o blocare a pieței este o acțiune în justiție creditorii ipotecare folosi pentru a prelua controlul de o proprietate care este în arierate. Pentru debitori cu care se confruntă blocare a pieței, există adesea incertitudine cu privire la drepturile lor legale și chiar consecințele pe termen lung de blocare a pieței.
mulți debitori care se confruntă cu dificultăți financiare nu știu că creditorii sunt adesea dispuși să lucreze cu ei, oferind uneori soluții precum modificările împrumutului. Unul dintre cele mai grave lucruri debitori cu care se confruntă blocare a pieței poate face este ignora creditor lor.
„creditorii ipotecari sunt de obicei dispuși să lucreze cu debitorii pentru a primi un anumit tip de plată lunară”, spune Michael Foguth, președinte la Foguth Financial Group din Brighton, Michigan. „Ei pot modifica plățile lunare pentru a face mai accesibile pentru tine.”
excluderea și pandemia de Coronavirus
în timpul acestei pandemii, care a creat greutăți extraordinare pentru milioane de oameni, există opțiuni de ajutor disponibile proprietarilor de case. Dacă aveți o ipotecă susținută de guvern (una deținută de Fannie Mae sau Freddie Mac), sunteți protejat în temeiul Legii privind ajutorul, ajutorul și securitatea economică a coronavirusului, cunoscută și sub numele de legea CARES. Acest lucru permite proprietarilor de case să intre într-un program de toleranță dacă nu pot efectua plățile ipotecare din cauza COVID-19. În prezent, nu există o dată de expirare pentru acest beneficiu.
„toleranța nu este automată, trebuie să o solicitați—nu încetați să vă plătiți ipoteca”, spune Cristian Salazar, director adjunct pentru comunicații la Centrul pentru cartierele NYC, o organizație nonprofit care promovează proprietatea la prețuri accesibile în New York. „Contactați-vă serviciul și explicați-vă că ați fost afectat de COVID-19. Este esențial să depuneți toate eforturile pentru a vă plăti ipoteca până când veți avea ocazia să vorbiți cu furnizorul dvs. de servicii.”
oprirea plății ipotecii înainte de a vorbi cu furnizorul dvs. vă poate pune în pericol să nu fiți eligibili pentru ajutor viitor, spune Salazar.
aici, vom trece peste procesul de blocare a pieței de bază și ce puteți face pentru a evita blocarea pieței. Păstrați în minte, procedurile de blocare a pieței și legile variază în funcție de stat.
Ce Este Blocarea?
blocarea este atunci când banca sau creditorul ipotecar intră în posesia proprietății care este în mod implicit, adesea împotriva voinței proprietarului. Acordul dvs. ipotecar prevede că, dacă încetați să efectuați plăți pentru împrumutul dvs., banca poate recupera proprietatea prin blocare a pieței.
în funcție de starea dumneavoastră, procesul de blocare a pieței poate fi judiciare sau non-judiciare. Unele state au opțiuni pentru ambele.
- într-o blocare judiciară, creditorul depune un proces pentru a iniția o blocare. Împrumutatul merge la tribunal pentru a lupta proces; în cazul în care pierd casa va intra în blocare a pieței și pot fi vândute la licitație.
- foreclosures non-judiciare se bazează pe clauzele de putere-de-vânzare în ipotecare sau fapte de încredere pentru a recupera soldul datorate în cazul în care debitorii opri efectuarea plăților. Nu există o audiere în instanță, iar procesul este, în general, mai rapid decât în cazul unei excluderi judiciare. Clauza ipotecară autorizează administratorii (care sunt numiți de creditor) să vândă locuința pentru a achita soldul. Creditorul este obligat să urmeze pașii Extrajudiciari stabiliți de stat și acordul ipotecar pentru a începe procesul de blocare a pieței.
Când Începe Blocarea?
debitori care obține în urmă pe ipotecare lor, de obicei, du-te printr-o serie de pași înainte de a se confrunta cu blocare a pieței. Blocare a pieței este rezultatul de rupere acordul de rambursare cu creditor dumneavoastră și nu a face aranjamente alternative pentru rambursare, cum ar fi o modificare de împrumut.
acordurile de rambursare sunt prezentate în Biletul la ordin pe care l-ați semnat la închidere, ca parte a angajamentului dvs. ipotecar. Aceste acorduri pot diferi în funcție de creditor și jurisdicție. Deci, asigurați-vă că vă referiți la acordul dvs. pentru anumite reguli care vă guvernează Ipoteca.
blocare a pieței cronologie
în ambele state judiciare și non-judiciare, procesul inițial este de obicei la fel, începând cu prima plată lunară întârziere ipotecare. Iată cronologia generală:
prima plată ratată. Primul pas este o plată ratată. Creditorii oferă adesea perioade de grație de până la 15 zile pentru a vă plăti ipoteca după data scadenței; dacă nu efectuați plata în perioada de grație, ați putea fi taxat cu o taxă de întârziere. În plus, unii creditori ar putea raporta plata cu întârziere la birourile de credit.
