en foreclosure er en juridisk handling boliglån långivere bruker til å ta kontroll over en eiendom som er på etterskudd. For låntakere som står overfor foreclosure, er det ofte usikkerhet om deres juridiske rettigheter og til og med de langsiktige konsekvensene av foreclosure.
Mange låntakere overfor økonomiske vanskeligheter er uvitende om at långivere er ofte villige til å jobbe med dem, noen ganger tilbyr løsninger som lån modifikasjoner. En av de verste tingene låntakere overfor foreclosure kan gjøre er å ignorere deres utlåner.
» Boliglån långivere er vanligvis villige til å jobbe med låntakere for å motta noen form for månedlig betaling,» sier Michael Foguth, president I Foguth Financial Group I Brighton, Michigan. «De kan endre dine månedlige utbetalinger for å gjøre det rimeligere for deg.»
Foreclosure Og Coronavirus Pandemien
Under denne pandemien, som har skapt ekstraordinære motgang for millioner av mennesker, er det lettelse alternativer tilgjengelig for huseiere. Hvis du har et statlig støttet boliglån (en som eies Av Fannie Mae Eller Freddie Mac), er du beskyttet under Coronavirus Aid, Relief, And Economic Security Act, også kjent som CARES Act. Dette gjør det mulig for huseiere å komme inn i et toleranseprogram hvis de ikke klarer å foreta boliglånsbetalinger på GRUNN AV COVID-19. For tiden er det ingen utløpsdato for denne fordelen.
» Toleranse er ikke automatisk, du må be om det-ikke bare slutte å betale boliglånet ditt,» sier Cristian Salazar, assisterende direktør for kommunikasjon Ved Center FOR NYC Neighborhood, en ideell organisasjon som fremmer rimelig boligeiendom I New York. «Kontakt din servicer og forklar at DU har blitt påvirket AV COVID-19. Det er viktig at du gjør alt for å betale boliglån før du har mulighet til å snakke med din servicer.»
Å Stoppe betaling på boliglånet ditt før du snakker med din servicer, kan sette deg i fare for å være ikke kvalifisert for fremtidig lettelse, Sier Salazar.
Her går vi over den grunnleggende foreclosure-prosessen og hva du kan gjøre for å unngå foreclosure. Husk, foreclosure prosedyrer og lover varierer fra stat.
Hva Er Foreclosure?
Foreclosure er når banken eller boliglån tar besittelse av eiendom som er i mislighold, ofte mot hus vilje. Din boliglånsavtale sier at hvis du slutter å betale på lånet ditt, kan banken gjenvinne eiendommen gjennom foreclosure.
avhengig av staten, kan foreclosure prosessen være rettslig eller ikke-rettslig. Noen stater har alternativer for begge.
- i en rettslig foreclosure filer utlåner et søksmål for å starte en foreclosure. Låntakeren går til retten for å bekjempe søksmålet; hvis de mister huset vil gå inn i foreclosure og kan selges på auksjon.
- Ikke-rettslig foreclosures stole på makt-of-salg klausuler i boliglån eller gjerninger av tillit til å hente inn balansen skyldte hvis låntakere slutte å gjøre betalinger. Det er ingen rettshøring, og prosessen er generelt raskere enn under en rettslig foreclosure. Boliglånsklausulen tillater forvaltere (som er utnevnt av utlåner) å selge hjemmet for å betale balansen. Utlåner er forpliktet til å følge out-of-court trinn lagt ut av staten og boliglån avtalen å starte foreclosure prosessen.
Når Begynner Foreclosure?
Låntakere som får bak på sine boliglån vanligvis gå gjennom en rekke trinn før de står overfor foreclosure. Foreclosure er et resultat av å bryte din nedbetaling avtale med utlåner og unnlate å gjøre alternative ordninger for nedbetaling, for eksempel et lån modifikasjon.
nedbetaling avtaler er skissert i gjeldsbrev du signerte ved lukking, som en del av boliglån forpliktelse. Disse avtalene kan variere etter utlåner og jurisdiksjon. Så sørg for å referere til avtalen din for bestemte regler som styrer boliglånet ditt.
