natuurlijk zullen de meeste mensen denken dat de beste woninglening degenen met de laagste rente op de markt is. Echter, ze vergaten dat er over het algemeen een trade-off tussen lagere tarieven tijdens de promotionele of lock-in periode meestal twee jaar, en hogere rente daarna wanneer de lock-in eindigt. En er is een reden waarom lock-in kan twee jaar voor de meeste woning lening pakketten, maar de juridische subsidie (of cash korting) clawback periode is drie jaar. Vandaar, de rente in het derde jaar van de hypotheek is nog steeds een belangrijke overweging, ondanks het feit dat u kunt reprice binnen de bank. Dit is waarschijnlijk een van de meest over het hoofd gezien factor voor herfinanciering.
begrijp dat er verschillende soorten woningleningen zijn in Singapore. Naast het kiezen van de laagste nominale rente in de eerste paar jaar, kunnen er andere relevante overwegingen zijn die u moet overwegen:
(A) vaste rente woningkrediet vs. ARM (adjustable rate mortgage)
dit is vaak de moeilijkste beslissing om te maken, omdat het enige deskundige visie vereist op de richting van de rente op de middellange termijn. Daarom verdient het een afzonderlijke bespreking (zie Q5 hieronder).
de beste woninglening moet u in staat stellen om uw rentekosten af te dekken wanneer de rente stijgt tijdens dat deel van de rentecyclus; en laat u profiteren van de voordelen van een snel dalende hypotheek peg in perioden waarin de rente crashte, zoals we zojuist hebben gezien in 2020. Dus, het kiezen van de juiste hypotheek peg is belangrijk voor een woning lening die ons leiden naar ons volgende punt.
(b) het kiezen van de juiste hypothecaire lening: SIBOR (of SORA), FHR of BOARD?
over het algemeen zijn er twee soorten hypotheekhypotheken waarop banken hun woningleningen zullen verrekenen. Dit zijn referentie-indices waarvan de waarde in de loop van de tijd zal variëren en dus ook de hypotheekrente en de maandelijkse aflossing dienovereenkomstig zullen variëren.
(1) Raad van bestuur
het eerste type is de interne kredietparen van banken, die Prime-of raad van bestuur kunnen zijn. Prime plus a spread wordt meer gebruikt voor bedrijfsleningen. Voor sommige banken wordt nog steeds een “prime plus” – tarief in rekening gebracht. BOARD wordt vaker gebruikt en het maakt niet uit welke acroniemen worden gebruikt door verschillende banken – het is in principe een lening peg die is ingesteld en uitsluitend bepaald door de bank. En soms binnen dezelfde bank kunt u vele tranches van BOARD rates met serienummers op basis van datums. Hierdoor kan de bank besluiten om de lening peg (en dus rente in rekening gebracht) te verhogen voor bepaalde groepen klanten op basis van wanneer de hele partij van de lening boeken werden ondertekend, maar niet voor de gehele hypotheekportefeuille. Aangezien de bank eenzijdig en selectief De rate van de Raad van bestuur kan verhogen en deze informatie nergens wordt gepubliceerd (behalve door een schriftelijke kennisgeving van een maand aan de betrokken kredietnemers), wordt de Raad van bestuur met de minste transparantie beschouwd als de hypotheekcoupon.
