a kizárás egy jogi lépéseket jelzáloghitelezők használja, hogy átvegye az irányítást egy ingatlan, amely hátralékban. A kizárással szembesülő hitelfelvevők számára gyakran bizonytalanság áll fenn törvényes jogaikkal, sőt a kizárás hosszú távú következményeivel kapcsolatban is.
sok pénzügyi nehézségekkel küzdő hitelfelvevő nincs tudatában annak, hogy a hitelezők gyakran hajlandóak velük dolgozni, néha olyan megoldásokat kínálnak, mint a hitelmódosítások. Az egyik legrosszabb dolog, hitelfelvevők előtt álló kizárás tehet figyelmen kívül hagyja a hitelező.
“a Jelzáloghitelezők általában hajlandóak együttműködni a hitelfelvevőkkel annak érdekében, hogy valamilyen típusú havi fizetést kapjanak” – mondja Michael Foguth, a Foguth Financial Group elnöke Brightonban, Michigan. “Módosíthatják a havi kifizetéseket annak érdekében, hogy megfizethetőbbé tegyék az Ön számára.”
kizárás és a koronavírus-járvány
ebben a világjárványban, amely emberek milliói számára rendkívüli nehézségeket okozott, a háztulajdonosok számára elérhető enyhítési lehetőségek állnak rendelkezésre. Ha kormány által támogatott jelzáloggal rendelkezik (amely a Fannie Mae vagy a Freddie Mac tulajdonában van), akkor a Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act, más néven CARES Act védi Önt. Ez lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy türelmi programba kerüljenek, ha a COVID-19 miatt nem tudják teljesíteni a jelzálog-kifizetéseket. Jelenleg ennek az ellátásnak nincs lejárati ideje.
“a tolerancia nem automatikus, kérnie kell—ne csak hagyja abba a jelzálog kifizetését” – mondja Cristian Salazar, a New York-i megfizethető lakástulajdont népszerűsítő nonprofit szervezet, a New York-i Center for NYC Neighborhoods kommunikációs igazgatóhelyettese. “Vegye fel a kapcsolatot szervizével, és magyarázza el, hogy a COVID-19 érintette Önt. Nagyon fontos, hogy mindent megtesz, hogy fizetni a jelzálog, amíg lehetősége van arra, hogy beszéljen a servicer.”
a jelzálog kifizetésének megállítása, mielőtt beszélne a szervizével, veszélyeztetheti Önt, hogy nem jogosult a jövőbeni megkönnyebbülésre, mondja Salazar.
itt megyünk át az alapvető kizárási folyamat, és mit tehetünk, hogy elkerüljék a kizárás. Ne feledje, hogy a kizárási eljárások és a törvények államonként változnak.
Mi A Kizárás?
kizárás az, amikor a bank vagy a jelzálog-hitelező birtokba veszi az alapértelmezett ingatlant, gyakran a háztulajdonos akarata ellenére. A jelzálog-megállapodás kimondja, hogy ha abbahagyja a kifizetéseket a hitel, a bank is visszakövetelik az ingatlan keresztül kizárás.
az államtól függően a kizárási folyamat lehet bírósági vagy nem bírósági. Egyes államoknak mindkettőre van lehetőségük.
- bírósági kizárás esetén a hitelező pert indít a kizárás kezdeményezésére. A hitelfelvevő bírósághoz fordul, hogy harcoljon a pert; ha elveszítik a házat, kizárásra kerül, és árverésen értékesíthető.
- nem bírósági foreclosures támaszkodnak power-of-sale záradékok a jelzálog vagy okiratok a bizalom, hogy megtérüljenek az egyenleg tartozott, ha a hitelfelvevők megáll kifizetések. Nincs bírósági tárgyalás, és a folyamat általában gyorsabb, mint a bírósági kizárás alatt. A jelzálog-záradék felhatalmazza a vagyonkezelőket (akiket a hitelező nevez ki), hogy eladják az otthont az egyenleg kifizetése érdekében. A hitelező köteles az állam és a jelzálog-megállapodás által meghatározott bíróságon kívüli lépéseket követni a kizárási folyamat megkezdéséhez.
