Una ejecución hipotecaria es una acción legal que los prestamistas hipotecarios usan para tomar el control de una propiedad que está en mora. Para los prestatarios que enfrentan una ejecución hipotecaria, a menudo hay incertidumbre sobre sus derechos legales e incluso las consecuencias a largo plazo de la ejecución hipotecaria.
Muchos prestatarios que enfrentan dificultades financieras no saben que los prestamistas a menudo están dispuestos a trabajar con ellos, a veces ofreciendo soluciones como modificaciones de préstamos. Una de las peores cosas que pueden hacer los prestatarios que enfrentan una ejecución hipotecaria es ignorar a su prestamista.
» Los prestamistas hipotecarios generalmente están dispuestos a trabajar con los prestatarios para recibir algún tipo de pago mensual», dice Michael Foguth, presidente de Foguth Financial Group en Brighton, Michigan. «Pueden modificar sus pagos mensuales para que sean más asequibles para usted.»
Ejecución hipotecaria y Pandemia de Coronavirus
Durante esta pandemia, que ha creado dificultades extraordinarias para millones de personas, hay opciones de alivio disponibles para los propietarios de viviendas. Si tiene una hipoteca respaldada por el gobierno (una propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac), está protegido por la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus, también conocida como la Ley CARES. Esto permite que los propietarios de vivienda se inscriban en un programa de indulgencia si no pueden hacer los pagos de su hipoteca debido a la COVID-19. Actualmente, no hay fecha de vencimiento para este beneficio.
» La tolerancia no es automática, tiene que solicitarla, no deje de pagar su hipoteca», dice Cristian Salazar, subdirector de comunicaciones del Center for NYC Neighborhoods, una organización sin fines de lucro que promueve la propiedad de vivienda asequible en Nueva York. «Comuníquese con su administrador y explíquele que ha sido afectado por la COVID-19. Es fundamental que haga todo lo posible para pagar su hipoteca hasta que tenga la oportunidad de hablar con su administrador.»
Detener el pago de su hipoteca antes de hablar con su administrador podría ponerlo en riesgo de no ser elegible para un alivio futuro, dice Salazar.
Aquí, repasaremos el proceso básico de ejecución hipotecaria y lo que puede hacer para evitar la ejecución hipotecaria. Tenga en cuenta que los procedimientos de ejecución hipotecaria y las leyes varían según el estado.
¿Qué es la Ejecución Hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es cuando el banco o el prestamista hipotecario toma posesión de la propiedad que está en mora, a menudo en contra de la voluntad del propietario. Su acuerdo hipotecario establece que si deja de hacer pagos de su préstamo, el banco puede reclamar la propiedad a través de la ejecución hipotecaria.
Dependiendo de su estado, el proceso de ejecución hipotecaria puede ser judicial o no judicial. Algunos estados tienen opciones para ambos.
- En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presenta una demanda para iniciar una ejecución hipotecaria. El prestatario va a la corte para luchar contra la demanda; si pierde la casa, entrará en ejecución hipotecaria y se puede vender en una subasta.
- Las ejecuciones hipotecarias no judiciales se basan en cláusulas de poder de venta en la hipoteca o escrituras de fideicomiso para recuperar el saldo adeudado si los prestatarios dejan de hacer pagos. No hay audiencia en la corte, y el proceso generalmente es más rápido que bajo una ejecución hipotecaria judicial. La cláusula de hipoteca autoriza a los fideicomisarios (que son nombrados por el prestamista) a vender la casa para pagar el saldo. El prestamista está obligado a seguir los pasos extrajudiciales establecidos por el estado y el acuerdo hipotecario para comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.
¿Cuándo Comienza la Ejecución Hipotecaria?
Los prestatarios que se atrasan en su hipoteca generalmente pasan por una serie de pasos antes de enfrentar la ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es el resultado de romper su acuerdo de pago con su prestamista y no hacer arreglos alternativos para el pago, como una modificación del préstamo.
