een afscherming is een juridische procedure die hypotheekverstrekkers gebruiken om de controle over een achterstallige woning over te nemen. Voor kredietnemers die met marktafscherming worden geconfronteerd, bestaat er vaak onzekerheid over hun wettelijke rechten en zelfs over de langetermijngevolgen van marktafscherming.
veel kredietnemers die in financiële moeilijkheden verkeren, weten niet dat kredietverstrekkers vaak bereid zijn met hen samen te werken, soms met oplossingen zoals wijzigingen in leningen. Een van de ergste dingen die leners geconfronteerd met afscherming kan doen is negeren hun geldschieter.”Hypotheekverstrekkers zijn meestal bereid om met leners samen te werken om een soort maandelijkse betaling te ontvangen”, zegt Michael Foguth, president bij Foguth Financial Group in Brighton, Michigan. “Zij kunnen uw maandelijkse betalingen aanpassen om het betaalbaarder voor u te maken.”
afscherming en de Coronapandemie
tijdens deze pandemie, die voor miljoenen mensen buitengewone moeilijkheden heeft veroorzaakt, zijn er mogelijkheden tot verlichting voor huiseigenaren. Als u een door de overheid gesteunde hypotheek hebt (een die eigendom is van Fannie Mae of Freddie Mac), bent u beschermd onder de Coronavirushulp, Verlichting en economische veiligheid Act, ook bekend als de Cares Act. Dit stelt huiseigenaren in staat om in een verdraagzaamheidsprogramma te komen als ze hun hypotheek niet kunnen betalen vanwege COVID-19. Momenteel is er geen vervaldatum voor dit voordeel.
“verdraagzaamheid is niet automatisch, je moet het aanvragen-stop niet gewoon met het betalen van je hypotheek”, zegt Cristian Salazar, adjunct-directeur Communicatie bij het Center for NYC Neighborhoods, een non-profit die betaalbare woningbezit in New York promoot. “Neem Contact op met uw servicer en leg uit dat u bent getroffen door COVID-19. Het is van cruciaal belang dat u alles in het werk stelt om uw hypotheek te betalen totdat u de mogelijkheid heeft om met uw servicer te spreken.”
Als u de betaling van uw hypotheek stopzet voordat u met uw servicer spreekt, loopt u het risico niet in aanmerking te komen voor toekomstige aflossing, zegt Salazar.
hier zullen we het basisafschermingsproces bespreken en wat u kunt doen om afscherming te voorkomen. Houd in gedachten, afscherming procedures en wetten variëren per staat.
Wat Is Afscherming?Onder “afscherming” wordt verstaan: wanneer de bank of hypotheekverstrekker eigendom in bezit neemt dat in gebreke is, vaak tegen de wil van de huiseigenaar. In uw hypotheekovereenkomst staat dat als u stopt met het betalen van uw lening, de bank het onroerend goed kan terugvorderen door afscherming.
afhankelijk van uw staat kan het executieproces zowel gerechtelijk als buitengerechtelijk zijn. Sommige staten hebben opties voor beide.
- bij een gerechtelijke afscherming dient de geldschieter een rechtszaak aan om een afscherming te starten. De lener gaat naar de rechter om de rechtszaak te bestrijden; als ze verliezen het huis zal gaan in beslag en kan worden verkocht op een veiling.
- niet-gerechtelijke afschermingen zijn gebaseerd op macht-van-verkoop clausules in de hypotheek of daden van vertrouwen om het verschuldigde saldo terug te verdienen als de leners stoppen met het verrichten van betalingen. Er is geen rechtszaak en het proces verloopt over het algemeen sneller dan bij een gerechtelijke afscherming. De hypotheekclausule machtigt trustees (die worden benoemd door de kredietgever) om het huis te verkopen om het saldo af te betalen. De kredietgever is verplicht buitengerechtelijke stappen te volgen die door de staat en de hypotheekovereenkomst zijn vastgelegd om het afscherm-proces te starten.
Wanneer Begint De Marktafscherming?
kredietnemers die achterlopen op hun hypotheek ondergaan gewoonlijk een reeks stappen voordat zij worden afgeschermd. Afscherming is het resultaat van het verbreken van uw terugbetalingsovereenkomst met uw kredietgever en het niet maken van alternatieve regelingen voor terugbetaling, zoals een lening wijziging.
de terugbetalingsovereenkomsten worden beschreven in de promesse die u bij de afsluiting hebt ondertekend, als onderdeel van uw hypotheekverplichting. Deze overeenkomsten kunnen verschillen per kredietgever en jurisdictie. Dus zorg ervoor dat u verwijzen naar uw Overeenkomst voor bepaalde regels die uw hypotheek regelen.