Mikor Kezdődik A Kizárás?
hitelfelvevők, akik kap mögött a jelzálog általában megy keresztül egy sor lépést, mielőtt szembe kizárás. Kizárás az eredménye törés a visszafizetési megállapodást a hitelező, és nem, hogy alternatív megállapodások visszafizetés, mint például a hitel módosítása.
a visszafizetési megállapodásokat a záráskor aláírt váltó vázolja fel a jelzálogkötelezettség részeként. Ezek a megállapodások hitelezőnként és joghatóságonként eltérőek lehetnek. Tehát biztos, hogy olvassa el a megállapodás bizonyos szabályokat, amelyek szabályozzák a jelzálog.
kizárás idővonal
mind a bírósági, mind a nem bírósági Államokban a kezdeti folyamat általában ugyanaz, kezdve az első késői havi jelzálogfizetéssel. Itt van az Általános idővonal:
első elmulasztott fizetés. Az első lépés egy elmaradt fizetés. A hitelezők gyakran legfeljebb 15 napos türelmi időt kínálnak a jelzálog megfizetésére az esedékesség napja után; ha a türelmi időn belül nem teljesíti a befizetést, késedelmi díjat számíthat fel. Ezenkívül egyes hitelezők jelenthetik a késedelmes fizetést a hitelintézeteknek.
alapértelmezett. Ha továbbra is hiányzik a jelzálog-kifizetések, akkor alapértelmezettnek tekintik. Egyes hitelezők 30 napos fizetés nélküli fizetés után alapértelmezettnek tekintik Önt, míg mások 15 napos fizetési korláttal rendelkeznek. Az alapértelmezett szabályok a hitelezőtől függenek.
a következő lépés attól függ, hogy van-e bírósági vagy nem bírósági kizárása. A bírósági kizárás általában akkor történik, ha a jelzálog-megállapodásban nincs “eladási erő”, vagy az állam felhatalmazza az ilyen típusú kizárást; a nem bírósági kizárásra akkor kerül sor, ha van értékesítési záradék, és az állami törvények megengedik. A nem bírósági kizárások általában gyorsabbak és olcsóbbak.
kizárási per vagy nemteljesítési értesítés. Bírósági kizárás esetén a hitelező kizárási pert indít. Ha nem válaszol, a bíró valószínűleg megadja a hitelezőnek a mulasztási ítéletet. Ha válaszol, az ügy bíróság elé kerülhet, vagy a bíró összefoglaló ítéletet indíthat. Az összefoglaló ítéletre irányuló indítvány a bíró döntése, ha nincs valódi vita a kizárást körülvevő lényeges tényekről.
a nem bírósági kizárás, a hitelező automatikusan kiad egy értesítést az alapértelmezett (NOD) keresztül hitelesített levél, amely szintén rögzíti a megyei anyakönyvvezető. Ez megmondja, hogy mennyit tartozol, beleértve a késedelmes összegeket, a késedelmi díjakat és a kizárási költségeket. Miután megkapta a bólintást, általában 90 napja van arra, hogy visszafizesse azt, amivel tartozik, vagy dolgozzon a hitelezővel, hogy előálljon egy visszafizetési megállapodással.
előzetes kizárás. Az alapértelmezett értesítés és az otthon eladása között a hitelfelvevő fizetheti meg a kizárási folyamat leállítását. Mint hitelfelvevő, még mindig jogszerűen birtokolja az otthont, így van idő, hogy megmentse magát a kilakoltatástól. Még a hitelezővel való kapcsolatfelvétel is segíthet megállítani a kizárási folyamatot, különösen, ha meghatározzák, hogy jogosult-e egy speciális fizetési vagy mentességi tervre.
értékesítési értesítés. Ha nem fizeti meg a tartozást, vagy a nemteljesítési időszakon belül megállapodásokat köt, a hitelező eladási értesítést hoz létre. Ezt az értesítést közzétehetik egy helyi újságban, és közzétehetik az Ön ingatlanán is. A hitelező ezután előkészíti az otthont aukcióra, amely magában foglalja az eladás dátumának és idejének meghatározását.
hagyja el a lakóhelyet. Miután a hitelező eladja az ingatlant, ki kell költöznie. Az ingatlan elhagyásának ideje az állam törvényei alapján eltérő.
ki kell költöznöm a házamból, amikor kizárás van?
