Una preclusione è un’azione legale ipotecari utilizzare per prendere il controllo di una proprietà che è in ritardo. Per i mutuatari di fronte preclusione, c’è spesso incertezza circa i loro diritti legali e anche le conseguenze a lungo termine di preclusione.
Molti mutuatari di fronte a difficoltà finanziarie non sono consapevoli del fatto che i creditori sono spesso disposti a lavorare con loro, a volte offrendo soluzioni come modifiche di prestito. Una delle cose peggiori mutuatari di fronte preclusione può fare è ignorare il loro creditore.
“Istituti di credito ipotecario sono di solito disposti a lavorare con i mutuatari al fine di ricevere un certo tipo di pagamento mensile,” dice Michael Foguth, presidente di Foguth Financial Group a Brighton, Michigan. “Essi possono modificare i pagamenti mensili al fine di renderlo più conveniente per voi.”
Preclusione e la pandemia di Coronavirus
Durante questa pandemia, che ha creato disagi straordinari per milioni di persone, ci sono opzioni di soccorso disponibili per i proprietari di case. Se si dispone di un mutuo sostenuto dal governo (uno che è di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac), sei protetto sotto il Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act, noto anche come il CARES Act. Ciò consente ai proprietari di case di entrare in un programma di tolleranza se non sono in grado di effettuare i pagamenti del mutuo a causa della COVID-19. Attualmente, non esiste una data di scadenza per questo beneficio.
“La tolleranza non è automatica, devi richiederla—non smettere di pagare il mutuo”, afferma Cristian Salazar, vice direttore per le comunicazioni presso il Center for NYC Neighborhoods, un’organizzazione no-profit che promuove la proprietà della casa a prezzi accessibili a New York. “Contatta il tuo servicer e spiega che sei stato colpito da COVID-19. E ‘ fondamentale che si fanno ogni sforzo per pagare il mutuo fino a quando si ha la possibilità di parlare con il vostro servicer.”
Fermare il pagamento del mutuo prima di parlare con il tuo servicer potrebbe metterti a rischio di non essere idoneo per un sollievo futuro, dice Salazar.
Qui, andremo oltre il processo di preclusione di base e che cosa si può fare per evitare la preclusione. Tenete a mente, procedure di preclusione e le leggi variano da stato.
Che cos’è la preclusione?
Preclusione è quando la banca o creditore ipotecario prende possesso di proprietà che è in default, spesso contro la volontà del proprietario di abitazione. Il contratto di mutuo afferma che se si smette di effettuare pagamenti sul vostro prestito, la banca può recuperare la proprietà attraverso la preclusione.
A seconda del tuo stato, il processo di preclusione può essere giudiziario o non giudiziario. Alcuni stati hanno opzioni per entrambi.
- In una preclusione giudiziaria, il creditore file una causa per avviare una preclusione. Il mutuatario va in tribunale per combattere la causa; se perdono la casa andrà in preclusione e può essere venduto all’asta.
- Pignoramenti non giudiziari si basano su clausole di potere di vendita nel mutuo o atti di fiducia per recuperare il saldo dovuto se i mutuatari smettono di effettuare pagamenti. Non c’è udienza in tribunale, e il processo in genere è più veloce che sotto una preclusione giudiziaria. La clausola ipotecaria autorizza fiduciari (che sono nominati dal creditore) per vendere la casa per pagare il saldo. Il creditore è obbligato a seguire passi out-of-court disposti dallo stato e il contratto di mutuo per iniziare il processo di preclusione.
Quando inizia la preclusione?
I mutuatari che ottengono dietro il loro mutuo di solito passare attraverso una serie di passaggi prima di affrontare preclusione. Preclusione è il risultato di rompere il vostro accordo di rimborso con il creditore e non riuscendo a fare accordi alternativi per il rimborso, come ad esempio una modifica di prestito.
Gli accordi di rimborso sono delineati nella cambiale che hai firmato al closing, come parte del tuo impegno ipotecario. Questi accordi possono differire per prestatore e giurisdizione. Quindi, essere sicuri di fare riferimento al vostro accordo per particolari regole che governano il mutuo.