Executietijdlijn
in zowel gerechtelijke als buitengerechtelijke Staten is het initiële proces doorgaans hetzelfde, te beginnen met uw eerste late maandelijkse hypotheekbetaling. Hier is de algemene tijdlijn:
eerste gemiste betaling. De eerste stap is een gemiste betaling. Kredietverstrekkers bieden vaak aflossingstermijnen van maximaal 15 dagen aan om uw hypotheek na de vervaldatum te betalen; als u uw betaling niet binnen de aflossingsperiode doet, kunt u een late vergoeding in rekening worden gebracht. Bovendien kunnen sommige kredietverstrekkers uw late betaling aan de kredietbureaus melden.
standaard. Als je blijft hypotheekbetalingen te missen, je wordt beschouwd als in verzuim. Sommige kredietverstrekkers beschouwen u als in gebreke na 30 dagen van geen betaling, terwijl anderen hebben een 15-dagen no-betaling limiet. De standaardregels zijn afhankelijk van uw kredietgever.
de volgende stap hangt af van de vraag of u een gerechtelijke of niet-gerechtelijke afscherming hebt. Typisch, een gerechtelijke afscherming gebeurt wanneer er geen “macht van verkoop” in de hypotheekovereenkomst of de staat eist dit soort afscherming; niet-gerechtelijke afscherming vindt plaats wanneer er een macht van verkoop clausule en is toegestaan op grond van de wetgeving van de staat. Doorgaans zijn niet-gerechtelijke afschermingen sneller en goedkoper.
Executiezaak of ingebrekestelling. Voor een gerechtelijke afscherming, zal uw geldschieter een afscherming rechtszaak aan te spannen. Als u niet reageert, zal de rechter de kredietgever waarschijnlijk een verstekvonnis geven. Als je reageert, kan de zaak naar een proces gaan of de rechter kan een motie van kort geding indienen. Een motie voor een kort geding is een beslissing van de rechter wanneer er geen echt geschil is over de materiële feiten rond de afscherming.
In een niet-gerechtelijke afscherming geeft de kredietgever u automatisch een notice of default (NOD) via een gewaarmerkte mail, die ook wordt geregistreerd bij de county registrar. Dit vertelt u hoeveel u verschuldigd bent, met inbegrip van achterstallige bedragen, late vergoedingen en afscherming kosten. Zodra u de NOD ontvangt, heb je meestal 90 dagen om terug te betalen wat je verschuldigd bent of werken met uw geldschieter om te komen met een terugbetaling overeenkomst.
Pre-Executive. Tussen de ingebrekestelling en de verkoop van het huis, kan de lener betalen wat verschuldigd is om het afscherm-proces te stoppen. Als de lener, je nog steeds wettelijk eigenaar van het huis, dus er is tijd om jezelf te redden van uitzetting. Zelfs contact opnemen met uw geldschieter kan u helpen stoppen met de afscherming proces, vooral als ze bepalen dat u in aanmerking komt voor een speciale betaling of opluchting plan.
bericht van verkoop. Als u niet betaalt wat verschuldigd is of afspraken maakt binnen de opzegtermijn, zal de kredietgever een kennisgeving van verkoop maken. Deze verklaring kan worden gepubliceerd in een lokale krant en kan ook worden geplaatst op uw eigendom. De geldschieter bereidt zich vervolgens voor op de veiling van het huis, waaronder het instellen van een datum en tijd voor de verkoop.
de woonplaats verlaten. Zodra de geldschieter het pand verkoopt, moet je verhuizen. De tijd die je hebt om het pand te verlaten verschilt op basis van de wetten van uw staat.
moet ik mijn huis verlaten als het in beslag wordt genomen?
in het algemeen hoeft u niet te verhuizen totdat het afschermingsproces is voltooid, wat enkele maanden of tot een jaar of langer kan duren. Echter, zodra uw huis is verkocht, moet u het pand te verlaten. Je zou enige tijd na de verkoopdatum om te wonen in het huis, maar dat tijdsbestek varieert per staat. Het kan een paar dagen of een paar weken zijn.
indien u buiten uw wettelijke rechten in het pand verblijft, zal de huiseigenaar of kredietgever een formeel uitzettingsproces starten.
