naturligvis vil de fleste mennesker tro, at det bedste boliglån betyder dem med de laveste renter på markedet. Men de glemte, at der generelt er en afvejning mellem lavere satser i løbet af salgsfremmende eller lock-in periode typisk to år, og højere renter derefter, når lock-in ender. Og der er en grund til, at lock-in kan være to år for de fleste boliglånspakker, men den lovlige subsidie (eller kontantrabat) tilbagebetalingsperiode er tre år. Derfor er renten i det tredje år af pantet stadig en vigtig overvejelse uanset det faktum, Du kan reprice i banken. Dette er sandsynligvis en af de mest oversete faktorer for refinansiering.
forstå, at der er forskellige typer boliglån i Singapore. Udover at vælge den laveste overskriftsrente i de første par år, kan der være andre relevante overvejelser, du bør overveje:
(a) fastforrentet boliglån vs. ARM (justerbar rente pant)
dette er ofte den sværeste beslutning at gøre, da det kræver nogle ekspert syn på retningen af renten på mellemlang sigt. Derfor berettiger det til en separat diskussion af sig selv (se 5.kvartal nedenfor).
det bedste boliglån skal give dig mulighed for at afdække dine renteomkostninger, når satserne stiger i den del af rentecyklussen; og lad dig høste fordelene ved en hurtigt faldende prioritetspind i perioder, hvor satserne styrtede ned, som vi lige har været vidne til i 2020. Så, at vælge den rigtige pant peg er vigtigt for et boliglån, som fører os ind i vores næste punkt.
(B) at vælge den rigtige boliglån pant peg: SIBOR (eller SORA), FHR eller bord?
generelt er der to typer pantpinde, som bankerne vil prissætte deres boliglån på. Disse er referenceindekser, hvilken værdi vil variere over tid, og derfor vil realkreditrenten og tilbagebetalingen hver måned også variere i overensstemmelse hermed.
(1) bestyrelse
den første type er bankernes interne lånepinde, der kan være primære eller BESTYRELSESUDLÅNSRENTER. Prime plus en spredning bruges mere til virksomhedslån. Forbruger bro lån er stadig opkrævet på” prime plus ” sats for nogle banker. Bestyrelsen er mere almindeligt anvendt, og uanset hvilke akronymer der bruges af forskellige banker – det er dybest set en udlånspind, der er indstillet og bestemt udelukkende af banken. Og nogle gange inden for samme bank kan du have mange trancher af BESTYRELSESRENTER med serienumre baseret på datoer. Dette gør det muligt for banken at beslutte at hæve lånepinden (og dermed renter) for bestemte grupper af kunder baseret på, hvornår hele partiet af lånebøger blev underskrevet, men ikke for hele realkreditporteføljen. Da banken kunne hæve BESTYRELSESRENTEN ensidigt og selektivt, og disse oplysninger ikke offentliggøres nogen steder (bortset fra at give en måneds varsel skriftligt til berørte låntagere), anses bestyrelsen for realkreditlånet med mindst gennemsigtighed.
(2) FHR/FDR
der er endnu en slags bankers interne lånepinde, der først blev populær af DBS bank i 2014, da de begyndte at knytte realkreditlån til faste indlånsrenter kaldet FHR (fast indlånsrente). Indtil i dag bliver nogle mennesker stadig forvirrede og troede, at FHR-boliglånet, de underskrev, var fastforrentede boliglån, når de bare er flydende renter knyttet til faste indlånsrenter offentliggjort af banken. Derfor vil vi gerne henvise til sådanne lån pinde som FDR boliglån (fast indlånsrente boliglån). Flere banker begyndte at introducere deres egne FDR-boliglån fra 2015 som OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, men trak langsomt en efter en sådanne lån tilbage, og i 2020 tilbyder kun 3 banker stadig FDR-boliglån: DBS FHR, SCB FDR og HSBC TDMR. FDR-pinde var oprindeligt populære, da renten var lav, men efterfølgende renteforhøjelser i perioden 2017-2019 gav dem et dårligt navn, da markedet opfattede FDR-pinde som “hurtige til at stige, men langsomme til at komme ned”. Det har i høj grad taget karakteren af BESTYRELSESRENTER bortset fra, at faste indlånsrenter blev offentliggjort officielt på bankernes hjemmeside og dermed mere gennemsigtige. Hos Pantvis sporer vi FDR/FHR ‘ s bevægelser over tid for et historisk perspektiv på, hvordan bankerne forvaltede sådanne interne lånepinde over for SIBOR, som er den anden type pantepeg, vi gerne vil diskutere.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Tilbudskurs) er et markedsbestemt indeks, der administreres af ABS (Association of Banks in Singapore). Kort sagt er det pengemarkedsrenten, hvor bankerne låner til hinanden på pengemarkedet i Singapore. ABS vil samle og beregne SIBOR baseret på bud og tilbud satser indsendt af 20 deltagende banker hver morgen ved 11.30 am på daglig basis. Da SIBOR fastsættes af markedskræfterne baseret på efterspørgsel og udbud, er det ikke muligt for en enkelt bank ensidigt at beslutte at hæve eller sænke den. Historisk set er SIBOR kendt for at korrelere meget tæt med den amerikanske Fed-fondsrente, og denne sammenhæng spores og offentliggøres af Pantvis her.
men med skandalerne om LIBOR og den efterfølgende afskaffelse af SOR (som også blev brugt af nogle banker til at prissætte realkreditlån tidligere før 2010), MAS (Monetary Authority of Singapore) har mandat til, at bankerne erstatter SIBOR med den nye sammensatte SORA (Singapore Overnight Rate Average) i faser inden 2024. SORA er en mere robust lånepeg offentliggjort på MAS’ hjemmeside.
siden 2019 har vi anbefalet at skifte til markedsbaserede realkreditpinde som SIBOR (og snart være SORA), da vi ikke ser behovet for at betale en præmie i renten for at gå på fast rente, når satserne har toppet. Fremadrettet ser vi ikke renten stige globalt i et” lavere-for-længere ” rentemiljø. SE 6. kvartal nedenfor for mere om vores renteudsigter.
