přirozeně většina lidí si bude myslet, že nejlepší úvěr na bydlení znamená ty s nejnižšími úrokovými sazbami na trhu. Zapomněli však, že obecně existuje kompromis mezi nižšími sazbami během propagačního nebo lock-in období obvykle dva roky a vyššími úrokovými sazbami poté, co lock-in skončí. A tam je důvod, proč lock-in může být dva roky pro většinu domů úvěrové balíčky, ale zákonné dotace (nebo hotovostní sleva) clawback období je tři roky. Úroková sazba ve třetím roce hypotéky je tedy stále důležitým hlediskem bez ohledu na skutečnost, že můžete v rámci banky přecenit. Toto je pravděpodobně jeden z nejvíce přehlížených faktorů pro refinancování.
pochopit existují různé typy úvěrů na bydlení v Singapuru. Kromě výběru nejnižší titulek úrokové sazby v prvních několika letech, mohou existovat další relevantní úvahy, které byste měli zvážit:
(a) Fixní sazba úvěru na bydlení vs. ARM (nastavitelná sazba hypotéky)
to je často nejtěžší rozhodnutí, jak to vyžaduje nějaký odborný pohled na směr úrokových sazeb ve střednědobém horizontu. Proto vyžaduje samostatnou diskusi o své vlastní (viz Q5 níže).
nejlepší úvěr na bydlení by vám měl umožnit zajistit vaše úrokové náklady, když sazby rostou během této části úrokového cyklu; a umožní vám těžit z výhod rychle klesajícího hypotečního kolíku v obdobích, kdy sazby havarovaly, jak jsme právě byli svědky v roce 2020. Takže výběr správné hypotéky peg je důležité pro úvěr na bydlení, které nás vedou do našeho dalšího bodu.
(b) výběr správného úvěru na bydlení hypoteční peg: SIBOR (nebo SORA), FHR nebo BOARD?
obecně existují dva typy hypotečních kolíků, které banky budou ceny svých úvěrů na bydlení. Jedná se o referenční indexy, jejichž hodnota se bude v průběhu času měnit, a proto se úroky z hypotéky a splácení každý měsíc budou také odpovídajícím způsobem lišit.
(1) deska
prvním typem jsou interní úvěrové kolíky bank, které mohou být primární nebo deskové úvěrové sazby. Prime plus spread se používá více pro firemní půjčky. Spotřebitelský překlenovací úvěr je u některých bank stále účtován sazbou“ prime plus“. BOARD je běžněji používán a bez ohledu na to, jaké zkratky používají různé banky-je to v podstatě úvěrový kolík, který je stanoven a určen výhradně bankou. A někdy ve stejné bance můžete mít mnoho tranší sazeb na palubě se sériovými čísly na základě dat. To umožňuje bance rozhodnout o zvýšení úvěrového kolíku (a tedy účtovaného úroku) pro určité skupiny zákazníků na základě toho, kdy byla podepsána celá várka úvěrových knih,ale ne pro celé hypoteční portfolio. Vzhledem k tomu, že banka by mohla jednostranně a selektivně zvýšit sazbu představenstva a tyto informace nejsou nikde zveřejněny (kromě písemného oznámení na jeden měsíc postiženým dlužníkům), je rada považována za hypoteční kolík s nejmenší transparentností.