kan ik de winst uit een verkoop van Executieproducten behouden?
indien de verkoop van de woning winst oplevert, heeft de kredietgever geen recht op meer opbrengsten dan het saldo van de lening plus eventuele provisies die verschuldigd zijn voor het executieproces. Kortom, alle geld verdiend boven het saldo en afscherming kosten gaat naar de lener.
ben ik geld verschuldigd als het huis voor minder verkoopt dan ik verschuldigd ben?
in het geval dat uw woning verkoopt voor minder dan het verschuldigde saldo, kan de kredietgever een zogenaamde deficiëntie oordeel indienen. Dit is een rechtszaak waarbij de geldschieter de rest van het leningbedrag betaalt. Als je bijvoorbeeld $ 300.000 verschuldigd bent op je hypotheek, maar het huis verkoopt alleen voor $275.000, dan is het tekort $25.000. Een geldschieter zou kunnen proberen om het uitstaande saldo te innen.
sommige staten hebben echter anti-deficiëntiewetten of beperken deficiëntiebeslissingen na afscherming.
ben ik onroerendgoedbelasting verschuldigd wanneer mijn huis in beslag wordt genomen?
wettelijk bent u verplicht onroerendgoedbelasting te betalen zolang u eigenaar bent van het huis. Soms betaalt de geldschieter de belastingen om het huis te verkopen. Als belastingen achterstallig worden, kan de overheid beslag leggen op het pand, wat het moeilijk of onmogelijk zou maken voor de geldschieter om terug te verdienen wat ze verschuldigd zijn. Belastingen zijn verbonden aan woningen—niet mensen-dus zodra het pand is verkocht de belastingen zijn de verantwoordelijkheid van de nieuwe eigenaar.
“hypotheekcontracten zullen een lijst geven van hoe onbetaalde onroerendgoedbelastingen worden behandeld,” zegt Leslie Tayne, hoofdadvocaat bij Tayne Law Group,een advocatenkantoor in New York. “Kredietverstrekkers kunnen soms front de onroerendgoedbelasting factuur en stuur de eigenaar een rekening om hun kosten terug te verdienen. Sommige staten staan geen incasso ‘ s toe op betalingen die door geldschieters zijn gedaan na een afscherming.”
Hoe kan ik het Executieproces stoppen?
tot het moment dat uw huis wordt geveild, is er misschien nog een kans om het executieproces te stoppen. De sleutel is communiceren met uw geldschieter. Hoe eerder je met je geldschieter praat, hoe beter. Veel mensen voelen zich geïntimideerd door te bellen naar hun geldschieter en zou liever voorkomen dat deze ongemakkelijke situatie door het uit te stellen, maar dat kan alleen maar pijn doen op de lange termijn.
het is niet ongewoon dat mensen met financiële problemen worden geconfronteerd, en de meeste kredietverstrekkers zijn daar sympathiek mee. Zij kunnen u vragen om bewijs van ontberingen of andere financiële informatie te verstrekken om u te helpen een plan uit te werken. Er zijn ook overheidsinstanties die counseling en andere hulp bieden; een dergelijke organisatie is het maken van huis betaalbaar.
echter, je moet uitkijken voor hypotheek oplichters die azen op wanhopige huiseigenaren. Zorg ervoor dat iedereen met wie je praat belt vanaf een nummer dat je kunt verifiëren. Om een legitieme huisvesting counselor te vinden, kunt u een bezoek aan de U. S. Department of Housing and Urban Development ‘ s (HUD) website om een lijst van HUD-goedgekeurde huisvesting counseling agentschappen te krijgen.
” als iemand je benaderd heeft met een snelle oplossing en om geld vraagt, kan het een oplichterij zijn, ” zegt Salazar. “Bel uw lokale gekozen ambtenaar of lokale non-profit om te begrijpen welke hulp beschikbaar is voor u, en geef geen geld.”
Hoe Zal Afscherming Mijn Credit Score Schaden?
een afscherming is een ernstig negatief kredietgebeurtenis, waarbij 100 punten of meer van uw kredietscore worden afgeschreven, volgens FICO. Bovendien, het blijft op uw credit rapport voor zeven jaar.
de gemiste betalingen vóór de afscherming hebben ook een schadelijk effect op uw krediet. Omdat gemiste betalingen bovenaan de lijst van negatieve gebeurtenissen, uw credit score zal lijden voordat de afscherming proces zelfs begint.