naturalmente, a maioria das pessoas pensará que o melhor empréstimo à habitação significa aqueles com as taxas de juros mais baixas do mercado. No entanto, eles esqueceram que geralmente há uma compensação entre taxas mais baixas durante o período promocional ou de bloqueio, normalmente dois anos, e taxas de juros mais altas depois disso, quando o bloqueio termina. E há uma razão pela qual o bloqueio pode ser de dois anos para a maioria dos pacotes de empréstimo à habitação, mas o período de clawback de subsídio legal (ou desconto em dinheiro) é de três anos. Assim, a taxa de juros no terceiro ano da hipoteca ainda é uma consideração importante, Não obstante o fato de que você pode reprisar dentro do banco. Este é provavelmente um dos fatores mais negligenciados para o refinanciamento.
entenda que existem diferentes tipos de empréstimos à habitação em Cingapura. Além de escolher a taxa de juros mais baixa nos primeiros anos, pode haver outras considerações pertinentes que você deve considerar:
(a) empréstimo à habitação de taxa fixa vs. ARM (hipoteca de taxa ajustável)
esta é muitas vezes a decisão mais difícil de tomar, pois requer alguma visão especializada sobre a direção das taxas de juros a médio prazo. Assim, garante uma discussão separada própria (veja Q5 abaixo).
o melhor empréstimo à habitação deve permitir que você proteja seus custos de juros quando as taxas estão subindo durante essa parte do ciclo de juros; e deixe você colher os benefícios de um peg de hipoteca em queda rápida em períodos em que as taxas caíram como acabamos de testemunhar em 2020. Portanto, escolher o peg de hipoteca certo é importante para um empréstimo à habitação que nos leva ao nosso próximo ponto.
(b) escolhendo o direito de hipoteca de empréstimo à habitação peg: SIBOR (ou SORA), FHR ou conselho?
geralmente, existem dois tipos de estacas hipotecárias que os bancos irão precificar seus empréstimos à habitação. Estes são índices de referência cujo valor irá variar ao longo do tempo e, portanto, os juros da hipoteca e reembolso a cada mês também irá variar em conformidade.
(1) BOARD
o primeiro tipo são os pinos de empréstimo internos dos bancos que podem ser Taxas de empréstimo Prime ou BOARD. Prime plus um spread é usado mais para empréstimos corporativos. O empréstimo de ponte ao consumidor ainda é cobrado na taxa “prime plus” para alguns bancos. BOARD é mais comumente usado e não importa quais siglas são usadas por vários bancos-é basicamente um peg empréstimo que é definido e determinado exclusivamente pelo banco. E às vezes dentro do mesmo banco você pode ter muitas parcelas de taxas de placa com números de série com base em datas. Isso permite que o banco decida aumentar o peg do empréstimo (e, portanto, os juros cobrados) para certos grupos de clientes com base em quando todo o lote de livros de empréstimos foi assinado, mas não para toda a carteira de hipotecas. Como o banco poderia aumentar a taxa do Conselho unilateralmente e seletivamente, e essas informações não são publicadas em nenhum lugar (além de dar um aviso de um mês por escrito aos mutuários afetados), o conselho é considerado o peg da hipoteca com menos transparência.
(2) FHR/FDR
há mais um tipo de pinos de empréstimo interno dos bancos popularizados pela primeira vez pelo DBS bank em 2014, quando começaram a atrelar hipotecas a parcelas de taxa de depósito fixo chamadas FHR (taxa fixa de depósito residencial). Até hoje, algumas pessoas ainda ficam confusas e pensaram que o empréstimo à habitação FHR que assinaram eram empréstimos à habitação de taxa fixa, quando são apenas taxas flutuantes atreladas a taxas de depósito fixas publicadas pelo banco. Por esta razão, gostamos de nos referir a tais pinos de empréstimo como FDR home loans (taxa de depósito fixo home loans). Mais bancos começaram a introduzir os seus próprios empréstimos à habitação FDR a partir de 2015, como OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, mas lentamente, um por um, retraíram esses empréstimos e, em 2020, apenas 3 bancos ainda oferecem empréstimos à habitação FDR: DBS FCR, SCB FDR e HSBC TDMR. Os pinos FDR eram inicialmente populares quando as taxas de juros eram baixas, mas os aumentos subsequentes das taxas no período de 2017-2019 deram a eles um nome ruim, pois o mercado percebeu que os pinos FDR eram “rápidos em subir, mas lentos em descer”. Ele assumiu muito a natureza das taxas do Conselho, exceto que as taxas de depósito fixo foram publicadas oficialmente no site dos bancos e, portanto, mais transparentes. Na MortgageWise, rastreamos os movimentos do FDR / FCF ao longo do tempo para uma perspectiva histórica sobre como os bancos gerenciaram esses pinos de empréstimo internos vis-a-vis SIBOR, que é o segundo tipo de peg de hipoteca que gostamos de discutir.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) é um índice determinado pelo mercado que é administrado pela ABS (Association of Banks in Singapore). Em suma, é a taxa do mercado monetário onde os bancos emprestam uns aos outros no mercado monetário em Cingapura. O ABS coletará e calculará o SIBOR com base nas taxas de oferta e oferta apresentadas por 20 bancos participantes todas as manhãs até as 11h30 diariamente. Como a SIBOR é definida por forças de mercado baseadas na demanda e na oferta, não é possível que nenhum banco decida unilateralmente aumentá-la ou diminuí-la. Historicamente, SIBOR é conhecido por se correlacionar muito de perto com a taxa de fundos do Fed dos EUA e essa correlação é rastreada e publicada pela MortgageWise aqui.
no Entanto, com os escândalos na taxa LIBOR e da subsequente abolição de SOR (que também foi utilizado por alguns bancos para os preços de hipotecas anteriormente, antes de 2010), MAS (Autoridade Monetária de Singapura) determinou que os bancos substituir SIBOR com o novo composto de SORA (Singapura Taxa Overnight Médio) em fases, até 2024. SORA é um peg de empréstimo mais robusto publicado no site do MAS.
desde 2019, defendemos a mudança para estacas Hipotecárias baseadas no mercado como SIBOR (e em breve será SORA), pois não vemos a necessidade de pagar um prêmio na taxa de juros para continuar taxa fixa quando as taxas tiverem atingido o pico. No futuro, não vemos as taxas de juros subindo globalmente em um ambiente de taxas de juros “mais baixas por mais tempo”. Veja Q6 abaixo para mais informações sobre nossas perspectivas de taxa de juros.