(2) FHR / FDR
existuje ještě další druh vnitřních úvěrových kolíků bank, které se poprvé staly populární bankou DBS v roce 2014, když začaly fixovat hypotéky na tranše s pevnou vkladovou sazbou zvané FHR (fixní vkladová domácí sazba). Až do dnešního dne, někteří lidé stále zmateni a myslel, že FHR úvěr na bydlení, které podepsali byly pevné sazby půjčky na bydlení, když jsou jen plovoucí sazby zavěšené na pevné depozitní sazby zveřejněné bankou. Z tohoto důvodu rádi odkazujeme na takové úvěrové kolíky jako půjčky na bydlení FDR (půjčky na bydlení s pevnou sazbou vkladů). Více bank začalo zavádět vlastní půjčky na bydlení FDR od společnosti 2015, jako jsou OCBC, UOB,MAYBANK, SCB, HSBC, ale pomalu jeden po druhém tyto půjčky stáhl a do roku 2020 pouze banky 3 stále nabízejí půjčky na bydlení FDR: DBS FHR, SCB FDR a HSBC TDMR. Kolíky FDR byly zpočátku populární, když byly úrokové sazby nízké, ale následné zvýšení sazeb v období 2017-2019 jim dalo špatné jméno, protože trh vnímal kolíky FDR jako „rychlé, ale pomalé“. Velmi zohlednila povahu úrokových sazeb s tím rozdílem, že pevné depozitní sazby byly oficiálně zveřejněny na internetových stránkách bank, a tudíž transparentnější. V MortgageWise sledujeme pohyby FDR / FHR v průběhu času pro historický pohled na to, jak banky spravovaly takové interní úvěrové kolíky vůči SIBORU, což je druhý typ hypotečního kolíku, o kterém rádi diskutujeme.
(3) SIBOR/Sora
SIBOR (Singapurská mezibankovní nabídková sazba) je index určený trhem, který spravuje ABS (asociace Bank v Singapuru). Stručně řečeno, je to sazba peněžního trhu, kde si banky půjčují na peněžním trhu v Singapuru. ABS bude shromažďovat a vypočítat SIBOR na základě nabídkových a nabídkových sazeb předložených 20 zúčastněnými bankami každé ráno do 11.30 hodin denně. Vzhledem k tomu, že SIBOR je stanoven tržními silami založenými na poptávce a nabídce, není možné, aby se jedna banka jednostranně rozhodla zvýšit nebo snížit. Historicky je známo, že SIBOR velmi úzce koreluje se sazbou fondů amerického Fedu a tuto korelaci sleduje a zveřejňuje hypotéka zde.
nicméně se skandály na LIBOR a následné zrušení SOR (který byl také používán některými bankami k ceně hypoték dříve před 2010), MAS (Monetary Authority of Singapore)nařídil, aby banky nahradit SIBOR s novým složený Sora (Singapore Overnight Rate Average) ve fázích 2024. SORA je robustnější úvěrový kolík zveřejněný na webových stránkách MAS.
od roku 2019 jsme obhajovali přechod na tržní hypoteční kolíky, jako je SIBOR (a brzy bude SORA), protože nevidíme potřebu platit prémii v úrokové sazbě, abychom mohli pokračovat v pevné sazbě, když sazby dosáhly vrcholu. Do budoucna nevidíme, že by úrokové sazby globálně rostly v prostředí „nižších“ úrokových sazeb. Viz Q6 níže pro více informací o našem výhledu úrokových sazeb.
(c) prominutí pokuty z důvodu prodeje nemovitosti během lock-in období
nejlepší úvěr na bydlení vám umožní ušetřit nejen při jeho servisu, ale když se rozhodnete jej náhle ukončit.
po pandemii covid-19 jsme očekávali trend pro větší domy nebo pokoj s extra ložnicí nebo alespoň pracovnu. To se již projevilo v rostoucích cenách větších bytů HDB v Singapuru. Potřeba prostoru je zřejmá s WFH (práce z domova) a HBL (domácí učení), které se mají stát součástí nové normy jak pro práci, tak pro školy.
i pro ty, kteří neplánují prodej vaší stávající nemovitosti, nikdy nebudete vědět, kdy se vaše plány mohou změnit, nebo když najednou budete mít nabídku, která se ukazuje jako příliš dobrá na to, abyste ji mohli předat.
problém s prodejem je, že většina domů úvěrové balíčky přicházejí s 2-rok lock-in období, což znamená, že budete muset vyklopit další $ 10,000 v vykoupení sankce na základě 1.50% na typické $ 700,000 hypotéky. To je mnohem více než úrok, který ušetříte při porovnání různých úvěrů na bydlení obvykle jen do 0,20% (1400 dolarů ročně při stejné hypotéce 700 000 dolarů). Vyberte si tedy balíček půjček na bydlení, který je dodáván s prominutím této pokuty, pokud je vykoupení způsobeno prodejem nemovitosti během doby uzamčení.