Los acuerdos de reembolso se describen en el pagaré que firmó al cerrar, como parte de su compromiso hipotecario. Estos acuerdos pueden diferir según el prestamista y la jurisdicción. Por lo tanto, asegúrese de consultar su acuerdo para conocer las reglas particulares que rigen su hipoteca.
Plazo de ejecución hipotecaria
En los estados judiciales y no judiciales, el proceso inicial suele ser el mismo, comenzando con su primer pago mensual tardío de la hipoteca. Aquí está la cronología general:
Primer pago perdido. El primer paso es un pago perdido. Los prestamistas a menudo ofrecen períodos de gracia de hasta 15 días para pagar su hipoteca después de la fecha de vencimiento; si no realiza su pago dentro del período de gracia, se le podría cobrar un cargo por retraso. Además, algunos prestamistas podrían reportar su pago tardío a las agencias de crédito.
Predeterminado. Si continúa omitiendo los pagos de la hipoteca, se considera que está en mora. Algunos prestamistas lo considerarán en incumplimiento después de 30 días sin pago, mientras que otros tienen un límite de 15 días sin pago. Las reglas predeterminadas dependen de su prestamista.
El siguiente paso depende de si tiene una ejecución hipotecaria judicial o no judicial. Por lo general, una ejecución hipotecaria judicial ocurre cuando no hay «poder de venta» en el acuerdo hipotecario o el estado ordena este tipo de ejecución hipotecaria; la ejecución hipotecaria no judicial se lleva a cabo cuando hay una cláusula de poder de venta y es permitida por la ley estatal. Por lo general, las ejecuciones hipotecarias no judiciales son más rápidas y menos costosas.
Demanda de ejecución hipotecaria o aviso de incumplimiento. Para una ejecución hipotecaria judicial, su prestamista presentará una demanda por ejecución hipotecaria. Si no responde, el juez probablemente le otorgará al prestamista un fallo por incumplimiento. Si responde, el caso podría ir a juicio o el juez podría presentar una moción de juicio sumario. Una moción de juicio sumario es una decisión tomada por el juez cuando no hay una disputa genuina sobre los hechos materiales que rodean la ejecución hipotecaria.
En una ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista le emite automáticamente un aviso de incumplimiento (NOD) por correo certificado, que también se registra con el registrador del condado. Esto le indica cuánto debe, incluidos los montos vencidos, los cargos por mora y los costos de ejecución hipotecaria. Una vez que reciba la NOD, normalmente tiene 90 días para pagar lo que debe o trabajar con su prestamista para llegar a un acuerdo de pago.
Pre-ejecución hipotecaria. Entre el aviso de incumplimiento y la venta de la casa, el prestatario puede pagar lo que se adeuda para detener el proceso de ejecución hipotecaria. Como prestatario, usted todavía es el propietario legal de la casa, por lo que hay tiempo para salvarse del desalojo. Incluso ponerse en contacto con su prestamista podría ayudarlo a detener el proceso de ejecución hipotecaria, especialmente si determinan que es elegible para un plan especial de pago o alivio.
Aviso de venta. Si no paga lo que se le debe o no hace arreglos dentro del período de notificación de incumplimiento, el prestamista creará un aviso de venta. Este aviso podría publicarse en un periódico local y también podría publicarse en su propiedad. El prestamista se preparará para subastar la casa, lo que incluye establecer una fecha y hora para la venta.
Dejar la residencia. Una vez que el prestamista venda la propiedad, tendrá que mudarse. El tiempo que tiene para desalojar la propiedad difiere según las leyes de su estado.
¿Tengo que Mudarme de Mi Casa Cuando Está en Ejecución Hipotecaria?
En general, no tiene que mudarse hasta que se complete el proceso de ejecución hipotecaria, lo que puede tardar unos meses o hasta un año o más. Sin embargo, una vez que se vende su casa, tiene que abandonar la propiedad. Es posible que tenga algún tiempo después de la fecha de venta para vivir en la casa, pero ese plazo varía según el estado. Podrían ser unos días o unas semanas.
Si permanece en el local más allá de sus derechos legales, el propietario o prestamista iniciará un proceso formal de desalojo.
