Naturalmente la maggior parte delle persone penserà che il miglior mutuo per la casa significa quelli con i tassi di interesse più bassi del mercato. Tuttavia, hanno dimenticato che in genere c’è un trade-off tra tassi più bassi durante il periodo promozionale o di lock-in in genere due anni, e tassi di interesse più elevati in seguito quando il lock-in finisce. E c’è un motivo per cui lock-in può essere di due anni per la maggior parte dei pacchetti di mutuo per la casa, ma il sussidio legale (o rimborso in contanti) periodo di clawback è di tre anni. Quindi, il tasso di interesse nel terzo anno del mutuo è ancora una considerazione importante nonostante il fatto che si può reprice all’interno della banca. Questo è probabilmente uno dei fattori più trascurati per il rifinanziamento.
Capire ci sono diversi tipi di mutui casa a Singapore. Oltre a scegliere il tasso di interesse principale più basso nei primi anni, potrebbero esserci altre considerazioni pertinenti che dovresti considerare:
(a) Mutuo per la casa a tasso fisso vs. ARM (adjustable rate mortgage)
Questa è spesso la decisione più difficile da prendere in quanto richiede una certa opinione di esperti sulla direzione dei tassi di interesse nel medio termine. Pertanto, merita una discussione separata (vedi Q5 sotto).
Il miglior mutuo per la casa dovrebbe consentire di coprire i costi di interesse quando i tassi sono in aumento durante quella parte del ciclo di interesse; e consentono di raccogliere i benefici di un peg ipotecario in rapida caduta in periodi in cui i tassi si è schiantato come abbiamo appena assistito nel 2020. Così, scegliendo il giusto peg mutuo è importante per un mutuo per la casa che ci portano nel nostro prossimo punto.
(b) La scelta del diritto mutuo per la casa peg: SIBOR (o SORA), FHR o bordo?
Generalmente ci sono due tipi di pioli ipotecari che le banche valuteranno i loro prestiti per la casa. Si tratta di indici di riferimento il cui valore varierà nel tempo e quindi anche gli interessi ipotecari e il rimborso ogni mese varieranno di conseguenza.
(1) CONSIGLIO
Il primo tipo è pioli prestito interno delle banche che possono essere Prime o tassi di prestito di bordo. Prime plus uno spread viene utilizzato più per i prestiti aziendali. Il prestito ponte dei consumatori è ancora addebitato al tasso “prime plus” per alcune banche. BOARD è più comunemente usato e non importa quali acronimi sono utilizzati da varie banche-è fondamentalmente un piolo di prestito che è impostato e determinato esclusivamente dalla banca. E a volte all ” interno della stessa banca si possono avere molte tranche di tassi di bordo con numeri di serie in base alle date. Ciò consente alla banca di decidere di aumentare il piolo del prestito (e quindi gli interessi addebitati) per determinati gruppi di clienti in base a quando è stato firmato l’intero lotto di libri di prestito, ma non per l’intero portafoglio ipotecario. Poiché la banca potrebbe aumentare il tasso di consiglio unilateralmente e selettivamente, e queste informazioni non vengono pubblicate da nessuna parte (oltre a dare un preavviso di un mese per iscritto ai mutuatari interessati), il CONSIGLIO è considerato il piolo del mutuo con la minima trasparenza.
