fradrag, anbefalede afhjælpende handlinger og tæt administrerede tidsplaner afgørende for at opretholde positive forhold til lejere og udlejere.”
hvordan ville princippet om Ubuntu anvendes i et sådant tilfælde?
princippet om Ubuntu er “Umuntu ngumuntu ngabantu”, som kunne forklares som “jeg er på grund af dig, og du er på grund af os”. Dette betyder, at vi danner et samfund, og hver person i dette samfund er forpligtet til at se de andre samfundsmedlemmer som mennesker. Effekten af dette er, at vi skal være i stand til at demonstrere menneskelighed.
Steyn sagde, at dens anvendelse i denne situation: “sig en lejer nærmer sig en udlejer i tide og giver ham tilstrækkelig varsel om, at lejeren som følge af nedskæring eller en anden personlig omstændighed skal annullere lejekontrakten. Uden at ødelægge sig selv økonomisk, ville udlejer være forpligtet til at forsøge at imødekomme lejeren ved for eksempel ikke at kræve den fulde straf eller i det mindste finde en måde for de to parter at mødes halvvejs.
“dette er ikke et lovkrav, men det kan være meget gavnligt for begge parter at forsøge at løse sagen snarere end blot at håndhæve vilkårene i lejekontrakten.”
“jo før en lejer kommunikerer vanskeligheder, jo hurtigere kan vi arbejde sammen for at nå acceptable resultater for begge parter,” sagde Stevens. “Vores agenter er faktisk indgået med udlejere, som derfor er vores primære kunder, men uden en betalende lejer har både udlejere og agenter ingen indkomst. Det er i alles interesse at sikre bæredygtige lejemål, og i urolige tider som disse er forhandlinger baseret på en klar forståelse af markedsforholdene nøglen. Vores agenter er der for at yde objektiv rådgivning.”
Hvad skal agenter rådgive udlejere i tilfælde, hvor lejeren giver tidligt varsel?
“det er vigtigt først at overveje vilkårene i lejekontrakten. Vores standard leasingaftaler beskriver specifikt, hvad der sker, når en lejer annullerer lejekontrakten på et hvilket som helst tidspunkt i den oprindelige lejeperiode. Der er foranstaltninger til at håndtere eventuelle skader, som udlejer har lidt, og lejeren vil blive holdt ansvarlig for rimelige afbestillingsomkostninger,” sagde Stevens.
udlejer har ret til at kræve dette beløb og trække det fra det resterende depositum, når reparationer er udført, efter at lejeren har forladt lokalerne. Udlejeren skal dog afbøde sine skader. “Ved modtagelse af den tidlige annulleringsmeddelelse er udlejer forpligtet til at markedsføre ejendommen aktivt i et forsøg på at finde og placere en erstatningslejer,” sagde Steyn. Hvis han lykkes, kan udlejer kun kræve et beløb svarende til eventuelle faktiske skader.
hvis parterne blev enige om, at den tidlige afbestillingsbøde ville være tre måneders leje, men en erstatningslejer findes efter seks uger, er udlejer kun berettiget til seks ugers leje. På den anden side, hvis udlejer ikke kan finde en erstatningslejer inden for tre måneder, vil han stadig være begrænset til den aftalte tre måneders leje, sagde Steyn.
begge eksperter er enige i deres synspunkter om, at agenter bør rådgive deres lejere i denne henseende, inden de accepterer annulleringsmeddelelsen.
“agenter skal være på forhånd og åbne med lejeren og forklare de nøjagtige økonomiske konsekvenser af tidlig aflysning,” sagde Stevens. “Og det er lige så vigtigt at rådgive udlejeren om sine forpligtelser og i det nuværende miljø at foreslå, at han overvejer, om en huslejenedsættelse for den nuværende lejer er mere fordelagtig end at have ejendommen stående tom.”
Læs: boliger i Kapstaden bliver snappet op for under R1. 5 millioner