általában nem kell elköltöznie, amíg a kizárási folyamat befejeződik, ami néhány hónapot vagy akár egy évet is igénybe vehet. Miután azonban házát eladták, el kell hagynia az ingatlant. Lehet, hogy van egy kis ideje az eladás dátuma után, hogy otthon éljen, de ez az időkeret államonként változik. Lehet, hogy néhány nap vagy néhány hét.
ha a törvényes jogokon túl marad a helyszínen, a háztulajdonos vagy a hitelező hivatalos kilakoltatási folyamatot indít.
megtarthatom a kizárási eladásból származó nyereséget?
ha az eladás a hazai hozamok nyereség, a hitelező nem jogosult a többlet bevétel több mint a hitel egyenlege, plusz minden díjat tartozott a kizárás folyamat. Röviden, Az egyenleg és a kizárási költségek felett szerzett pénz a hitelfelvevőhöz kerül.
tartozom-e pénzzel, ha a ház kevesebbet ad el, mint amivel tartozom?
abban az esetben, ha otthona kevesebbet értékesít, mint a tartozás egyenlege, a hitelező benyújthat valamit, amit hiányossági ítéletnek neveznek. Ez egy olyan Per, amely azt kéri, hogy a hitelező fizesse meg a hitelösszeg fennmaradó részét. Például, ha tartozol $300,000 a jelzálog, de a ház csak eladja a $275,000, a hiány $25,000. A hitelező megpróbálhatja összegyűjteni a fennálló egyenleget.
egyes államok azonban rendelkeznek hiányellenes törvényekkel, vagy korlátozzák a hiányossági ítéleteket a kizárás után.
tartozom-e Ingatlanadóval, ha a házam kizárás alatt áll?
jogilag, akkor köteles fizetni ingatlanadót, amíg a saját otthonában. Néha a hitelező fizeti az adókat annak érdekében, hogy eladja a haza. Ha az adók késedelmessé válnak, a kormány megragadhatja az ingatlant, ami megnehezítené vagy lehetetlenné tenné a hitelező számára, hogy megtérítse a tartozását. Az adókat az otthonokhoz kötik—nem az emberekhez -, így az ingatlan eladása után az adók az új tulajdonos felelőssége.
“a jelzálog-szerződések felsorolják, hogyan kezelik a Be nem fizetett ingatlanadókat” – mondja Leslie Tayne, a New York-i adósságrendezési ügyvédi iroda, a Tayne Law Group vezető ügyvédje. “A hitelezők néha megelőzik az ingatlanadó-számlát, és számlát küldhetnek a tulajdonosnak, hogy megtérítsék költségeiket. Egyes államok nem teszik lehetővé a hitelezők által a kizárás után teljesített kifizetések beszedését.”
Hogyan állíthatom le a kizárási folyamatot?
amíg az idő a ház tervezett aukció, lehet, hogy még egy esélyt, hogy megállítsák a kizárás folyamat. A kulcs a hitelezővel való kommunikáció. Minél hamarabb beszél a hitelezővel, annál jobb. Sokan úgy érzik, megfélemlíteni hívja a hitelező, és inkább elkerülni ezt a kellemetlen helyzetet azáltal, hogy ki, de ez csak bántani hosszú távon.
nem ritka, hogy az emberek pénzügyi problémákkal szembesülnek,és a legtöbb hitelező szimpatikus. Megkérhetik Önt, hogy igazolja a nehézségeket vagy más pénzügyi információkat, hogy segítsen kidolgozni egy tervet. Vannak olyan kormányzati szervek is, amelyek tanácsadást és egyéb segítséget nyújtanak; az egyik ilyen szervezet megfizethetővé teszi az otthont.
azonban meg kell nézni ki jelzálog csalók, hogy ragadozó kétségbeesett lakástulajdonosok. Győződjön meg arról, hogy bárki, akivel beszél, olyan számról hív, amelyet ellenőrizni tud. A törvényes lakhatási tanácsadó megtalálásához látogasson el az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának (HUD) webhelyére, hogy megkapja a HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó ügynökségek listáját.
“ha valaki megkereste Önt egy gyors javítással és pénzt kér, akkor átverés lehet” – mondja Salazar. “Hívja fel helyi választott tisztviselőjét vagy helyi nonprofit szervezetét, hogy megértse, milyen segítség áll rendelkezésére, és ne adjon át pénzt.”
Hogyan Kizárás Fáj A Hitel Pontszám?
a kizárás súlyosan negatív hitelesemény, amely FICO szerint 100 pontot vagy annál többet dob le a hitel pontszámából. Ezenkívül hét évig marad a hiteljelentésében.
a kimaradt kifizetések előtt a kizárás is káros hatással a hitel. Mert kimaradt kifizetések tetején a lista negatív események, a hitel pontszám fog szenvedni, mielőtt a kizárás folyamat még kezdődik.