Naturalmente, la mayoría de la gente pensará que el mejor préstamo hipotecario significa aquellos con las tasas de interés más bajas del mercado. Sin embargo, olvidaron que generalmente hay un equilibrio entre tasas más bajas durante el período promocional o de bloqueo, generalmente de dos años, y tasas de interés más altas a partir de entonces cuando termina el bloqueo. Y hay una razón por la que el período de retención puede ser de dos años para la mayoría de los paquetes de préstamos hipotecarios, pero el período de recuperación del subsidio legal (o reembolso en efectivo) es de tres años. Por lo tanto, la tasa de interés en el tercer año de la hipoteca sigue siendo una consideración importante a pesar del hecho de que puede cambiar el precio dentro del banco. Este es probablemente uno de los factores que más se pasan por alto para la refinanciación.
Comprenda que hay diferentes tipos de préstamos hipotecarios en Singapur. Además de elegir la tasa de interés general más baja en los primeros años, puede haber otras consideraciones pertinentes que debe considerar:
(a) Préstamo hipotecario de tasa fija vs. ARM (hipoteca de tasa ajustable)
Esta es a menudo la decisión más difícil de tomar, ya que requiere una visión experta sobre la dirección de las tasas de interés a medio plazo. Por lo tanto, merece un debate aparte (véase la pregunta 5 infra).
El mejor préstamo hipotecario debería permitirle cubrir sus costos de interés cuando las tasas están aumentando durante esa parte del ciclo de interés; y permitirle cosechar los beneficios de una vinculación hipotecaria que cae rápidamente en períodos en que las tasas se desplomaron, como acabamos de presenciar en 2020. Por lo tanto, elegir la hipoteca correcta es importante para un préstamo hipotecario, lo que nos lleva a nuestro siguiente punto.
(b) Elegir la peg de hipoteca de préstamo hipotecario correcta: SIBOR (o SORA), FHR o BOARD?
Generalmente, hay dos tipos de pegs hipotecarios en los que los bancos fijarán el precio de sus préstamos hipotecarios. Estos son índices de referencia cuyo valor variará con el tiempo y, por lo tanto, el interés hipotecario y el reembolso mensual también variarán en consecuencia.
(1) JUNTA
El primer tipo son los tipos de interés fijos internos de los bancos, que pueden ser tipos de interés preferenciales o tipos de interés fijos. Prime plus a se utiliza más para préstamos corporativos. El préstamo puente al consumidor todavía se cobra a la tasa «prime plus» para algunos bancos. La JUNTA se usa más comúnmente y no importa qué acrónimos usen varios bancos, básicamente es una clavija de préstamo que se establece y determina únicamente por el banco. Y a veces, dentro del mismo banco, puede tener muchos tramos de tarifas de la Junta con números de serie basados en fechas. Esto permite al banco decidir aumentar la vinculación del préstamo (y, por lo tanto, los intereses cobrados) para ciertos grupos de clientes en función del momento en que se firmó todo el lote de libros de préstamos, pero no para toda la cartera hipotecaria. Como el banco podría aumentar la tasa de la junta de manera unilateral y selectiva, y esta información no se publica en ningún lugar (excepto en dar un aviso de un mes por escrito a los prestatarios afectados), la JUNTA se considera la vinculación hipotecaria con menor transparencia.
