wykluczenie jest działanie prawne kredytodawców hipotecznych używać do przejęcia kontroli nad nieruchomością, która jest w zaległości. W przypadku kredytobiorców borykających się z wykluczeniem często występuje niepewność co do ich praw, a nawet długoterminowych konsekwencji wykluczenia.
wielu kredytobiorców borykających się z trudnościami finansowymi nie zdaje sobie sprawy, że Kredytodawcy często są skłonni do współpracy z nimi, czasami oferując rozwiązania takie jak modyfikacje kredytów. Jedną z najgorszych rzeczy pożyczkobiorców stojących wykluczenia może zrobić jest ignorować ich pożyczkodawcy.
„kredytodawcy hipoteczni są zazwyczaj chętni do współpracy z kredytobiorcami w celu otrzymania pewnego rodzaju miesięcznej płatności”, mówi Michael Foguth, prezes Foguth Financial Group w Brighton, Michigan. „Mogą modyfikować miesięczne płatności, aby uczynić je bardziej przystępnymi dla Ciebie.”
wykluczenia i pandemii koronawirusa
podczas tej pandemii, która stworzyła Nadzwyczajne trudności dla milionów ludzi, istnieją opcje ulgi dostępne dla właścicieli domów. Jeśli masz rząd-backed hipoteki (jeden, który jest własnością Fannie Mae lub Freddie Mac), jesteś chroniony w ramach Coronavirus pomoc, ulga, i Economic Security Act, znany również jako CARES Act. Pozwala to właścicielom domów dostać się do programu wyrozumiałości, jeśli nie są w stanie dokonać płatności hipotecznych z powodu COVID-19. Obecnie nie ma daty wygaśnięcia tego świadczenia.
„wyrozumiałość nie jest automatyczna, musisz o nią poprosić—nie przestawaj spłacać kredytu hipotecznego” – mówi Cristian Salazar, zastępca dyrektora ds. komunikacji w Center for NYC Neighborhoods, organizacji non-profit, która promuje niedrogie homeownership w Nowym Jorku. „Skontaktuj się ze swoim serwisantem i wyjaśnij, że zostałeś dotknięty COVID-19. Ważne jest, abyś dołożył wszelkich starań, aby spłacić kredyt hipoteczny, dopóki nie będziesz miał okazji porozmawiać z usługodawcą.”
wstrzymanie spłaty kredytu hipotecznego przed rozmową z usługodawcą może narazić Cię na ryzyko nie kwalifikowania się do przyszłej ulgi, mówi Salazar.
tutaj omówimy podstawowy proces wykluczenia i co możesz zrobić, aby uniknąć wykluczenia. Należy pamiętać, że procedury wykluczenia i prawa różnią się w zależności od państwa.
Co To Jest Wykluczenie?
wykluczenie ma miejsce, gdy bank lub kredytodawca Hipoteczny przejmuje w posiadanie nieruchomość, która jest w zwłoce, często wbrew woli właściciela domu. Umowa hipoteczna stwierdza, że jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank może odzyskać nieruchomość poprzez przejęcie.
w zależności od stanu, proces wykluczenia może być sądowy lub pozasądowy. Niektóre stany mają opcje dla obu.
- w sądowym postępowaniu egzekucyjnym pożyczkodawca składa pozew o wszczęcie egzekucji komorniczej. Kredytobiorca idzie do sądu, aby walczyć z pozwem; jeśli stracą Dom pójdzie do wykluczenia i mogą być sprzedawane na aukcji.
- pozasądowe foreclosures polegać na mocy klauzul sprzedaży w hipoteki lub deeds of trust odzyskać należne saldo, jeśli kredytobiorcy przestać dokonywać płatności. Nie ma rozprawy sądowej, a Proces jest na ogół szybszy niż w przypadku wykluczenia Sądowego. Klauzula hipoteczna upoważnia powierników (wyznaczonych przez pożyczkodawcę)do sprzedaży domu w celu spłacenia salda. Pożyczkodawca jest zobowiązany do wykonania pozasądowych kroków określonych przez państwo i umowę hipoteczną, aby rozpocząć proces wykluczenia.