(2) FHR/FDR
er is nog een ander soort interne kredietparen van banken die voor het eerst populair werden gemaakt door DBS bank in 2014, toen ze hypotheken gingen koppelen aan vastrentende tranches genaamd FHR (vast depositoverzekeringsrente). Tot op de dag van vandaag, sommige mensen nog steeds in de war en dacht dat de FHR home loan ze ondertekend waren vaste rente huisleningen, wanneer ze gewoon zwevende tarieven gekoppeld aan vaste depositorente gepubliceerd door de bank. Om deze reden verwijzen we graag naar dergelijke lening pegs als FDR woningleningen (vaste deposito rente woningleningen). Meer banken begonnen met de invoering van FDR home loans van hun eigen vanaf 2015 de wil van OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, maar langzaam een voor een ingetrokken dergelijke leningen en tegen 2020 slechts 3 banken bieden nog steeds FDR home loans: DBS FHR, SCB FDR en HSBC TDMR. FDR pegs waren aanvankelijk populair toen de rente laag was, maar daaropvolgende renteverhogingen in de periode van 2017-2019 gaven hen een slechte naam als de markt ervaren FDR pegs te zijn “snel te stijgen, maar langzaam naar beneden te komen”. Het heeft zich sterk beziggehouden met de aard van de BOARD rates, behalve dat de vaste depositorente officieel op de website van de banken werd gepubliceerd en daardoor transparanter werd. Bij hypotheken volgen we de bewegingen van FDR/FHR in de loop van de tijd voor een historisch perspectief op hoe banken dergelijke interne leningpegs ten opzichte van SIBOR hebben beheerd, wat het tweede type hypotheekpeg is dat we graag bespreken.
(3) Sibor / SORA
Sibor (Singapore Interbank Offer Rate) is een marktbepaalde index die wordt beheerd door ABS (Association of Banks in Singapore). Kortom, het is de geldmarktrente waar banken elkaar lenen op de geldmarkt in Singapore. ABS verzamelt en berekent SIBOR op basis van de bied-en laatkoersen die elke ochtend om 11.30 uur door 20 deelnemende banken worden ingediend. Aangezien SIBOR wordt bepaald door marktkrachten die zijn gebaseerd op Vraag en aanbod, is het voor geen enkele bank mogelijk om eenzijdig te besluiten deze te verhogen of te verlagen. Historisch gezien is het bekend dat SIBOR zeer nauw correleert met de Amerikaanse Fed funds rate en deze correlatie wordt hier gevolgd en gepubliceerd door hypotheken.
met de schandalen over LIBOR en de daaropvolgende afschaffing van Sor (die ook door sommige banken werd gebruikt voor de prijs van hypotheken vóór 2010) heeft MAS (Monetary Authority of Singapore) echter opdracht gegeven om sibor in fasen te vervangen door de nieuwe samengestelde SORA (Singapore Overnight Rate Average) in 2024. SORA is een meer robuuste lening peg gepubliceerd op MAS ‘ website.
sinds 2019 hebben we gepleit voor een overstap naar marktgebaseerde hypotheekhypotheken zoals SIBOR (en binnenkort SORA), omdat we niet de noodzaak zien om een premie in rente te betalen om op vaste rente te gaan wanneer de rente een piek heeft bereikt. In de toekomst zien we de rentetarieven niet wereldwijd stijgen in een “lager-voor-langere” renteomgeving. Zie Q6 hieronder voor meer informatie over onze rente-vooruitzichten.
(c) kwijtschelding van de boete wegens verkoop van onroerend goed tijdens de lock-in periode
met de beste woninglening kunt u sparen, niet alleen tijdens het onderhoud, maar wanneer u besluit om het plotseling te beëindigen.
na de covid-19-pandemie verwachtten we een trend voor grotere huizen of een kamer met extra slaapkamers of op zijn minst een studie. Dit blijkt al uit de stijgende prijzen voor grotere HDB-flats in Singapore. De behoefte aan ruimte is duidelijk met WFH (werken vanuit huis) en HBL (home-based learning) ingesteld om deel uit te maken van de nieuwe norm, zowel voor het werk als voor scholen.
zelfs voor degenen die niet plannen voor de verkoop van uw bestaande woning, zult u nooit weten wanneer uw plannen kunnen veranderen, of wanneer u plotseling een aanbod krijgt dat te goed is om te laten vallen.
het probleem met de verkoop is dat de meeste woningleningen worden geleverd met een lock-in periode van 2 jaar, wat betekent dat je extra $10.000 in aflossingsboetes moet afsplitsen op basis van 1,50% op een typische $700.000 hypotheek. Dat is veel meer dan de rente die u bespaart bij het vergelijken tussen verschillende woning leningen meestal net binnen whiskers van 0,20% ($1.400 per jaar op dezelfde $ 700.000 hypotheek). Dus, kies de woning lening pakket dat wordt geleverd met afstand van deze boete wanneer de aflossing is te wijten aan de verkoop van het pand tijdens de lock-in periode.
merk echter op dat er $ 2000 juridische vergoeding terug te betalen wanneer u een lening te breken als gevolg van de verkoop en dat gebeurt binnen de eerste 3 jaar van de ambtstermijn. Toch, dat is slechts 20% van een geschatte $ 10.000 boete (voor $700.000 woning lening).
