det har skett en dramatisk ökning av antalet nedskärningar som orsakats av de ekonomiska effekterna av Covid-19-pandemin. Vilka är de juridiska konsekvenserna om du måste avbryta ditt hyresavtal?
”tyvärr står den senaste officiella arbetslösheten på 32.5%”, säger Paul Stevens, VD för Just Property. ”Som ett fastighetsbolag med förmodligen Sydafrikas största hyresavdelning har vi säkert sett en ökning av antalet hyresgäster som avbryter sina hyresavtal före löptiden till följd av ekonomiska svårigheter.”
Clina Steyn, VD för Sslr Incorporated, noterade att den tidiga uppsägningen av ett hyresavtal regleras av lagstiftning, särskilt konsumentskyddslagen och Hyresbostadslagen.
”om en hyresgäst vill avsluta ett tidsbegränsat hyresavtal under den tidsbegränsade tiden utgör detta en avbokning enligt Avsnitt 14 i konsumentskyddslagen”, säger Steyn.
” hyresgästen (som konsument) får säga upp tidsbegränsat avtal genom att ge hyresvärden (leverantören) 20 arbetsdagar varsel. Hyresvärden har rätt att kräva en rimlig avbokningsstraff från hyresgästen. Även om hyresavtalet är tyst om detta, kan hyresvärden hävda de fulla skadorna inom vissa lagliga begränsningar,” tillade Steyn.
Steyn och Stevens svarade på några vanliga frågor från hyresgäster i samband med avbokning – och inte uppsägning av ett månad till månadsavtal:
vilka är mina lagkrav som hyresgäst?
” det enda kravet är att ge hyresvärden 20 arbetsdagar varsel om avbokning och att betala den tidiga avbokningsstraffet. Detta bör beskrivas specifikt i ditt hyresavtal, och din agent bör påminna dig om dessa krav,” sa Stevens.
vad betyder” full skadestånd”?
”de fulla skadorna skulle vara de faktiska skadorna som hyresvärden lider, vilket betyder hela återstoden av hyresavtalet och värdet av det yrket som anges i leasingavtalet”, sa Steyn. ”Om hyresavtalet begränsar det rimliga avbokningsstraffet till till exempel tre månaders hyra, skulle hyresvärden dock vara begränsad till det avbokningsstraffet och skulle inte ha rätt att kräva mer än det beloppet.”
hur ska dessa skador bevisas hyresgästen när det gäller lagstiftning?
”eftersom detta kommer att vara ett avtalsenligt krav, skulle hyresvärden ge domstolen en kopia av hyresavtalet, vilket skulle vara tillräckligt bevis på hyresbeloppet som parterna enades om samt de ursprungligen överenskomna villkoren mellan parterna”, säger Steyn.
”robusta hyresavtal som de som används av bara fastighetsagenter tar hänsyn till alla eventualiteter. Dessa är bara bland de många tjänster som professionella hyresagenter och portföljförvaltare tillhandahåller för att skydda hyresvärdar och hyresgäster. Hyresavtal är en av de viktigaste anledningarna att arbeta genom en agent,” sade Stevens.
kan dessa subtraheras från insättningen?
”Ja, definitivt”, sa Steyn. ”Depositionen är där för att utnyttjas för eventuella belopp som hyresgästen är ansvarig för enligt hyresavtalet.”
” avdrag från och återbetalning av insättningar är en vanlig smärtpunkt och orsak till kundklagomål,” saidStevens. ”Enligt vår erfarenhet är tydlig kommunikation om hyresgäst-och hyresvärdsförpliktelser, skäl till avdrag, rekommenderade korrigerande åtgärder och tätt hanterade tidsskalor avgörande för att upprätthålla positiva relationer med hyresgäster och hyresvärdar.”
hur skulle principen om Ubuntu tillämpas i ett sådant fall?
principen för Ubuntu är ”Umuntu ngumuntu ngabantu”, som kan förklaras som ”jag är på grund av dig och du är på grund av oss”. Detta innebär att vi bildar en gemenskap och varje person i denna gemenskap är skyldig att se de andra samhällsmedlemmarna som människor. Effekten av detta är att vi måste kunna visa mänsklighet.
Steyn sa att dess tillämpning i denna situation: ”säg att en hyresgäst närmar sig en hyresvärd i tid och ger honom tillräckligt med meddelande om att hyresgästen måste avbryta hyresavtalet till följd av nedskärning eller annan personlig omständighet. Utan att förstöra sig ekonomiskt skulle hyresvärden vara skyldig att försöka rymma hyresgästen genom att till exempel inte hävda full straff eller åtminstone hitta ett sätt för de två parterna att träffas halvvägs.
” detta är inte ett krav i lag, men det kan vara mycket fördelaktigt för båda parter att försöka lösa frågan snarare än att bara genomdriva villkoren i hyresavtalet.”
”ju tidigare en hyresgäst kommunicerar svårigheter, desto tidigare kan vi arbeta tillsammans för att nå acceptabla resultat för båda parter”, säger Stevens. ”Våra agenter är faktiskt kontrakterade med hyresvärdar, som därför är våra primära kunder, men utan en betalande hyresgäst har hyresvärdar och agenter ingen inkomst. Det ligger i allas intresse att säkra hållbara hyresavtal och i oroliga tider som dessa är förhandlingar baserade på en tydlig förståelse av marknadsförhållandena viktiga. Våra agenter är där för att ge objektiv rådgivning.”
vad ska agenter råda hyresvärdar i fall där hyresgästen ger tidigt meddelande?
”det är viktigt att först överväga villkoren i hyresavtalet. Våra standard leasingavtal beskriver specifikt vad som händer när en hyresgäst avbryter hyresavtalet när som helst under den första leasingperioden. Det finns åtgärder för att hantera eventuella skador som hyresvärden lidit och hyresgästen kommer att hållas ansvarig för rimliga avbokningskostnader,” sade Stevens.
hyresvärden skulle ha rätt att kräva det beloppet och dra av det från den återstående depositionen när reparationer har utförts efter att hyresgästen lämnat lokalerna. Hyresvärden bör dock mildra sina skador. ”Vid mottagandet av det tidiga avbokningsmeddelandet är hyresvärden skyldig att marknadsföra fastigheten aktivt i ett försök att hitta och placera en ersättningshyresgäst,” sade Steyn. Om han lyckas får hyresvärden endast kräva ett belopp som motsvarar eventuella faktiska skador.
om parterna kommit överens om att straffet för tidig avbokning skulle vara tre månaders hyra men en ersättningshyresgäst hittas efter sex veckor, har hyresvärden endast rätt till sex veckors hyra. Å andra sidan, om hyresvärden inte kan hitta en ersättare hyresgäst inom tre månader, kommer han fortfarande att vara begränsad till den överenskomna tre månaders hyra, sa Steyn.
båda experterna är överens om att agenter bör ge sina hyresgäster råd i detta avseende innan de accepterar uppsägningsmeddelandet.
”agenter måste vara på förhand och öppna med hyresgästen och förklara de exakta ekonomiska konsekvenserna av tidig avbokning”, säger Stevens. ”Och det är lika viktigt att ge hyresvärden råd om sina skyldigheter och i den nuvarande miljön föreslå att han överväger om en hyresminskning för den nuvarande hyresgästen är mer fördelaktig än att fastigheten står tom.”
Läs: hem i Kapstaden snappas upp för under R1. 5 miljoner