Preclusione Timeline
In entrambi gli stati giudiziari e non giudiziari, il processo iniziale è in genere lo stesso, a partire con il primo pagamento ipotecario mensile in ritardo. Ecco la timeline generale:
Primo mancato pagamento. Il primo passo è un pagamento mancato. Istituti di credito spesso offrono periodi di grazia fino a 15 giorni per pagare il mutuo dopo la data di scadenza; se non si effettua il pagamento entro il periodo di grazia, si potrebbe essere caricata una tassa in ritardo. Inoltre, alcuni istituti di credito potrebbero segnalare il pagamento in ritardo per le agenzie di credito.
Predefinito. Se continui a perdere i pagamenti del mutuo, sei considerato in default. Alcuni istituti di credito si prenderà in considerazione in default dopo 30 giorni di nessun pagamento, mentre altri hanno un limite di 15 giorni senza pagamento. Le regole predefinite dipendono dal vostro creditore.
Il passo successivo dipende dal fatto che si dispone di una preclusione giudiziaria o non giudiziaria. In genere, una preclusione giudiziaria accade quando non c’è “potere di vendita” nel contratto di mutuo o lo stato mandati questo tipo di preclusione; preclusione non giudiziaria avviene quando c’è un potere di clausola di vendita ed è ammissibile ai sensi della legge dello stato. In genere, pignoramenti non giudiziari sono più veloci e meno costosi.
Causa di preclusione o avviso di default. Per una preclusione giudiziaria, il creditore presenterà una causa di preclusione. Se non si risponde, il giudice probabilmente concedere il creditore un giudizio di default. Se si risponde, il caso potrebbe andare a processo o il giudice potrebbe presentare una mozione di giudizio sommario. Una mozione per giudizio sommario è una decisione presa dal giudice quando non c’è una vera e propria disputa circa i fatti materiali che circondano la preclusione.
In una preclusione non giudiziaria, il creditore emette automaticamente un avviso di default (cenno) tramite posta certificata, che viene anche registrato con il registrar della contea. Questo ti dice quanto devi, compresi gli importi scaduti, tasse in ritardo e costi di preclusione. Una volta ricevuto il cenno del capo, in genere hanno 90 giorni per rimborsare ciò che dovete o lavorare con il vostro creditore a venire con un accordo di rimborso.
Pre-preclusione. Tra l’avviso di default e la vendita della casa, il mutuatario può pagare ciò che è dovuto per fermare il processo di preclusione. Come il mutuatario, è ancora legalmente possedere la casa, quindi non c’è tempo per salvare se stessi da sfratto. Anche contattando il vostro creditore potrebbe aiutare a fermare il processo di preclusione, soprattutto se determinano sei idoneo per un piano di pagamento o di sollievo speciale.
Avviso di vendita. Se non si paga ciò che è dovuto o prendere accordi entro l’avviso di periodo di default, il creditore creerà un avviso di vendita. Questo avviso potrebbe essere pubblicato su un giornale locale e potrebbe anche essere pubblicato sulla vostra proprietà. Il creditore si preparerà quindi a mettere la casa all’asta, che include l’impostazione di una data e ora per la vendita.
Lasciare la residenza. Una volta che il creditore vende la proprietà, dovrete spostare fuori. Il tempo che devi liberare la proprietà differisce in base alle leggi del tuo stato.
Devo uscire di casa quando è in preclusione?
Generalmente, non c’è bisogno di uscire fino a quando il processo di preclusione è completa, che può richiedere alcuni mesi o fino a un anno o più. Tuttavia, una volta venduta la tua casa, devi lasciare la proprietà. Potresti avere un po ‘ di tempo dopo la data di vendita per vivere in casa, ma quel lasso di tempo varia a seconda dello stato. Potrebbe essere un paio di giorni o un paio di settimane.
Se si rimane sul posto al di là dei vostri diritti legali, il proprietario di casa o creditore inizierà un processo di sfratto formale.