(2) FHR/FDR
C’è ancora un altro tipo di pioli di prestiti interni delle banche resi popolari da DBS bank nel 2014 quando hanno iniziato a ancorare i mutui a tranche a tasso fisso chiamate FHR (fixed Deposit home rate). Fino ad oggi, alcune persone ancora confondersi e pensato che il mutuo per la casa FHR hanno firmato erano mutui casa a tasso fisso, quando sono solo tassi variabili ancorati a tassi di deposito fissi pubblicati dalla banca. Per questo motivo ci piace fare riferimento a tali pioli di prestito come FDR mutui per la casa (tasso di deposito fisso mutui per la casa). Altre banche hanno iniziato a introdurre prestiti per la casa FDR da soli da 2015 come OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC ma lentamente uno per uno hanno ritirato tali prestiti e da 2020 solo 3 banche offrono ancora prestiti per la casa FDR: DBS FHR, SCB FDR e HSBC TDMR. I pioli FDR erano inizialmente popolari quando i tassi di interesse erano bassi, ma i successivi rialzi dei tassi nel periodo da 2017-2019 hanno dato loro una cattiva fama in quanto il mercato percepiva i pioli FDR come “rapidi a salire ma lenti a scendere”. Ha assunto molto la natura dei tassi di consiglio, tranne per il fatto che i tassi fissi sui depositi sono stati pubblicati ufficialmente sul sito web delle banche e quindi più trasparenti. A MortgageWise, seguiamo i movimenti di FDR / FHR nel tempo per una prospettiva storica su come le banche hanno gestito tali pioli di prestiti interni nei confronti di SIBOR, che è il secondo tipo di peg ipotecario che ci piace discutere.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) è un indice determinato dal mercato gestito da ABS (Association of Banks in Singapore). In breve, è il tasso del mercato monetario in cui le banche si prestano l’un l’altro nel mercato monetario di Singapore. ABS raccoglierà e calcolerà SIBOR in base ai tassi di offerta e offerta presentati da 20 banche partecipanti ogni mattina entro le ore 11.30 su base giornaliera. Poiché SIBOR è fissato dalle forze di mercato in base alla domanda e all’offerta, non è possibile per nessuna banca decidere unilateralmente di aumentarlo o abbassarlo. Storicamente SIBOR è noto per correlare molto strettamente con il tasso di Fed funds degli Stati Uniti e questa correlazione è monitorata e pubblicata da MortgageWise qui.
Tuttavia, con gli scandali sul LIBOR e la successiva abolizione del SOR (che è stato utilizzato anche da alcune banche per prezzare i mutui in precedenza prima del 2010), MAS (Monetary Authority of Singapore) ha imposto che le banche sostituiscano SIBOR con il nuovo SORA composto (Singapore Overnight Rate Average) in fasi da 2024. SORA è un piolo di prestito più robusto pubblicato sul sito web di MAS.
Dal 2019, abbiamo sostenuto il passaggio a pioli ipotecari basati sul mercato come SIBOR (e presto SORA) poiché non vediamo la necessità di pagare un premio nel tasso di interesse per andare a tasso fisso quando i tassi hanno raggiunto il picco. Andando avanti, non vediamo tassi di interesse in aumento a livello globale in un contesto di tassi di interesse” più bassi per più a lungo”. Vedi Q6 di seguito per ulteriori informazioni sulle nostre prospettive sui tassi di interesse.
(c) Rinuncia alla pena dovuta alla vendita di proprietà durante il periodo di lock-in
Il miglior mutuo per la casa consente di risparmiare non solo durante la manutenzione, ma quando si decide di terminare improvvisamente.
Dopo la pandemia di covid-19, abbiamo anticipato una tendenza per case più grandi o una camera da letto in più o almeno uno studio. Questo ha già confermato l’aumento dei prezzi per i più grandi appartamenti HDB a Singapore. La necessità di spazio è evidente con WFH (working from home) e HBL (home-based learning) destinati a diventare parte della nuova norma sia per il lavoro che per le scuole.
Anche per coloro che non pianificano la vendita della tua proprietà esistente, non saprai mai quando i tuoi piani potrebbero cambiare, o quando improvvisamente avrai un’offerta che si sta dimostrando troppo buona per passare.
Il problema con la vendita è che la maggior parte dei pacchetti di mutuo per la casa sono dotati di 2 anni lock-in periodo che significa che devi sborsare ulteriori penalties 10.000 in sanzioni di rimborso sulla base di 1,50% su un tipico mortgage 700.000 mutuo. Questo è molto più che l’interesse si risparmia quando si confrontano tra i vari mutui per la casa in genere solo all’interno baffi di 0,20% ($1.400 all’anno sullo stesso mortgage 700.000 mutuo). Così, scegliere il pacchetto di mutuo per la casa che viene fornito con rinuncia di questa sanzione quando il riscatto è dovuto alla vendita della proprietà durante il periodo di lock-in.