(2) FHR/FDR
Hay otro tipo de pegs de préstamos internos de los bancos que DBS bank popularizó por primera vez en 2014, cuando comenzaron a vincular hipotecas a tramos de tasa de depósito fijo llamados FHR (fixed deposit home rate). Hasta hoy, algunas personas todavía se confunden y pensaban que el préstamo hipotecario de FHR que firmaron eran préstamos hipotecarios de tasa fija, cuando solo son tasas flotantes vinculadas a las tasas de depósito fijas publicadas por el banco. Por esta razón, nos gusta referirnos a estos préstamos fijos como préstamos para vivienda FDR (préstamos para vivienda con tasa de depósito fijo). Más bancos comenzaron a introducir préstamos para vivienda FDR propios a partir de 2015, como OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, pero lentamente uno por uno se retractó de dichos préstamos y para 2020 solo 3 bancos siguen ofreciendo préstamos para vivienda FDR: DBS FHR, SCB FDR y HSBC TDMR. Las pegs de FDR fueron inicialmente populares cuando las tasas de interés eran bajas, pero las subidas de tasas posteriores en el período comprendido entre 2017 y 2019 les dieron un mal nombre, ya que el mercado percibió que las pegs de FDR eran «rápidas de subir pero lentas de bajar». Ha asumido en gran medida la naturaleza de los tipos de interés de la Junta, excepto que los tipos de interés fijos de los depósitos se publicaron oficialmente en el sitio web de los bancos y, por lo tanto, son más transparentes. En MortgageWise, hacemos un seguimiento de los movimientos de FDR/FHR a lo largo del tiempo para obtener una perspectiva histórica de cómo los bancos administraron tales pegs de préstamos internos vis-a-vis SIBOR, que es el segundo tipo de peg hipotecaria que nos gusta discutir.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Tasa de Oferta Interbancaria de Singapur) es un índice determinado por el mercado administrado por ABS (Asociación de Bancos de Singapur). En resumen, es el tipo del mercado monetario en el que los bancos se prestan unos a otros en el mercado monetario de Singapur. ABS cotejará y calculará SIBOR en función de las tasas de puja y oferta presentadas por 20 bancos participantes cada mañana a las 11.30 a. m. diariamente. Dado que el SIBOR está determinado por las fuerzas del mercado basadas en la oferta y la demanda, no es posible que un banco decida unilateralmente aumentarlo o reducirlo. Históricamente, se sabe que SIBOR se correlaciona muy estrechamente con la tasa de fondos de la Reserva Federal de Estados Unidos y esta correlación es rastreada y publicada por MortgageWise aquí.
Sin embargo, con los escándalos sobre el LIBOR y la posterior abolición del SOR (que también fue utilizado por algunos bancos para fijar el precio de las hipotecas antes de 2010), MAS (Autoridad Monetaria de Singapur) ha ordenado que los bancos reemplacen al SIBOR por el nuevo SORA compuesto (Promedio de Tasa a un día de Singapur) en fases para 2024. SORA es una peg de préstamo más sólida publicada en el sitio web de MAS.
Desde 2019, hemos abogado por cambiar a pegs hipotecarios basados en el mercado como SIBOR (y que pronto será SORA), ya que no vemos la necesidad de pagar una prima en la tasa de interés para pasar a la tasa fija cuando las tasas han alcanzado su punto máximo. En el futuro, no vemos que las tasas de interés aumenten a nivel mundial en un entorno de tasas de interés «más bajas por más tiempo». Consulte el 6T a continuación para obtener más información sobre nuestras perspectivas de tasas de interés.
(c) Exención de penalización por venta de propiedad durante el período de bloqueo
El mejor préstamo hipotecario le permite ahorrar no solo mientras lo mantiene, sino cuando decide finalizarlo repentinamente.
Después de la pandemia de covid-19, anticipamos una tendencia para hogares más grandes o un dormitorio adicional, o al menos un estudio. Esto ya se ha confirmado en el aumento de los precios de los pisos HDB más grandes en Singapur. La necesidad de espacio es evidente con WFH (trabajar desde casa) y HBL (aprendizaje basado en el hogar) que se convertirán en parte de la nueva norma tanto para el trabajo como para las escuelas.
Incluso para aquellos que no planean la venta de su propiedad existente, nunca sabrá cuándo pueden cambiar sus planes o cuándo de repente tendrá una oferta que está resultando demasiado buena para dejarla pasar.