Foreclosure Tidslinje
i både rettslige og ikke-rettslige stater er den første prosessen vanligvis den samme, som begynner med din første sen månedlig boliglånsbetaling. Her er den generelle tidslinjen:
Første ubesvarte betaling. Det første trinnet er en savnet betaling. Långivere tilbyr ofte nådeperioder på opptil 15 dager for å betale boliglånet ditt etter forfallsdato; hvis du ikke foretar betalingen innen nådeperioden, kan du bli belastet et sent gebyr. I tillegg kan noen långivere rapportere sen betaling til kreditt-byråer.
Standard. Hvis du fortsetter å savne boliglånsbetalinger, vurderes du som standard. Noen långivere vil vurdere deg i standard etter 30 dager uten betaling, mens andre har en 15-dagers betalingsgrense. Standardreglene avhenger av din utlåner.
det neste trinnet avhenger av om du har en rettslig eller ikke-rettslig foreclosure. Vanligvis skjer en rettslig foreclosure når det ikke er «salgsmakt» i boliglånsavtalen eller staten mandater denne typen foreclosure; ikke-rettslig foreclosure finner sted når det er en salgsmakt og er tillatt i henhold til statlig lov. Vanligvis er ikke-rettslige foreclosures raskere og billigere.
Foreclosure søksmål eller varsel om standard. For en rettslig foreclosure, vil utlåner filen en foreclosure søksmål. Hvis du ikke svarer, vil dommeren sannsynligvis gi utlåner en standard dom. Hvis du svarer, kan saken gå til rettssak, eller dommeren kan sende inn en oppsummering av dommen. En bevegelse for sammendrag dom er en avgjørelse gjort av dommeren når det ikke er en ekte tvist om de materielle fakta rundt foreclosure.
i en ikke-rettslig foreclosure utsteder utlåner deg automatisk en nod (nod) via sertifisert post, som også er registrert hos fylkesregistratoren. Dette forteller deg hvor mye du skylder, inkludert forfalte beløp, sent avgifter og foreclosure kostnader. Når DU mottar NIKK, har du vanligvis 90 dager til å tilbakebetale det du skylder eller jobbe med utlåner for å komme opp med en tilbakebetalingsavtale.
pre-foreclosure. Mellom varsel om mislighold og salg av hjemmet, kan låntakeren betale det som skyldes å stoppe foreclosure-prosessen. Som låntaker, du fortsatt lovlig eier hjemmet, så det er tid til å redde deg selv fra utkastelse. Selv kontakte utlåner kan hjelpe deg å stoppe foreclosure prosessen, spesielt hvis de bestemmer du er kvalifisert for en spesiell betaling eller lettelse plan.
Varsel om salg. Hvis du ikke betaler det som skyldes eller gjør ordninger innen varsel om standardperiode, vil utlåner opprette et varsel om salg. Denne kunngjøringen kan bli publisert i en lokal avis, og kan også bli lagt ut på din eiendom. Utlåner vil da forberede seg til å sette hjemmet opp for auksjon, som inkluderer å sette en dato og tid for salg.
Forlat bolig. Når utlåner selger eiendommen, må du flytte ut. Tiden du må forlate eiendommen, varierer basert på statens lover.
Må Jeg Flytte Ut Av Huset Mitt Når Det er I Foreclosure?
Vanligvis trenger du ikke å flytte ut før foreclosure prosessen er fullført, noe som kan ta noen måneder eller opptil et år eller lenger. Men når huset er solgt, må du forlate eiendommen. Du kan ha litt tid etter salg dato for å leve i hjemmet, men at tidsrammen varierer fra stat. Det kan være noen dager eller noen uker.
hvis du forblir i lokalene utover dine juridiske rettigheter, vil hus eller utlåner starte en formell utkastelse prosess.