Nota tuttavia ci sarebbe che cla 2.000 tassa legale clawback da pagare quando si rompe un prestito a causa di vendita e che accade entro i primi 3 anni del mandato. Eppure, questo è solo il 20% di una pena stimata di penalty 10.000 (per loan 700.000 mutuo per la casa).
(d) Pagamento anticipato parzialmente senza penalità entro il periodo di lock-in
Il miglior mutuo per la casa dovrebbe anche consentire di pagare in anticipo regolarmente soprattutto quando si ottiene il bonus annuale. Che potrebbe rivelarsi la cosa più importante da fare per ridurre i costi dei mutui nel lungo periodo, più che scegliere il giusto pacchetto di mutuo per la casa. Ridurre il prestito eccezionale regolarmente aiuta non solo a ridurre il rimborso mensile, ma permette di optare per un mandato più breve quando si rifinanziare il mutuo per la casa – che tutto porta ad una componente di interesse molto ridotto nel vostro rimborso mensile. E se si sceglie anche di lavorare con un broker ipotecario di fiducia nel corso del tempo, che assicura che si salta da un mutuo per la casa a tasso più basso per il prossimo ogni volta che il lock-in/artiglio-back periodo scade, è sicuramente risparmiare su tutti i fronti di un’equazione ipotecaria: possesso, importo principale così come gli interessi.
Come molti dei nostri clienti hanno scoperto nel contesto dei tassi di interesse “più bassi per più tempo” dell’ultimo decennio (2009-2020), il pagamento anticipato regolare ha contribuito a ridurre il loro onere finanziario e finiranno con una proprietà completamente pagata molto prima di quanto si pensasse. Scegliere il pacchetto di mutuo per la casa che consente di pagare in anticipo senza penalità fino a una certa percentuale del mutuo per la casa in sospeso, in qualsiasi momento.
(e) Conversione gratuita
Conversione gratuita significa semplicemente che la banca vi permetterà di “convertire” in un altro pacchetto di mutuo per la casa all’interno della banca senza costi, vale a dire.rinuncia alla commissione di repricing o conversione in genere a $300-500, alla fine del periodo di lock-in.
Quanto è importante? Questo risale a quello che abbiamo appena detto all’inizio in cui la maggior parte dei proprietari di abitazione trascurato il tasso di interesse nel terzo anno del mandato dove non possono abbastanza lasciare ancora. Ciò significa che c’è già meno potere contrattuale con la tua banca esistente per negoziare il tasso prevalente più basso là fuori sia esso fisso o fluttuante. E se si aggiunge questa tassa di repricing rep 500 che è simile a un interesse 0.1% o almeno 0.05% in un anno, si sta sicuramente ottenendo l’estremità più corta del bastone.
E sai di tanto in tanto che potrebbe anche esserci una conversione gratuita ENTRO il periodo di lock-in. Questo significa che si può effettivamente passare a un pacchetto di mutuo per la casa più favorevole quando qualcosa di nuovo e meglio si presenta che non era disponibile nel punto in cui si rifinanziato il mutuo per la casa. Parla con i nostri consulenti per saperne di più.
Si può vedere non c’è nessuno miglior mutuo per la casa per tutti. Anche il tasso di interesse di per sé differisce in base al quantum di prestito in questi giorni. Il tasso di interesse principale più basso che si vede sulla maggior parte dei siti di broker sono riservati solo per i prestiti molto grandi come sopra $1.5 m o 2 2m. Per le dimensioni medie del prestito tra between 500.000 a $1m, il tasso di interesse offerto potrebbe differire in base a “deviazioni”, quindi è importante lavorare con broker stabiliti che possono ottenere migliori condizioni generali – il tasso più basso e le migliori condizioni generali di un mutuo.
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