het aantal bezuinigingen als gevolg van de economische effecten van de covid-19-pandemie is dramatisch toegenomen. Wat zijn de juridische implicaties als u uw huurovereenkomst moet annuleren?”Helaas bedraagt de laatste officiële werkloosheid 32,5%”, aldus Paul Stevens, CEO van Just Property. “Als een onroerend goed bedrijf met waarschijnlijk Zuid-Afrika’ s grootste verhuur Divisie, hebben we zeker gezien een toename van het aantal huurders annuleren van hun huurovereenkomsten voor de termijn als gevolg van financiële problemen.”
Clina Steyn, managing director van SSLR Incorporated, merkte op dat de vroegtijdige opzegging van een huurovereenkomst wordt geregeld door wetgeving, met name de wet consumentenbescherming en de wet Huurwoningen.
” als een huurder een huurovereenkomst met een vaste looptijd wil beëindigen tijdens de vaste looptijd, is dit een annulering in de zin van artikel 14 van de Wet op de bescherming van de consument, ” zei Steyn.
” de huurder (als consument) kan de Overeenkomst voor bepaalde tijd opzeggen door de verhuurder (de leverancier) 20 werkdagen van tevoren op de hoogte te stellen. De verhuurder heeft het recht van de huurder een redelijke annuleringskosten te vorderen. Zelfs als de huurovereenkomst hierover zwijgt, kan de verhuurder de volledige geleden schade binnen bepaalde wettelijke beperkingen claimen,” voegde Steyn eraan toe.
Steyn En Stevens beantwoordden enkele veelgestelde vragen van huurders in het kader van annulering – en niet de beëindiging van een maand-tot-maand overeenkomst:
Wat zijn mijn wettelijke vereisten als huurder?
” het enige vereiste is de verhuurder 20 werkdagen van tevoren op de hoogte te stellen van de annulering en de vervroegde annuleringskosten te betalen. Dit moet specifiek worden beschreven in uw huurovereenkomst, en uw agent moet u herinneren aan deze eisen,” zei Stevens.
wat betekent “volledige schade”?
” de volledige schade zou de werkelijke schade zijn die de verhuurder lijdt, wat betekent dat de volledige rest van de huurovereenkomst en de waarde van dat beroep zoals uiteengezet in de huurovereenkomst, ” zei Steyn. “Echter, als de huurovereenkomst de redelijke annuleringskosten beperkt tot bijvoorbeeld drie maanden huur, dan is de verhuurder beperkt tot die annuleringskosten en heeft hij geen recht op meer dan dat bedrag.”
Hoe moet deze schade aan de huurder wettelijk worden bewezen?
“aangezien dit een contractuele vordering zal zijn, zou de verhuurder de rechtbank een kopie van de huurovereenkomst bezorgen, die voldoende bewijs zou zijn van het bedrag van de huur dat de partijen overeengekomen zijn, evenals de oorspronkelijk overeengekomen voorwaarden tussen de partijen”, aldus Steyn.
“robuuste huurovereenkomsten zoals die welke door Just Property agents worden gebruikt, houden rekening met alle eventualiteiten. Dit zijn slechts een van de vele diensten die professionele verhuuragenten en portfolio managers bieden om verhuurders en huurders te beschermen. Huurovereenkomsten zijn een van de belangrijkste redenen om via een agent te werken”, aldus Stevens.
kunnen deze van het deposito worden afgetrokken?
“Ja, zeker,” zei Steyn. “De aanbetaling dient te worden gebruikt voor bedragen waarvoor de huurder in het kader van de huurovereenkomst verantwoordelijk is.”