Kiedy Zaczyna Się Likwidacja?
kredytobiorcy, którzy zalegają z hipoteką, zwykle przechodzą przez szereg kroków, zanim staną w obliczu wykluczenia. Wykluczenie jest wynikiem zerwania umowy spłaty z pożyczkodawcą i braku alternatywnych ustaleń dotyczących spłaty, takich jak modyfikacja pożyczki.
umowy spłaty są przedstawione w wekslu, który podpisałeś przy zamknięciu, jako część zobowiązania hipotecznego. Umowy te mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy i jurysdykcji. Więc pamiętaj, aby zapoznać się z umową o szczególnych zasadach, które regulują kredyt hipoteczny.
czas wykluczenia
zarówno w Stanach sądowych, jak i pozasądowych, początkowy proces jest zwykle taki sam, zaczynając od pierwszej spóźnionej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Oto ogólny harmonogram:
pierwsza nieodebrana płatność. Pierwszym krokiem jest nieodebrana płatność. Kredytodawcy często oferują Okresy karencji do 15 dni na spłatę kredytu hipotecznego po terminie płatności; jeśli nie dokonasz płatności w okresie karencji, możesz zostać obciążony opłatą za zwłokę. Dodatkowo niektórzy kredytodawcy mogą zgłosić Twoje spóźnienie w biurach kredytowych.
domyślnie. Jeśli nadal przegapisz spłatę kredytu hipotecznego, zostaniesz uznany za niedotrzymanego. Niektórzy kredytodawcy uznają cię za domyślnego po 30 dniach braku płatności, podczas gdy inni mają 15-dniowy limit bez płatności. Domyślne reguły zależą od pożyczkodawcy.
następny krok zależy od tego,czy masz sądowe, czy pozasądowe przejęcie. Zazwyczaj, sądowe wykluczenia dzieje się, gdy nie ma „moc sprzedaży” w umowie hipotecznej lub państwa mandaty tego typu wykluczenia; non-sądowe wykluczenia ma miejsce, gdy istnieje moc sprzedaży klauzuli I jest dopuszczalne na mocy prawa państwowego. Zazwyczaj pozasądowe wykluczenia są szybsze i tańsze.
pozew o przejęcie lub zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. W przypadku wykluczenia Sądowego Twój pożyczkodawca złoży pozew o wykluczenie. Jeśli nie odpowiesz, sędzia prawdopodobnie przyzna pożyczkodawcy wyrok niewykonania zobowiązania. Jeśli odpowiesz, sprawa może przejść do procesu lub sędzia może złożyć wniosek o skrócony wyrok. Wniosek o wydanie orzeczenia doraźnego to decyzja podejmowana przez sędziego, gdy nie ma prawdziwego sporu o fakty materialne dotyczące wykluczenia.
w pozasądowej egzekucji pożyczkodawca automatycznie wydaje zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD) za pośrednictwem poczty uwierzytelnionej, które jest również rejestrowane w rejestratorze hrabstwa. Dzięki temu dowiesz się, ile jesteś winien, w tym przeterminowane kwoty, zaległe opłaty i koszty wykluczenia. Po otrzymaniu skinienia zwykle masz 90 dni na spłatę należności lub pracę z pożyczkodawcą, aby wymyślić umowę spłaty.
Między zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania i sprzedaży domu, kredytobiorca może zapłacić to, co należy się zatrzymać proces wykluczenia. Jako pożyczkobiorca nadal legalnie posiadasz dom, więc jest czas, aby uchronić się przed eksmisją. Nawet kontakt z pożyczkodawcą może pomóc zatrzymać proces wykluczenia, zwłaszcza jeśli ustalą, że kwalifikujesz się do specjalnego planu płatności lub ulgi.
ogłoszenie o sprzedaży. Jeśli nie zapłacisz należności lub nie dokonasz ustaleń w terminie zwłoki, pożyczkodawca utworzy powiadomienie o sprzedaży. Powiadomienie to może zostać opublikowane w lokalnej gazecie i może być również opublikowane na Twojej posesji. Pożyczkodawca przygotuje się do wystawienia domu na aukcję, co obejmuje ustalenie daty i godziny sprzedaży.
opuść mieszkanie. Kiedy pożyczkodawca sprzeda nieruchomość, będziesz musiał się wyprowadzić. Czas, w którym musisz opuścić nieruchomość, różni się w zależności od prawa stanu.
Czy muszę się wyprowadzić z domu, gdy jest on zajęty?
Ogólnie rzecz biorąc, nie musisz się wyprowadzać, dopóki proces wykluczenia nie zostanie zakończony, co może potrwać kilka miesięcy lub nawet rok lub dłużej. Jednak po sprzedaży domu musisz opuścić nieruchomość. Możesz mieć trochę czasu po dacie sprzedaży, aby żyć w domu, ale to ramy czasowe różnią się w zależności od stanu. To może być kilka dni lub kilka tygodni.
jeśli pozostaniesz w lokalu poza swoimi prawami, właściciel domu lub pożyczkodawca rozpocznie formalny proces eksmisji.