Všimněte si však, že by bylo, že $2,000 právní poplatek clawback zaplatit, když rozbijete půjčku z důvodu prodeje, a to se stane během prvních 3 let držby. Přesto je to jen 20% z odhadované pokuty 10 000 dolarů(za půjčku na bydlení 700 000 dolarů).
(d) Platba předem částečně bez sankce v období uzamčení
nejlepší půjčka na bydlení by vám také měla umožnit pravidelné platby předem, zejména když získáte roční bonusy. To by se mohlo ukázat jako nejdůležitější věc, kterou musíte udělat pro snížení nákladů na hypotéku v dlouhodobém horizontu, více než výběr správného balíčku půjček na bydlení. Snížení nesplaceného úvěru pravidelně pomáhá nejen snížit měsíční splátku, ale umožňuje vám rozhodnout se pro kratší funkční období při příštím refinancování úvěru na bydlení – což vše vede k mnohem snížené úrokové složce ve vaší měsíční splátce. A pokud se také rozhodnete pracovat s důvěryhodným hypotečním makléřem v průběhu času, který zajistí, že skočíte z jedné půjčky na bydlení s nejnižší sazbou na další, kdykoli vyprší vaše lock-in / claw-back období, určitě ušetříte na všech frontách hypoteční rovnice: držba, jistina i úroky.
jak mnoho našich klientů zjistilo v prostředí“ nižší pro delší “ úrokové sazby za poslední desetiletí (2009-2020), pravidelná platba předem pomohla snížit jejich finanční zátěž a skončí s plně placenou nemovitostí mnohem dříve, než se myslelo. Vyberte si balíček úvěru na bydlení, který vám umožní zaplatit předem bez pokuty až do určitého procenta nesplaceného úvěru na bydlení, kdykoli.
(e) bezplatná konverze
bezplatná konverze jednoduše znamená, že banka vám umožní „převést“ na jiný balíček půjček na bydlení v rámci banky bez nákladů, tj.zřeknutí se poplatku za přecenění nebo převod obvykle na $ 300-500, na konci období uzamčení.
jak je to důležité? To se vrací k tomu, co jsme právě řekli na začátku, kdy většina majitelů domů přehlédla úrokovou sazbu ve třetím roce držby, kde ještě nemohou úplně odejít. To znamená, že s vaší stávající bankou již existuje menší vyjednávací síla k vyjednávání o nejnižší převládající sazbě, ať už je pevná nebo plovoucí. A pokud přidáte tento poplatek 500 dolarů, který se podobá 0,1% nebo alespoň 0,05% úroku za jeden rok, určitě získáte kratší konec hůlky.
a víte, že čas od času může dojít dokonce k bezplatné konverzi v období uzamčení. To znamená, že můžete skutečně přejít na výhodnější balíček půjček na bydlení, když přijde něco nového a lepšího, které nebylo k dispozici v okamžiku, kdy jste refinancovali úvěr na bydlení. Promluvte si s našimi konzultanty a dozvíte se více.
můžete vidět, že neexistuje nikdo nejlepší úvěr na bydlení pro každého. I úroková sazba sama o sobě se v dnešní době liší podle výše úvěru. Nejnižší hlavní úroková sazba, kterou vidíte na většině makléřských webů, je vyhrazena pouze pro velmi velké půjčky, jako je výše $ 1.5 m nebo $2m. Pro průměrné velikosti úvěru mezi $ 500,000 na $ 1m, úroková sazba nabízená se může lišit na základě „odchylky“, proto je důležité pracovat s zavedenými makléři, kteří vám mohou získat lepší celkové podmínky-nejnižší sazba, stejně jako nejlepší celkové podmínky hypotéky.
zjistěte také jedinečné atributy úvěru na bydlení DBS, půjčky na bydlení OCBC, půjčky na bydlení UOB a jak si vybrat mezi velkými místními bankami 3 a několika dalšími hodnotnými mezinárodními bankami a proč je doporučujeme.