“inhoudingen op en terugbetaling van deposito’ s zijn een veel voorkomende pijnpunt en reden voor klachten van klanten,” saidStevens. “In onze ervaring, duidelijke communicatie met betrekking tot huurder en verhuurder verplichtingen, redenen voor aftrek, aanbevolen corrigerende maatregelen en strak beheerde termijnen zijn van cruciaal belang voor het handhaven van positieve relaties met huurders en verhuurders.”
hoe zou het principe van Ubuntu in een dergelijk geval worden toegepast?
het principe van Ubuntu is “Umuntu ngumuntu ngabantu”, wat kan worden uitgelegd als”ik ben vanwege jou en jij bent vanwege ons”. Dit betekent dat we één gemeenschap vormen en elke persoon in deze gemeenschap is verplicht om de andere leden van de Gemeenschap als mensen te zien. Het gevolg hiervan is dat we menselijkheid moeten kunnen aantonen.Steyn zei dat de toepassing ervan in deze situatie: “stel dat een huurder een verhuurder tijdig benadert en hem voldoende op de hoogte stelt dat als gevolg van bezuinigingen of een andere persoonlijke omstandigheid de huurder de huurovereenkomst moet annuleren. Zonder zichzelf financieel te ruïneren, zou de verhuurder verplicht zijn om te proberen om de huurder tegemoet te komen door bijvoorbeeld niet de volledige boete op te eisen of op zijn minst een manier te vinden voor de twee partijen om halverwege te ontmoeten.
” dit is geen wettelijke verplichting, maar het zou voor beide partijen zeer nuttig kunnen zijn om te proberen de zaak op te lossen in plaats van alleen de voorwaarden van de huurovereenkomst af te dwingen.”
” hoe sneller een huurder problemen communiceert, hoe sneller we kunnen samenwerken om aanvaardbare resultaten voor beide partijen te bereiken, ” zei Stevens. “Onze agenten zijn inderdaad gecontracteerd met verhuurders, die dus onze primaire klanten zijn, maar zonder een betalende huurder hebben verhuurders en agenten geen inkomen. Het is in ieders belang om te zorgen voor duurzame huurcontracten en in moeilijke tijden als deze zijn onderhandelingen op basis van een duidelijk inzicht in de marktomstandigheden van cruciaal belang. Onze agenten zijn er om objectief advies te geven.”
welke agenten moeten de verhuurder adviseren in gevallen waarin de huurder een vroegtijdige kennisgeving doet?
” het is belangrijk om eerst de voorwaarden van de huurovereenkomst te bekijken. Onze standaard huurovereenkomsten beschrijven specifiek wat er gebeurt wanneer een huurder de huurovereenkomst annuleert op elk moment tijdens de initiële huurovereenkomst. Er zijn maatregelen om te gaan met eventuele schade geleden door de verhuurder en de huurder zal aansprakelijk worden gesteld voor redelijke annuleringskosten,” zei Stevens.
de verhuurder zou het recht hebben om dat bedrag te vorderen en het af te trekken van de resterende borg zodra de reparaties zijn uitgevoerd nadat de huurder het pand heeft verlaten. De verhuurder moet zijn schade beperken. “Na ontvangst van de aankondiging van vroegtijdige annulering, is de verhuurder verplicht om de woning actief op de markt te brengen in een poging om een vervangende huurder te vinden en te plaatsen,” zei Steyn. Als hij succesvol is, kan de verhuurder alleen aanspraak maken op een bedrag gelijk aan de daadwerkelijk geleden schade.
indien de partijen overeenkwamen dat de boete voor vervroegde annulering drie maanden huur zou bedragen, maar na zes weken een vervangende huurder wordt gevonden, heeft de verhuurder slechts recht op zes weken huur. Aan de andere kant, als de verhuurder niet binnen drie maanden een vervangende huurder kan vinden, blijft hij beperkt tot de overeengekomen drie maanden huur, aldus Steyn.
beide deskundigen zijn het erover eens dat agenten hun huurders hierover dienen te informeren voordat zij de opzegging aanvaarden.
“agenten moeten vooraf en open zijn met de huurder en de exacte financiële implicaties van vroegtijdige annulering uitleggen,” zei Stevens. “En het is net zo belangrijk om de verhuurder te adviseren over zijn verplichtingen en, in de huidige omgeving, te suggereren dat hij overweegt of een huurvermindering voor de huidige huurder voordeliger is dan het leeg hebben van het pand.”
lees: woningen in Kaapstad worden aangehouden voor minder dan 1,5 miljoen