(c) afkald på straf på grund af salg af ejendom i lock-in perioden
det bedste boliglån giver dig mulighed for at spare ikke kun i, mens du servicerer det, men når du beslutter dig for at afslutte det pludselig.
efter covid-19-pandemien forventede vi en tendens til større hjem eller et ekstra soveværelse eller i det mindste en undersøgelse. Dette har allerede vist sig i de stigende priser på større HDB-lejligheder i Singapore. Behovet for plads er tydeligt med VVH (arbejde hjemmefra) og HBL (hjemmebaseret læring) sat til at blive en del af den nye norm både for arbejde såvel som for skoler.
selv for dem, der ikke planlægger at sælge din eksisterende ejendom, vil du aldrig vide, hvornår dine planer kan ændre sig, eller hvornår du pludselig vil have et tilbud, der viser sig for godt til at gå videre.
problemet med salg er, at de fleste boliglånspakker leveres med 2-årig lock-in-periode, hvilket betyder, at du er nødt til at forkaste yderligere $10.000 i indløsningsbøder baseret på 1,50% på et typisk $700.000 pant. Det er meget mere end den interesse, du sparer, når du sammenligner mellem forskellige boliglån typisk kun inden for knurhår på 0,20% ($1.400 om året på det samme $700.000 pant). Så vælg den boliglånspakke, der følger med afkald på denne straf, når indløsningen skyldes salg af ejendommen i lock-in-perioden.
Bemærk dog, at der ville være det $2.000 juridiske gebyr, der skal betales, når du bryder et lån på grund af salg, og det sker inden for de første 3 år af embedsperioden. Alligevel er det kun 20% af en anslået $10.000 straf (for $700.000 boliglån).
(d) forudbetaling delvist uden straf inden for lock-in-perioden
det bedste boliglån skal også give dig mulighed for at forudbetale regelmæssigt, især når du får dine årlige bonusser. Det kan vise sig at være den vigtigste ting at gøre for at reducere realkreditomkostningerne i det lange løb, mere end at vælge den rigtige boliglånspakke. At reducere det udestående lån hjælper regelmæssigt ikke kun med at reducere den månedlige tilbagebetaling, men det giver dig mulighed for at vælge en kortere periode, når du næste refinansierer boliglånet – hvilket alle fører til en meget reduceret rentekomponent i din månedlige tilbagebetaling. Og hvis du også vælger at arbejde med en betroet realkreditmægler over tid, der sikrer, at du hopper fra et laveste huslån til det næste, når din lock-in/tilbagebetalingsperiode udløber, sparer du helt sikkert på alle fronter af en realkreditligning: uopsigelighed, hovedstol samt renter.
som mange af vores kunder har opdaget i det” lavere for længere ” rentemiljø i det sidste årti (2009-2020), har regelmæssig forudbetaling bidraget til at mindske deres økonomiske byrde, og de vil ende med en fuldt betalt ejendom meget tidligere end troet. Vælg den boliglånspakke, der lader dig forudbetale uden straf op til en vis procentdel af det udestående boliglån, når som helst.
(e) Gratis konvertering
gratis konvertering betyder simpelthen, at banken giver dig mulighed for at “konvertere” til en anden boliglånspakke i banken uden omkostninger, dvs.afkald på repricing eller Konvertering gebyr typisk på $300-500, i slutningen af din lock-in periode.
Hvordan er det vigtigt? Dette går tilbage til det, vi lige sagde i starten, hvor de fleste husejere overset renten i det tredje år af embedsperioden, hvor de ikke helt kan forlade endnu. Det betyder, at der allerede er mindre forhandlingsstyrke med din eksisterende bank til at forhandle om den laveste gældende sats derude, det være sig fast eller flydende. Og hvis du tilføjer dette $ 500 repricing gebyr, som er beslægtet med en 0.1% eller mindst 0.05% interesse i et år, får du helt sikkert den kortere ende af stokken.
og ved du fra tid til anden, at der måske endda er gratis konvertering inden for lock-in-perioden. Det betyder, at du faktisk kan skifte til en mere gunstig boliglånspakke, når der kommer noget nyt og bedre, som ikke var tilgængeligt på det tidspunkt, hvor du refinansierede boliglånet. Tal med vores konsulenter for at finde ud af mere.
du kan se, at der ikke er nogen bedste boliglån til alle. Selv renten i sig selv adskiller sig baseret på lånekvantet i disse dage. Den laveste overskriftsrente, du ser på de fleste mæglersider, er kun forbeholdt de meget store lån som over $1.5 m eller $2m. For de gennemsnitlige lånestørrelser på mellem $500.000 til $1m kan den tilbudte rente variere baseret på “afvigelser”, hvorfor det er vigtigt, at du arbejder med etablerede mæglere, der kan få dig bedre samlede Vilkår – den laveste sats såvel som de bedste samlede vilkår for et pant.
find også ud af de unikke egenskaber ved DBS boliglån, OCBC boliglån, UOB boliglån og hvordan man vælger mellem de store 3 lokale banker plus et par andre værdige internationale banker, og hvorfor vi anbefaler dem.