El problema con la venta es que la mayoría de los paquetes de préstamos hipotecarios vienen con un período de bloqueo de 2 años, lo que significa que tiene que desembolsar penalties 10,000 adicionales en multas de canje basadas en el 1.50% en una hipoteca típica de 7 700,000. Eso es mucho más que el interés que ahorrará al comparar entre varios préstamos hipotecarios, por lo general, dentro de los límites del 0.20% ($1,400 por año en la misma hipoteca de 7 700,000). Por lo tanto, elija el paquete de préstamo hipotecario que viene con la exención de esta multa cuando el canje se deba a la venta de la propiedad durante el período de bloqueo.
Tenga en cuenta que, sin embargo, habría que pagar una tarifa legal de cla 2,000 cuando rompe un préstamo debido a la venta y eso sucede dentro de los primeros 3 años de la tenencia. Aún así, eso es solo el 20% de una multa estimada de 1 10,000 (por un préstamo hipotecario de 7 700,000).
(d) Prepago parcialmente sin penalización dentro del período de bloqueo
El mejor préstamo hipotecario también debería permitirle pagar por adelantado regularmente, especialmente cuando reciba sus bonos anuales. Eso podría resultar ser lo más importante para reducir los costos hipotecarios a largo plazo, más que elegir el paquete de préstamos hipotecarios adecuado. Reducir el préstamo pendiente regularmente ayuda no solo a reducir el pago mensual, sino que le permite optar por una tenencia más corta la próxima vez que refinancie el préstamo hipotecario, lo que conduce a un componente de interés mucho más reducido en su pago mensual. Y si también decide trabajar con un agente hipotecario de confianza a lo largo del tiempo, que se asegura de saltar de un préstamo hipotecario de tasa más baja al siguiente cada vez que expire su período de retención/recuperación de fondos, definitivamente ahorra en todos los frentes de una ecuación hipotecaria: tenencia, monto de capital e intereses.
Como muchos de nuestros clientes han descubierto en el entorno de tasas de interés» más bajas por más tiempo » de la última década (2009-2020), el pago anticipado regular ha ayudado a disminuir su carga financiera y terminarán con una propiedad completamente pagada mucho antes de lo que se pensaba. Elija el paquete de préstamo hipotecario que le permite pagar por adelantado sin penalización hasta un cierto porcentaje del préstamo hipotecario pendiente, en cualquier momento.
(e) Conversión gratuita
La conversión gratuita simplemente significa que el banco le permitirá «convertir» a otro paquete de préstamos hipotecarios dentro del banco sin costo alguno, es decir.renuncia el reajuste de precios o tasa de conversión normalmente en $300-500, al final de su período en.
¿Cómo es eso importante? Esto se remonta a lo que acabamos de decir al principio, donde la mayoría de los propietarios pasaron por alto la tasa de interés en el tercer año de la tenencia, donde todavía no pueden irse. Esto significa que ya hay menos poder de negociación con su banco existente para negociar la tasa prevaleciente más baja, ya sea fija o flotante. Y si agrega esta tarifa de revisión de $500 que es similar a un interés de 0.1% o al menos 0.05% en un año, definitivamente obtendrá el extremo más corto del palo.
Y ¿sabe de vez en cuando que incluso podría haber conversión gratuita DENTRO del período de bloqueo? Esto significa que en realidad puede cambiar a un paquete de préstamos hipotecarios más favorable cuando surge algo nuevo y mejor que no estaba disponible en el momento en que refinanció el préstamo hipotecario. Hable con nuestros consultores para obtener más información.
Puede ver que no hay un mejor préstamo hipotecario para todos. Incluso la tasa de interés per se difiere en función del monto del préstamo en estos días. La tasa de interés principal más baja que ve en la mayoría de los sitios de corredores está reservada solo para los préstamos muy grandes, como por encima de $1.5 m o 2 2m. Para los tamaños promedio de préstamos de entre 5 500,000 y 1 1 millón, la tasa de interés ofrecida puede diferir en función de «desviaciones», por lo que es importante que trabaje con corredores establecidos que puedan obtener mejores términos generales: la tasa más baja y los mejores términos generales de una hipoteca.
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