en avskärmning är en rättslig åtgärd bolåneinstitut använder för att ta kontroll över en fastighet som är i efterskott. För låntagare inför avskärmning, det finns ofta osäkerhet om deras lagliga rättigheter och även de långsiktiga konsekvenserna av avskärmning.
många låntagare inför ekonomiska svårigheter är omedvetna om att långivare är ofta villiga att arbeta med dem, ibland erbjuder lösningar som lån ändringar. En av de värsta saker låntagare inför avskärmning kan göra är att ignorera deras långivare.
”hypotekslån är vanligtvis villiga att arbeta med låntagare för att få någon typ av månadsbetalning”, säger Michael Foguth, president på Foguth Financial Group i Brighton, Michigan. ”De kan ändra dina månatliga betalningar för att göra det billigare för dig.”
avskärmning och Koronaviruspandemin
under denna pandemi, som har skapat extraordinära svårigheter för miljontals människor, finns det lättnadsalternativ tillgängliga för husägare. Om du har en statligt stödd inteckning (en som ägs av Fannie Mae eller Freddie Mac), är du skyddad enligt Coronavirus Aid, Relief och Economic Security Act, även känd som CARES Act. Detta gör det möjligt för husägare att komma in i ett överdragsprogram om de inte kan göra sina hypotekslån på grund av COVID-19. För närvarande finns det inget utgångsdatum för denna förmån.
”tålamod är inte automatiskt, Du måste begära det—sluta inte bara betala din inteckning”, säger Cristian Salazar, biträdande chef för kommunikation vid Center for NYC Neighborhoods, en ideell organisation som främjar överkomligt husägare i New York. ”Kontakta din servicer och förklara att du har påverkats av COVID-19. Det är viktigt att du gör allt för att betala din inteckning tills du har möjlighet att tala med din servicer.”
att stoppa betalningen på din inteckning innan du pratar med din servicer kan riskera att du inte är berättigad till framtida lättnad, säger Salazar.
här går vi över den grundläggande avskärmningsprocessen och vad du kan göra för att undvika avskärmning. Tänk på att avskärmningsförfaranden och lagar varierar beroende på stat.
Vad Är Avskärmning?
avskärmning är när banken eller hypotekslångivaren tar besittning av egendom som är i standard, ofta mot husägarens vilja. Din inteckning avtal säger att om du slutar göra betalningar på ditt lån, kan banken återta fastigheten genom avskärmning.
beroende på ditt tillstånd kan avskärmningsprocessen vara rättslig eller icke-rättslig. Vissa stater har alternativ för båda.
- i en rättslig avskärmning lämnar långivaren en rättegång för att inleda en avskärmning. Låntagaren går till domstol för att bekämpa rättegången; om de förlorar huset kommer att gå in i avskärmning och kan säljas på auktion.
- icke-rättsliga foreclosures förlita sig på power-of-sale klausuler i inteckning eller gärningar förtroende att ta igen balansen skyldig om låntagarna sluta göra betalningar. Det finns ingen domstolsförhandling, och processen är i allmänhet snabbare än under en rättslig avskärmning. Hypoteksklausulen tillåter förvaltare (som utses av långivaren) att sälja hemmet för att betala av saldot. Långivaren är skyldig att följa out-of-court åtgärder som anges av staten och inteckning avtalet att påbörja avskärmning processen.
När Börjar Avskärmning?
låntagare som får bakom på sin inteckning brukar gå igenom en rad steg innan de möter avskärmning. Avskärmning är resultatet av att bryta ditt återbetalningsavtal med din långivare och misslyckas med att göra alternativa arrangemang för återbetalning, till exempel ett lån modifiering.
återbetalningsavtalen beskrivs i skuldebrevet du undertecknade vid stängning, som en del av ditt hypotekslån. Dessa avtal kan skilja sig från långivare och jurisdiktion. Så se till att hänvisa till ditt avtal för särskilda regler som styr din inteckning.
avskärmning tidslinje
i både rättsliga och icke-rättsliga stater, den initiala processen är typiskt densamma, börjar med din första sena månatliga inteckning betalning. Här är den allmänna tidslinjen:
första missade betalningen. Det första steget är en missad betalning. Långivare erbjuder ofta grace perioder på upp till 15 dagar för att betala din inteckning efter förfallodagen; om du inte gör din betalning inom grace period, kan du debiteras en sen avgift. Dessutom kan vissa långivare rapportera din sena betalning till kreditbyråer.
standard. Om du fortsätter att missa amorteringar, du anses i standard. Vissa långivare kommer att betrakta dig som standard efter 30 dagar utan betalning, medan andra har en 15-dagars betalningsgräns. Standardreglerna beror på din långivare.
nästa steg beror på om du har en rättslig eller icke-rättslig avskärmning. Vanligtvis, en rättslig avskärmning händer när det inte finns någon” makt försäljning ” i inteckning avtalet eller staten mandat denna typ av avskärmning; icke-rättslig avskärmning sker när det finns en makt försäljning klausul och är tillåten enligt statlig lag. Vanligtvis är icke-rättsliga utmätningar snabbare och billigare.
avskärmning rättegång eller meddelande om fallissemang. För en rättslig avskärmning, din långivare kommer att lämna in en avskärmning rättegång. Om du inte svarar, domaren kommer sannolikt att bevilja långivaren en standard dom. Om du svarar, fallet kan gå till rättegång eller domaren kan lämna in ett förslag till sammanfattande dom. Ett förslag till sammanfattande dom är ett beslut som fattas av domaren när det inte finns en äkta tvist om de materiella fakta som omger avskärmningen.
i en icke-rättslig avskärmning utfärdar långivaren automatiskt ett meddelande om standard (NOD) via certifierad post, som också registreras hos länsregistratorn. Detta talar om hur mycket du är skyldig, inklusive förfallna belopp, förseningsavgifter och avskärmning kostnader. När du har fått nicken har du vanligtvis 90 dagar att återbetala vad du är skyldig eller arbeta med din långivare för att komma med ett återbetalningsavtal.