¿Puedo Conservar las Ganancias de una Venta por Ejecución Hipotecaria?
Si la venta de la casa produce ganancias, el prestamista no tiene derecho a ganancias en exceso sobre el saldo del préstamo más los cargos adeudados por el proceso de ejecución hipotecaria. En resumen, cualquier dinero ganado por encima del saldo y los costos de ejecución hipotecaria va al prestatario.
¿Debo Dinero si la Casa Se Vende por Menos de lo que Debo?
En el caso de que su casa se venda por menos del saldo adeudado, el prestamista puede presentar algo llamado fallo por deficiencia. Esta es una demanda que solicita que el prestamista pague el resto del monto del préstamo. Por ejemplo, si usted debe $300,000 en su hipoteca, pero la casa no se vende por $275,000, la deficiencia es de $25,000. Un prestamista podría tratar de cobrar el saldo pendiente.
Algunos estados, sin embargo, tienen leyes anti-deficiencia o restringen los juicios por deficiencia después de la ejecución hipotecaria.
¿Debo Impuestos A la Propiedad Cuando Mi Casa Está en Ejecución Hipotecaria?
Legalmente, está obligado a pagar impuestos a la propiedad siempre y cuando sea propietario de la casa. A veces, el prestamista paga los impuestos para vender la casa. Si los impuestos se vencen, el gobierno puede confiscar la propiedad, lo que dificultaría o imposibilitaría que el prestamista recupere lo que se le debe. Los impuestos se aplican a las casas, no a las personas, por lo que una vez que se vende la propiedad, los impuestos son responsabilidad del nuevo propietario.
«Los contratos hipotecarios enumerarán cómo se manejan los impuestos a la propiedad no pagados», dice Leslie Tayne, abogada principal de Tayne Law Group, un bufete de abogados de liquidación de deudas en Nueva York. «Los prestamistas a veces pueden hacer frente a la factura del impuesto a la propiedad y enviar al propietario una factura para recuperar sus costos. Algunos estados no permiten el cobro de los pagos realizados por los prestamistas después de una ejecución hipotecaria.»
¿Cómo puedo Detener el Proceso de Ejecución Hipotecaria?
Hasta el momento en que su casa esté programada para la subasta, todavía podría haber una oportunidad de detener el proceso de ejecución hipotecaria. La clave está en comunicarse con su prestamista. Cuanto antes hable con su prestamista, mejor. Muchas personas se sienten intimidadas al llamar a su prestamista y prefieren evitar esta situación incómoda posponiéndola, pero eso solo puede hacerle daño a largo plazo.
No es raro que las personas se enfrenten a problemas financieros, y la mayoría de los prestamistas son comprensivos con eso. Es posible que le pidan que proporcione pruebas de dificultades u otra información financiera para ayudarlo a elaborar un plan. También hay agencias gubernamentales que ofrecen asesoramiento y otra asistencia; una de esas organizaciones está haciendo que el hogar sea asequible.
Sin embargo, debe tener cuidado con los estafadores hipotecarios que se aprovechan de los propietarios desesperados. Asegúrate de que alguien con quien hables esté llamando desde un número que puedas verificar. Para encontrar un consejero de vivienda legítimo, puede visitar el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) para obtener una lista de las agencias de asesoramiento de vivienda aprobadas por el HUD.
«Si alguien se ha acercado a ti ofreciéndote una solución rápida y pidiéndote dinero, podría ser una estafa», dice Salazar. «Llame a su funcionario electo local o a una organización sin fines de lucro local para entender qué ayuda está disponible para usted, y no entregue dinero.»
¿Cómo Afectará La Ejecución Hipotecaria Mi Puntaje De Crédito?
Una ejecución hipotecaria es un evento de crédito gravemente negativo, que elimina 100 puntos o más de su puntaje de crédito, según FICO. Además, permanece en su informe de crédito durante siete años.
Los pagos perdidos antes de la ejecución hipotecaria también tendrán un efecto perjudicial en su crédito. Debido a que los pagos perdidos encabezan la lista de eventos negativos, su puntaje de crédito sufrirá antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria.