ulosmittaus on oikeustoimi kiinnitysluottajien käyttää ottaa hallintaan omaisuutta, joka on rästissä. Ulosmittaukseen joutuvien lainanottajien laillisista oikeuksista ja jopa ulosmittauksen pitkäaikaisista seurauksista on usein epävarmuutta.
monet rahavaikeuksissa olevat lainanottajat eivät tiedä, että lainanantajat ovat usein halukkaita työskentelemään heidän kanssaan ja tarjoavat joskus ratkaisuja, kuten lainamuutoksia. Yksi pahimmista asioista lainanottajien edessä ulosmittaus voi tehdä on sivuuttaa niiden lainanantaja.
”Asuntolainoittajat ovat yleensä valmiita työskentelemään lainanottajien kanssa saadakseen jonkinlaisen kuukausimaksun”, sanoo Michiganin Brightonissa sijaitsevan Foguth Financial Groupin johtaja Michael Foguth. ”He voivat muokata kuukausimaksujasi, jotta se olisi sinulle edullisempaa.”
ulosmarssi ja Koronaviruspandemia
tämän pandemian aikana, joka on aiheuttanut poikkeuksellisia vaikeuksia miljoonille ihmisille, asunnonomistajille on tarjolla avustusvaihtoehtoja. Jos sinulla on valtion tukema asuntolaina (jonka omistaa Fannie Mae tai Freddie Mac), olet suojattu koronaviruksen tuki -, helpotus-ja Economic Security Act, joka tunnetaan myös nimellä CARES Act. Näin asunnonomistajat voivat päästä siedätysohjelmaan, jos he eivät pysty maksamaan asuntolainojaan COVID-19: n takia. Tällä hetkellä tälle edulle ei ole voimassaolopäivää.
”pitkämielisyys ei ole automaattista, sinun täytyy pyytää sitä—älä vain lopeta asuntolainan maksamista”, sanoo Cristian Salazar, apulaisjohtaja viestintäjohtaja Center for NYC Neighborhoods, voittoa tavoittelematon, joka edistää kohtuuhintaista homeownership New Yorkissa. ”Ota yhteyttä huoltajaasi ja selitä, että olet sairastunut COVID-19: ään. On tärkeää, että teet kaikkesi maksaaksesi asuntolainasi, kunnes sinulla on mahdollisuus puhua huoltajasi kanssa.”
asuntolainan maksamisen lopettaminen ennen kuin puhut huoltajallesi, voi asettaa sinut vaaraan olla kelpaamaton tuleviin huojennuksiin, Salazar sanoo.
tässä käydään läpi perusluonteinen ulosmittausprosessi ja se, mitä voi tehdä ulosmittauksen välttämiseksi. Muista, ulosmittausmenettelyt ja lait vaihtelevat osavaltioittain.
Mikä On Ulosmittaus?
ulosmittaus tarkoittaa sitä, että pankki tai asuntolainoittaja ottaa haltuunsa maksuhäiriöisen omaisuuden, usein vastoin asunnonomistajan tahtoa. Asuntolainasopimuksessasi lukee, että jos lopetat lainasi maksamisen, pankki voi vaatia kiinteistön takaisin ulosmittauksella.
osavaltiosta riippuen ulosmittausprosessi voi olla juridinen tai ei-juridinen. Joissakin osavaltioissa on vaihtoehtoja molemmille.
- ulosmittauksessa lainanantaja nostaa kanteen ulosmittauksen aloittamiseksi. Lainanottaja menee oikeuteen taistelemaan oikeusjuttu; jos he menettävät talon menee ulosmittaukseen ja voidaan myydä huutokaupassa.
- muut kuin oikeudelliset ulosmittaukset perustuvat asuntolainan tai luottamusasiakirjojen myyntivaltalausekkeisiin, jotta velkasumma saadaan takaisin, jos lainanottajat lakkaavat suorittamasta maksuja. Tuomioistuinkäsittelyä ei ole, ja prosessi on yleensä nopeampi kuin oikeuden ulosmarssissa. Asuntolainalauseke valtuuttaa (lainanantajan nimittämät) edunvalvojat myymään asunnon ja maksamaan loput. Lainanantajan on noudatettava tuomioistuimen ulkopuolisia toimenpiteitä, jotka valtio ja asuntolainasopimus ovat vahvistaneet, jotta ulosmittausprosessi voidaan aloittaa.
Milloin Ulosmittaus Alkaa?
asuntolainaansa rästissä olevat lainanottajat käyvät yleensä läpi useita vaiheita ennen ulosmittausta. Ulosmittaus on seurausta siitä, että olet rikkonut lainanantajasi kanssa tekemäsi takaisinmaksusopimuksen ja et ole tehnyt vaihtoehtoisia takaisinmaksujärjestelyjä, kuten lainanmuutosta.
takaisinmaksusopimukset on esitetty velkakirjassa, jonka allekirjoitit kiinnelainasitoumuksen yhteydessä. Nämä sopimukset voivat vaihdella lainanantajan ja lainkäyttöalueen mukaan. Muista siis viitata sopimukseesi erityisesti lainasäännöistä.
Ulosmittausaikataulu
sekä oikeusvaltioissa että ei-oikeusvaltioissa ensimmäinen prosessi on tyypillisesti sama, alkaen ensimmäisestä viivästyneestä kuukausittaisesta asuntolainan maksusta. Tässä yleinen aikajana:
ensimmäinen maksamatta jäänyt. Ensimmäinen askel on maksamatta jättäminen. Lainanantajat tarjoavat usein jopa 15 päivän lyhennysvapaita asuntolainan maksamiseen eräpäivän jälkeen; jos et suorita maksua lyhennysvapaan aikana, sinulta voidaan periä myöhästymismaksu. Lisäksi jotkut lainanantajat saattavat ilmoittaa maksuviivästyksestäsi luottotoimistoihin.
oletusarvo. Jos asuntolainan lyhennykset jäävät edelleen maksamatta, sinua pidetään maksuhäiriöisenä. Jotkut lainanantajat katsovat, että olet maksukyvytön 30 päivän kuluttua maksamatta jättämisestä, kun taas toisilla on 15 päivän maksamattomuusraja. Oletussäännöt riippuvat lainanantajasta.
seuraava vaihe riippuu siitä, onko kyseessä juridinen vai ei-juridinen ulosmarssi. Tyypillisesti oikeudellinen sulkeminen tapahtuu, kun kiinnityssopimuksessa ei ole” myyntivaltaa ” tai valtio valtuuttaa tämäntyyppisen ulosmittauksen; ei-oikeudellinen ulosmittaus tapahtuu, kun on myyntivaltaa koskeva lauseke ja se on sallittua valtion lainsäädännön nojalla. Tyypillisesti oikeudettomat ulosmittaukset ovat nopeampia ja halvempia.
Ulosmittausoikeudenkäynti tai maksuhäiriöilmoitus. Lainanantajanne vaatii ulosmittausta. Jos et vastaa, tuomari todennäköisesti myöntää lainanantajalle yksipuolisen tuomion. Jos vastaat, juttu voi mennä oikeuteen tai tuomari voi tehdä pikatuomioesityksen. Pikatuomioesitys on tuomarin tekemä päätös, kun ulosmittaukseen liittyvistä olennaisista tosiasioista ei ole aitoa riitaa.
muussa kuin oikeudellisessa ulosmittauksessa lainanantaja antaa sinulle automaattisesti maksuhäiriöilmoituksen (Nod) varmennetulla kirjeellä, joka myös kirjataan läänin rekisterinpitäjälle. Tämä kertoo sinulle, kuinka paljon olet velkaa, mukaan lukien erääntyneet määrät, myöhästymismaksut ja ulosmittauskulut. Kun saat nyökkäys, sinulla on tyypillisesti 90 päivää maksaa mitä olet velkaa tai työskennellä lainanantajan keksiä takaisinmaksusopimus.
ennen ulosmittausta. Maksuhäiriöilmoituksen ja asunnon myynnin välissä lainanottaja voi maksaa velkansa lopettaakseen ulosmittausprosessin. Lainaajana omistat vielä laillisesti asunnon, joten häädöltä ehtii säästyä. Jopa ottamalla yhteyttä lainanantajaan voi auttaa sinua lopettamaan ulosmittausprosessin, varsinkin jos he määrittävät, että olet oikeutettu erityiseen maksu-tai avustussuunnitelmaan.
myynti-ilmoitus. Jos et maksa velkaasi tai tee järjestelyjä maksukyvyttömyysajan kuluessa, luotonantaja luo myynti-ilmoituksen. Tämä ilmoitus voidaan julkaista paikallisessa sanomalehdessä ja se voidaan julkaista myös omalla tontillasi. Tämän jälkeen lainanantaja valmistautuu laittamaan kodin huutokauppaan, johon kuuluu myyntipäivän ja-Ajan asettaminen.
jätä asuinpaikka. Kun lainanantaja myy kiinteistön, joudut muuttamaan pois. Aika sinun täytyy poistua omaisuutta eroaa perustuu oman valtion lakeja.
Pitääkö minun muuttaa pois talostani, kun se on ulosmitattu?
sinun ei yleensä tarvitse muuttaa pois ennen kuin ulosmittausprosessi on valmis, mikä voi kestää muutaman kuukauden tai jopa vuoden tai kauemmin. Kuitenkin, kun talo on myyty, sinun täytyy poistua tontilta. Sinulla saattaa olla myyntipäivän jälkeen aikaa asua kotona, mutta se aikataulu vaihtelee osavaltioittain. Se voi kestää muutaman päivän tai viikon.
jos oleskelet tiloissa yli laillisten oikeuksiesi, asunnon omistaja tai lainanantaja aloittaa virallisen häätöprosessin.
Voinko pitää ulosmyynnin tuotot?
jos asunnon myynnistä saadaan tuottoa, lainanantajalla ei ole oikeutta saada lainasaldon ylittävää ylimääräistä tuottoa Plus ulosmittausprosessista saatavia palkkioita. Lyhyesti sanottuna kaikki saldon ja ulosmittauskustannusten ylittävä raha menee lainanottajalle.
olenko velkaa, jos talo myy halvemmalla kuin Olen velkaa?
jos kotisi myy alle velkasumman, lainanantaja voi tehdä niin sanotun puutetuomion. Kyseessä on oikeusjuttu, jossa lainanantajaa vaaditaan maksamaan loput lainasummasta. Jos esimerkiksi asuntolainasta on velkaa 300 000 dollaria, mutta talo menee kaupaksi vain 275 000 dollarilla, vaje on 25 000 euroa. Lainanantaja voi yrittää kerätä jäljellä olevan saldon.
joissakin osavaltioissa on kuitenkin puutteiden vastaisia lakeja tai rajoitetaan puutteista annettuja tuomioita sulkemisen jälkeen.
Olenko velkaa kiinteistöveroja, kun Taloni on ulosotossa?
lain mukaan sinun on maksettava kiinteistöveroa niin kauan kuin omistat asunnon. Joskus lainanantaja maksaa verot saadakseen asunnon myytyä. Jos veroja tulee rästiin, valtio voi takavarikoida kiinteistön, jolloin lainanantajan on vaikea tai mahdotonta saada takaisin velkojaan. Verot ovat kiinni kodeissa—ei ihmisissä-joten kun kiinteistö on myyty, verot ovat uuden omistajan vastuulla.
”Asuntolainasopimuksissa listataan, miten maksamattomat kiinteistöverot käsitellään”, sanoo Leslie Tayne, newyorkilaisen velkajärjestelyyn erikoistuneen asianajotoimiston Tayne Law Groupin päälakimies. ”Lainanantajat voivat joskus maksaa kiinteistöveron ja lähettää omistajalle laskun kulujensa korvaamiseksi. Jotkin valtiot eivät salli perintää maksuista, jotka lainanantajat ovat suorittaneet ulosmittauksen jälkeen.”
Miten voin lopettaa ulosmittauksen?
siihen asti, kun talosi on määrä huutokaupata, saattaa olla vielä mahdollisuus pysäyttää ulosmittausprosessi. Tärkeintä on kommunikointi lainanantajan kanssa. Mitä pikemmin puhut lainanantajalle, sen parempi. Monet ihmiset tuntevat pelotella soittamalla lainanantaja ja mieluummin välttää tämän epämukavan tilanteen lykkäämällä sitä, mutta se voi vain satuttaa sinua pitkällä aikavälillä.
ei ole harvinaista, että ihmiset kohtaavat taloudellisia ongelmia, ja useimmat lainanantajat suhtautuvat siihen myötämielisesti. He saattavat pyytää sinua esittämään todisteita vaikeuksista tai muita taloudellisia tietoja, joiden avulla voit laatia suunnitelman. On myös valtion virastoja, jotka tarjoavat neuvontaa ja muuta apua; yksi tällainen järjestö tekee kodista edullisen.
kannattaa kuitenkin varoa asuntolainahuijareita, jotka saalistavat epätoivoisia asunnonomistajia. Varmista, että joku, jolle puhut, soittaa numerosta, jonka voit vahvistaa. Löytää laillinen asunto neuvonantaja, voit vierailla Yhdysvaltain Department of Housing and Urban Development (HUD) verkkosivuilla saada listan HUD-hyväksytty asunto neuvonta virastojen.
”jos joku on lähestynyt tarjoten pikaratkaisua ja pyytäen rahaa, kyseessä voi olla huijaus”, Salazar sanoo. ”Soita paikalliselle vaaleilla valitulle virkamiehelle tai paikalliselle voittoa tavoittelemattomalle taholle ymmärtääksesi, mitä apua sinulle on tarjolla, äläkä luovuta rahaa.”
Miten Ulosmittaus Vahingoittaa Luottotietojani?
ulosmittaus on vakavasti negatiivinen luottotapahtuma, joka pudottaa LUOTTOPISTEISTÄSI vähintään 100 pistettä, Ficon mukaan. Lisäksi, se pysyy luottotietosi seitsemän vuotta.
ulosmittausta edeltävät maksamatta jääneet maksut vaikuttavat myös haitallisesti luottoosi. Koska jääneet maksut alkuun listan negatiivisia tapahtumia, luotto pisteet kärsivät ennen sulkemisen prosessi edes alkaa.