Kan Jeg Holde Fortjenesten fra En Foreclosure Salg?
hvis salget av hjemmet gir fortjeneste, har utlåner ikke rett til overskytende fortjeneste over lånebalansen pluss eventuelle gebyrer som skyldes foreclosure-prosessen. Kort sagt, noen penger tjent over balanse og foreclosure kostnader går til låntaker.
Skylder Jeg Penger hvis Huset Selger For Mindre enn Jeg Skylder?
i tilfelle at ditt hjem selger for mindre enn balansen skyldte, kan utlåner filen noe som kalles en mangel dom. Dette er et søksmål som ber utlåner betale resten av lånebeløpet. For eksempel, hvis du skylder $300 000 på boliglånet ditt, men huset selger bare for $275 000, er mangelen $25 000. En utlåner kan prøve å samle utestående saldo.
Noen stater har imidlertid anti-mangel lover eller begrense mangel dommer etter foreclosure.
Skylder Jeg Eiendomsskatt Når Huset Mitt er I Foreclosure?
Lovlig må du betale eiendomsskatt så lenge du eier hjemmet. Noen ganger betaler utlåner skatt for å selge hjemmet. Hvis skatter blir forfalt, kan regjeringen gripe eiendommen, noe som vil gjøre det vanskelig eller umulig for utlåner å hente tilbake det de skylder. Skatter er knyttet til boliger-ikke folk – så når eiendommen er solgt skattene er ansvaret til den nye eieren.
«Boliglån kontrakter vil liste hvordan ubetalte eiendomsskatt håndteres,» sier Leslie Tayne, leder advokat På Tayne Law Group, et gjeldsordning advokatfirma I New York. «Långivere kan noen ganger foran eiendomsskatt regningen og sende eieren en regning for å hente inn sine kostnader. Noen stater tillater ikke samlinger på betalinger gjort av långivere etter en foreclosure.»
Hvordan Kan Jeg Stoppe Foreclosure Prosessen?
Frem til tiden huset er planlagt for auksjon, kan det fortsatt være en sjanse til å stoppe foreclosure prosessen. Nøkkelen er å kommunisere med utlåner. Jo før du snakker med utlåner, jo bedre. Mange mennesker føler skremt ved å ringe deres utlåner og vil heller unngå denne ubehagelig situasjon ved å sette den av, men det kan bare skade deg i det lange løp.
det er ikke uvanlig at folk står overfor økonomiske problemer, og de fleste långivere er sympatiske med det. De kan be deg om å gi bevis på motgang eller annen finansiell informasjon for å hjelpe deg med å utarbeide en plan. Det er også offentlige etater som tilbyr rådgivning og annen hjelp; en slik organisasjon Gjør Hjem Rimelig.
du Bør imidlertid se opp for boliglån svindlere som tære på desperate huseiere. Sørg for at alle du snakker med ringer fra et nummer du kan bekrefte. For å finne en legitim boligrådgiver, kan DU besøke US Department Of Housing and Urban Development (HUD) nettsted for å få en liste over HUD-godkjente boligrådgivningsbyråer.
» Hvis noen har kontaktet deg og tilbyr en rask løsning og ber om penger, kan Det være en svindel,» Sier Salazar. «Ring din lokale valgte tjenestemann eller lokal ideell for å forstå hvilken hjelp som er tilgjengelig for deg, og ikke overlat noen penger.»
Hvordan Vil Foreclosure Skade Min Kreditt Score?
en foreclosure er en alvorlig negativ kreditthendelse, som slår av 100 poeng eller mer fra kredittpoengene dine, ifølge FICO. I tillegg forblir den på kredittrapporten din i syv år.
tapte betalinger før foreclosure vil også ha en skadelig effekt på kreditt. Fordi tapte betalinger topp listen over negative hendelser, vil kreditt score lide før foreclosure prosessen selv begynner.