(d) gedeeltelijke vooruitbetaling zonder boete binnen de lock-in periode
de beste woninglening moet u ook in staat stellen om regelmatig vooruit te betalen, vooral wanneer u uw jaarlijkse bonussen krijgt. Dat zou kunnen blijken te zijn de belangrijkste ding om te doen om hypotheek kosten te verminderen op de lange termijn, meer dan het kiezen van de juiste woning lening pakket. Het verminderen van de uitstaande lening regelmatig helpt niet alleen om de maandelijkse terugbetaling te verminderen, maar het stelt u in staat om te kiezen voor een kortere ambtstermijn wanneer u de volgende herfinanciering van de woning lening – die allemaal leidt tot een veel verminderde rente component in uw maandelijkse terugbetaling. En als u er ook voor kiest om te werken met een vertrouwde hypotheekmakelaar na verloop van tijd, die ervoor zorgt dat u springt van de ene laagste rente woningkrediet naar de volgende wanneer uw lock-in/claw-back periode verstrijkt, u zeker besparen op alle fronten van een hypotheek vergelijking: tenure, hoofdsom en rente.
zoals veel van onze klanten hebben ontdekt in de” lagere-voor-langere ” renteomgeving van het afgelopen decennium (2009-2020), heeft regelmatige vooruitbetaling geholpen om hun financiële last te verminderen en zullen ze veel eerder dan gedacht een volledig betaald onroerend goed krijgen. Kies het pakket woninglening waarmee u op elk moment vooruitbetaalt zonder boete tot een bepaald percentage van de uitstaande woninglening.
(e) Gratis conversie
gratis conversie betekent gewoon dat de bank u zal toestaan om te “converteren” naar een andere woning lening pakket binnen de bank zonder kosten, dat wil zeggen.afstand van de repricing of conversiekosten meestal op $300-500, aan het einde van uw lock-in periode.
Hoe is dat belangrijk? Dit gaat terug naar wat we net aan het begin zeiden, Waar de meeste huiseigenaren de rente over het hoofd zagen in het derde jaar van de ambtstermijn, waar ze nog niet helemaal kunnen vertrekken. Dit betekent dat er al minder onderhandelingsmacht met uw bestaande bank om te onderhandelen voor de laagste geldende rente die er zijn vast of zwevend. En als je deze $500 rentevergoeding toevoegt die verwant is aan een rente van 0,1% of ten minste 0,05% in een jaar, krijg je zeker het kortere einde van de stick.
en weet u dat er van tijd tot tijd zelfs vrije conversie kan zijn binnen de lock-in periode? Dit betekent dat u kunt eigenlijk overschakelen naar een gunstiger woning lening pakket wanneer er iets nieuws en beter komt die niet beschikbaar was op het moment dat u herfinancierde de woning lening. Neem contact op met onze consultants voor meer informatie.
u kunt zien dat er geen beste woninglening voor iedereen is. Zelfs de rente per se verschilt op basis van de lening kwantum deze dagen. De laagste nominale rente die u ziet op de meeste broker sites zijn alleen gereserveerd voor de zeer grote leningen zoals boven $1.5 m of $2m. Voor de gemiddelde lening maten tussen de $ 500.000 tot $1m, de rente aangeboden kan verschillen op basis van” afwijkingen ” dus het is belangrijk dat u werkt met gevestigde makelaars die u betere algemene voorwaarden – de laagste rente evenals de beste algemene voorwaarden van een hypotheek.
ontdek ook de unieke eigenschappen van DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan en hoe u kunt kiezen tussen de grote 3 Lokale banken, plus een paar andere waardevolle internationale banken en waarom wij ze aanbevelen.