Pre-avskärmning. Mellan meddelandet om fallissemang och försäljning av hemmet, kan låntagaren betala vad är skyldig att stoppa avskärmning processen. Som låntagare, du fortfarande lagligt äger hemmet, så det finns tid att rädda dig från vräkning. Även kontakta din långivare kan hjälpa dig att stoppa avskärmning processen, särskilt om de bestämmer du är berättigad till en särskild betalning eller lättnad plan.
meddelande om försäljning. Om du inte betalar vad som är skyldig eller göra arrangemang inom meddelandet om standard period, långivaren kommer att skapa ett meddelande om försäljning. Detta meddelande kan publiceras i en lokal tidning och kan också publiceras på din egendom. Långivaren kommer då att förbereda sig för att sätta hem på auktion, vilket inkluderar att ställa in ett datum och tid för försäljningen.
lämna bostad. När långivaren säljer fastigheten måste du flytta ut. Den tid du har att utrymma fastigheten skiljer sig beroende på statens lagar.
måste jag flytta ut ur mitt hus när det är i avskärmning?
generellt behöver du inte flytta ut förrän avskärmningsprocessen är klar, vilket kan ta några månader eller upp till ett år eller längre. Men när ditt hus är sålt måste du lämna fastigheten. Du kan ha lite tid efter försäljningsdatumet att bo i hemmet, men den tidsramen varierar beroende på stat. Det kan vara några dagar eller några veckor.
om du stannar kvar i lokalerna utöver dina lagliga rättigheter, kommer husägaren eller långivaren att starta en formell utvisningsprocess.
kan jag hålla vinsten från en avskärmning försäljning?
om försäljningen av hemmet ger vinst, har långivaren inte rätt till överskott intäkter över lånet balans plus eventuella avgifter för avskärmning processen. Kort sagt, alla pengar som tjänas över balansen och avskärmningskostnaderna går till låntagaren.
är jag skyldig pengar om huset säljer för mindre än jag är skyldig?
i händelse av att ditt hem säljer för mindre än balansen skyldig, långivaren kan lämna något som kallas en brist dom. Detta är en rättegång som begär att långivaren betalar resten av lånebeloppet. Till exempel, om du är skyldig 300 000 dollar på din inteckning, men huset bara säljer för 275 000 dollar, är bristen 25 000 dollar. En långivare kan försöka samla det utestående saldot.
vissa stater har dock Anti-bristlagar eller begränsar bristbedömningar efter avskärmning.
är jag skyldig fastighetsskatt när mitt hus är i avskärmning?
lagligt måste du betala fastighetsskatt så länge du äger hemmet. Ibland betalar långivaren skatterna för att sälja hemmet. Om skatter blir försenade kan regeringen beslagta fastigheten, vilket skulle göra det svårt eller omöjligt för långivaren att få tillbaka vad de är skyldiga. Skatter är knutna till bostäder – inte människor-så när fastigheten säljs är skatterna den nya ägarens ansvar.
”Mortgage contracts kommer att lista hur obetalda fastighetsskatter hanteras”, säger Leslie Tayne, huvudadvokat på Tayne Law Group, ett advokatbyrå för skuldavveckling i New York. ”Långivare kan ibland front fastighetsskatt räkningen och skicka ägaren ett lagförslag för att ta igen sina kostnader. Vissa stater tillåter inte Samlingar på betalningar som gjorts av långivare efter en avskärmning.”
Hur kan jag stoppa avskärmningsprocessen?
fram till tiden ditt hus är planerad till auktion, det kan fortfarande finnas en chans att stoppa avskärmning processen. Nyckeln är att kommunicera med din långivare. Ju tidigare du pratar med din långivare, desto bättre. Många människor känner sig skrämda genom att ringa sin långivare och vill hellre undvika denna obekväma situation genom att skjuta upp det, men det kan bara skada dig på lång sikt.
det är inte ovanligt att människor står inför ekonomiska problem, och de flesta långivare är sympatiska med det. De kan be dig att tillhandahålla bevis på svårigheter eller annan ekonomisk information för att hjälpa dig att utarbeta en plan. Det finns också myndigheter som erbjuder rådgivning och annan hjälp; en sådan organisation gör hem överkomligt.
men du bör se upp för inteckning bedragare som lever på desperata husägare. Se till att alla du pratar med ringer från ett nummer du kan verifiera. För att hitta en legitim bostadsrådgivare kan du besöka US Department of Housing and Urban Development (HUD) webbplats för att få en lista över HUD-godkända bostadsrådgivningsbyråer.
” om någon har kontaktat dig och erbjuder en snabb fix och ber om pengar, kan det vara en bluff”, säger Salazar. ”Ring din lokala valda tjänsteman eller lokala ideella för att förstå vilken hjälp som finns tillgänglig för dig och lämna inte över några pengar.”
Hur Kommer Avskärmning Skada Min Kredit Värdering?
en avskärmning är en allvarligt negativ kredithändelse och slår av 100 poäng eller mer från din kreditpoäng, enligt FICO. Dessutom stannar den på din kreditrapport i sju år.
de missade betalningarna före avskärmningen kommer också att ha en skadlig effekt på din kredit. Eftersom missade betalningar topp listan över negativa händelser, din kredit värdering kommer att drabbas innan avskärmning processen ens börjar.