Posso mantenere i profitti da una vendita di preclusione?
Se la vendita della casa produce profitti, il creditore non ha diritto a proventi in eccesso sul saldo del prestito più eventuali commissioni dovute per il processo di preclusione. In breve, qualsiasi denaro guadagnato sopra i costi di saldo e preclusione va al mutuatario.
Devo soldi se la casa vende per meno di quanto devo?
Nel caso in cui la vostra casa vende per meno del saldo dovuto, il creditore può presentare qualcosa chiamato un giudizio carenza. Questa è una causa che richiede il creditore pagare il resto dell’importo del prestito. Ad esempio, se devi owe 300.000 sul mutuo, ma la casa vende solo per $275.000, la carenza è di $25.000. Un creditore potrebbe cercare di raccogliere il saldo.
Alcuni stati, tuttavia, hanno leggi anti-deficit o limitano i giudizi di carenza dopo la preclusione.
Devo le tasse di proprietà quando la mia casa è in preclusione?
Legalmente, sei tenuto a pagare le tasse di proprietà fino a quando si possiede la casa. A volte, il creditore paga le tasse al fine di vendere la casa. Se le tasse diventano in ritardo, il governo può sequestrare la proprietà, il che renderebbe difficile o impossibile per il creditore recuperare ciò che è dovuto. Le tasse sono attaccate alle case – non alle persone – quindi una volta venduta la proprietà le tasse sono a carico del nuovo proprietario.
“I contratti di mutuo elencheranno come vengono gestite le tasse di proprietà non pagate”, afferma Leslie Tayne, avvocato capo di Tayne Law Group, uno studio legale di liquidazione del debito a New York. “Istituti di credito a volte possono fronte il disegno di legge tassa di proprietà e inviare al proprietario un disegno di legge per recuperare i loro costi. Alcuni stati non consentono collezioni sui pagamenti effettuati dai creditori dopo una preclusione.”
Come posso interrompere il processo di preclusione?
Fino al momento in cui la vostra casa è prevista per l’asta, ci potrebbe essere ancora la possibilità di fermare il processo di preclusione. La chiave sta comunicando con il vostro prestatore. Prima parli con il tuo creditore, meglio è. Molte persone si sentono intimiditi chiamando il loro creditore e preferirebbe evitare questa situazione di disagio da rimandare, ma che può solo farti del male nel lungo periodo.
Non è raro per le persone ad affrontare problemi finanziari, e la maggior parte dei finanziatori sono in sintonia con questo. Potrebbero chiederti di fornire prove di disagio o altre informazioni finanziarie per aiutarti a elaborare un piano. Ci sono anche agenzie governative che offrono consulenza e altra assistenza; una tale organizzazione sta facendo casa a prezzi accessibili.
Tuttavia, si dovrebbe guardare fuori per truffatori ipotecari che predano i proprietari di abitazione disperati. Assicurati che qualcuno con cui parli stia chiamando da un numero che puoi verificare. Per trovare un consulente legittimo alloggiamento, è possibile visitare il Dipartimento degli Stati Uniti di Housing and Urban Development (HUD) sito web per ottenere un elenco di HUD-approvato agenzie di consulenza abitativa.
“Se qualcuno ti ha avvicinato offrendo una soluzione rapida e chiedendo soldi, potrebbe essere una truffa”, dice Salazar. “Chiama il tuo funzionario eletto locale o senza scopo di lucro locale per capire quale aiuto è disponibile per te e non consegnare denaro.”
In che modo la preclusione danneggerà il mio punteggio di credito?
Una preclusione è un evento di credito gravemente negativo, battendo fuori 100 punti o più dal tuo punteggio di credito, secondo FICO. Inoltre, rimane sul vostro rapporto di credito per sette anni.
I mancati pagamenti prima della preclusione avrà anche un effetto dannoso sul vostro credito. Perché mancati pagamenti in cima alla lista degli eventi negativi, il tuo punteggio di credito soffrirà prima che il processo di preclusione inizia anche.