(c) renúncia de penalidade devido à venda de propriedade durante o período de bloqueio
o melhor empréstimo residencial permite que você salve não apenas durante a manutenção, mas quando você decide encerrá-lo repentinamente.
após a pandemia de covid-19, antecipamos uma tendência para casas maiores ou um quarto extra ou pelo menos um estudo. Isso já se confirmou no aumento dos preços de apartamentos HDB maiores em Cingapura. A necessidade de espaço é evidente com o WFH (working from home) e o HBL (home-based learning) definido para se tornar parte da nova norma tanto para o trabalho quanto para as escolas.
mesmo para aqueles que não planejam a venda de sua propriedade existente, você nunca saberá quando seus planos podem mudar, ou quando de repente você terá uma oferta que está se mostrando boa demais para deixar passar.
o problema com a venda é que a maioria dos pacotes de empréstimo à habitação vem com período de bloqueio de 2 anos, o que significa que você tem que desembolsar US $10.000 adicionais em penalidades de resgate com base em 1,50% em uma hipoteca típica de US $700.000. Isso é muito mais do que os juros que você economizará ao comparar entre vários empréstimos à habitação, normalmente apenas dentro de bigodes de 0,20% (US$1.400 por ano com a mesma hipoteca de US $700.000). Portanto, escolha o pacote de empréstimo à habitação que vem com renúncia a essa penalidade quando o resgate for devido à venda da propriedade durante o período de bloqueio.
Nota No entanto, haveria que $ 2.000 taxa legal clawback para pagar quando você quebrar um empréstimo devido à venda e que acontece dentro dos primeiros 3 anos do mandato. Ainda assim, isso é apenas 20% de uma multa estimada de US $10.000 (por US $700.000 empréstimo à habitação).
(d) pré-pagamento parcialmente sem penalidade dentro do período de bloqueio
o melhor empréstimo à habitação também deve permitir que você pague antecipadamente regularmente, especialmente quando você recebe seus bônus anuais. Isso pode ser a coisa mais importante a fazer para reduzir os custos de hipotecas a longo prazo, mais do que escolher o pacote de empréstimo à habitação certo. Reduzir o empréstimo pendente regularmente ajuda não apenas a reduzir o reembolso mensal, mas permite que você opte por um mandato mais curto quando você refinanciar o empréstimo à habitação – o que tudo leva a um componente de juros muito reduzido em seu reembolso mensal. E se você também optar por trabalhar com um confiáveis corretor de hipoteca ao longo do tempo, o que garante que você saltar de uma menor taxa de empréstimo domiciliar para o próximo sempre que o lock-in/claw-back período, você definitivamente salvar em todas as frentes de uma hipoteca equação: posse, montante de capital, bem como juros.
como muitos de nossos clientes descobriram no ambiente de taxa de juros” mais baixa por mais tempo ” da última década (2009-2020), o pré-pagamento regular ajudou a diminuir sua carga financeira e eles acabarão com uma propriedade totalmente paga muito antes do que se pensava. Escolha o pacote de empréstimo à habitação que permite pagar antecipadamente sem penalidade até uma certa porcentagem do empréstimo à habitação pendente, a qualquer momento.
(e) conversão gratuita
a conversão gratuita significa simplesmente que o banco permitirá que você “converta” para outro pacote de empréstimo residencial dentro do banco sem nenhum custo, ou seja.renúncia da taxa de repreciação ou conversão normalmente EM $300-500, no final do seu período de bloqueio.
como isso é importante? Isso remonta ao que acabamos de dizer no início, onde a maioria dos proprietários ignorou a taxa de juros no terceiro ano do mandato, onde ainda não conseguem sair. Isso significa que já há menos poder de barganha com seu banco existente para negociar a menor taxa prevalecente lá fora, seja fixa ou flutuante. E se você adicionar este $ 500 taxa de repricing que é semelhante a um 0.1% ou pelo menos 0.05% de juros em um ano, você está definitivamente recebendo a extremidade mais Curta da vara.
e você sabe de vez em quando pode até haver conversão livre dentro do período de bloqueio. Isso significa que você pode realmente mudar para um pacote de empréstimo à habitação mais favorável quando algo novo e melhor surge que não estava disponível no momento em que você refinanciou o empréstimo à habitação. Fale com nossos consultores para saber mais.
você pode ver que não há ninguém melhor empréstimo para todos. Mesmo a taxa de juros per se difere com base no quantum do empréstimo nos dias de hoje. A menor taxa de juros manchete que você vê na maioria dos sites de corretores são reservados apenas para os empréstimos muito grandes, como acima de US $1,5 milhões ou US $2 milhões. Para os tamanhos médios de empréstimo entre US $ 500.000 a US $1 milhão, a taxa de juros oferecida pode diferir com base em “desvios”, portanto, é importante que você trabalhe com corretores estabelecidos que possam obter melhores termos gerais – a taxa mais baixa, bem como os melhores termos gerais de uma hipoteca.
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