Czy Mogę zatrzymać zyski ze sprzedaży nieruchomości?
jeśli sprzedaż domu przynosi zyski, pożyczkodawca nie jest uprawniony do nadwyżki wpływów nad Saldem pożyczki powiększonej o wszelkie opłaty należne z tytułu procesu wykluczenia. Krótko mówiąc, wszelkie pieniądze zarobione powyżej salda i koszty wykluczenia trafiają do kredytobiorcy.
czy jestem winien pieniądze, jeśli dom sprzedaje się za mniej niż jestem winien?
w przypadku, gdy twój dom sprzedaje za mniej niż należne saldo, pożyczkodawca może złożyć coś, co nazywa się orzeczeniem o niedoborze. Jest to pozew, który żąda od pożyczkodawcy zapłaty pozostałej części kwoty pożyczki. Na przykład, jeśli jesteś winien $300,000 na hipotece, ale dom sprzedaje tylko za $275,000, niedobór wynosi $ 25,000. Pożyczkodawca może próbować zebrać zaległe saldo.
niektóre stany mają jednak prawo anty-niedoborowe lub ograniczają wyroki w sprawie niedoborów po wykluczeniu.
czy jestem winien podatek od nieruchomości, gdy mój dom jest w przejęciu?
zgodnie z prawem musisz płacić podatek od nieruchomości tak długo, jak jesteś właścicielem domu. Czasami pożyczkodawca płaci podatki, aby sprzedać dom. Jeśli podatki staną się zaległe, rząd może przejąć nieruchomość, co utrudni lub uniemożliwi pożyczkodawcy odzyskanie tego, co jest im należne. Podatki są przywiązane do domów – nie ludzi – więc po sprzedaży nieruchomości podatki są obowiązkiem nowego właściciela.
„umowy hipoteczne będą wykazywać, w jaki sposób obsługiwane są niezapłacone podatki od nieruchomości”, mówi Leslie Tayne, główny adwokat w Tayne Law Group, kancelarii prawnej zajmującej się rozliczaniem długów w Nowym Jorku. „Kredytodawcy mogą czasami przełożyć rachunek za podatek od nieruchomości i wysłać właścicielowi rachunek, aby odzyskać swoje koszty. Niektóre państwa nie zezwalają na zbiórkę płatności dokonanych przez kredytodawców po wykluczeniu.”
jak Mogę zatrzymać proces wykluczenia?
do czasu, kiedy twój dom zostanie wystawiony na aukcję, może być jeszcze szansa na zatrzymanie procesu wykluczenia. Kluczem jest komunikacja z pożyczkodawcą. Im szybciej porozmawiasz ze swoim pożyczkodawcą, tym lepiej. Wiele osób czuje się zastraszonych, dzwoniąc do swojego pożyczkodawcy i wolałoby uniknąć tej niewygodnej sytuacji, odkładając ją, ale to może tylko zaszkodzić na dłuższą metę.
nierzadko zdarza się, że ludzie borykają się z problemami finansowymi, a większość kredytodawców Jest temu przychylna. Mogą poprosić Cię o przedstawienie dowodu trudności lub innych informacji finansowych, które pomogą Ci opracować plan. Istnieją również agencje rządowe, które oferują doradztwo i inną pomoc; jedną z takich organizacji jest Dokonywanie domu niedrogie.
jednak należy uważać na oszustów hipotecznych, które żerują na zdesperowanych właścicieli domów. Upewnij się, że ktoś, z kim rozmawiasz, dzwoni z numeru, który możesz zweryfikować. Aby znaleźć legalnego doradcę mieszkaniowego, możesz odwiedzić stronę internetową Departamentu Mieszkalnictwa i rozwoju miast Stanów Zjednoczonych (HUD), aby uzyskać listę zatwierdzonych przez HUD agencji doradztwa mieszkaniowego.
„jeśli ktoś podszedł do Ciebie oferując szybką naprawę i prosząc o pieniądze, może to być oszustwo” – mówi Salazar. „Zadzwoń do lokalnego wybranego urzędnika lub lokalnej organizacji non-profit, aby zrozumieć, jaka pomoc jest dostępna dla Ciebie i nie przekazuj żadnych pieniędzy.”
W Jaki Sposób Bankructwo Zaszkodzi Mojej Zdolności Kredytowej?
wykluczenia jest poważnie negatywne zdarzenie kredytowe, knocking off 100 punktów lub więcej z oceny kredytowej, według FICO. Dodatkowo, pozostaje na raporcie kredytowym przez siedem lat.
nieodebrane płatności przed wykluczeniem będą również miały szkodliwy wpływ na twój kredyt. Ponieważ nieodebrane płatności top listy negatywnych zdarzeń, Twój wynik kredytowy ucierpi przed procesem wykluczenia nawet zaczyna.