implicit. Dacă continuați să pierdeți plățile ipotecare, sunteți considerat în mod implicit. Unii creditori vă vor considera în mod implicit după 30 de zile fără plată, în timp ce alții au o limită de 15 zile fără plată. Regulile implicite depind de creditorul dvs.
următorul pas depinde de faptul dacă aveți o blocare judiciară sau non-judiciară. De obicei, o blocare judiciară se întâmplă atunci când nu există nici o „putere de vânzare” în contractul de ipotecă sau statul mandatează acest tip de blocare a pieței; excluderea non-judiciară are loc atunci când există o clauză de putere de vânzare și este permisă în conformitate cu legislația statului. De obicei, foreclosures non-judiciare sunt mai rapide și mai puțin costisitoare.
proces de blocare a pieței sau notificare de neîndeplinire a obligațiilor. Pentru o blocare a pieței judiciare, creditor dumneavoastră va depune un proces de blocare a pieței. Dacă nu răspundeți, judecătorul va acorda probabil creditorului o hotărâre implicită. Dacă răspundeți, cazul ar putea merge la proces sau judecătorul ar putea depune o moțiune de judecată sumară. O propunere de hotărâre sumară este o decizie luată de judecător atunci când nu există o dispută reală cu privire la faptele materiale din jurul excluderii.
într-o blocare a pieței non-judiciare, creditorul vă emite automat o notificare de neplată (NOD) prin poștă certificată, care este, de asemenea, înregistrată la registratorul Județean. Acest lucru vă spune cât de mult vă datorez, inclusiv sumele restante, taxele de întârziere și costurile de blocare a pieței. Odată ce ați primit NOD, aveți de obicei 90 de zile pentru a rambursa ceea ce datorez sau lucra cu creditor dumneavoastră să vină cu un acord de rambursare.
pre-blocare a pieței. Între anunțul de implicit și vânzarea de origine, împrumutatul poate plăti ceea ce se datorează pentru a opri procesul de blocare a pieței. În calitate de Împrumutat, încă dețineți legal casa, așa că este timp să vă salvați de evacuare. Chiar și contactarea creditorului dvs. vă poate ajuta să opriți procesul de blocare a pieței, mai ales dacă determină că sunteți eligibil pentru o plată specială sau un plan de ajutor.
anunț de vânzare. Dacă nu plătiți ceea ce se datorează sau nu faceți aranjamente în perioada de notificare a perioadei de neplată, creditorul va crea o notificare de vânzare. Această notificare ar putea fi publicată într-un ziar local și ar putea fi, de asemenea, postate pe proprietatea dumneavoastră. Creditorul va pregăti apoi pentru a pune acasă la licitație, care include stabilirea o dată și oră pentru vânzare.
lasă reședința. Odată ce creditorul vinde proprietatea, va trebui să vă mutați. Timpul pe care trebuie să-l eliberați diferă în funcție de legile statului dvs.
trebuie să mă mut din Casa Mea atunci când este în blocare a pieței?
în general, nu trebuie să se mute până la procesul de blocare a pieței este completă, care poate dura câteva luni sau până la un an sau mai mult. Cu toate acestea, odată ce casa dvs. este vândută, trebuie să părăsiți proprietatea. S-ar putea să aveți ceva timp după data vânzării pentru a locui în casă, dar acest interval de timp variază în funcție de stat. Ar putea fi câteva zile sau câteva săptămâni.
dacă rămâneți în incintă dincolo de drepturile dvs. legale, proprietarul sau creditorul va începe un proces formal de evacuare.
pot păstra profiturile dintr-o vânzare de blocare a pieței?
dacă vânzarea casei produce profituri, creditorul nu are dreptul la încasări în exces peste soldul împrumutului plus orice taxe datorate pentru procesul de blocare a pieței. Pe scurt, orice bani câștigați deasupra soldului și a costurilor de blocare a pieței merge la debitor.
datorez bani dacă casa se vinde cu mai puțin decât datorez?
în cazul în care casa ta vinde pentru mai puțin decât soldul datorate, creditorul poate fișier ceva numit o hotărâre de deficit. Acesta este un proces care solicită creditorului să plătească restul sumei împrumutului. De exemplu, dacă datorați 300.000 de dolari pe ipoteca dvs., dar casa se vinde doar cu 275.000 de dolari, deficiența este de 25.000 de dolari. Un creditor ar putea încerca să colecteze soldul restant.
cu toate acestea, unele state au legi anti-deficiență sau restricționează judecățile de deficiență după blocare.
datorez impozite pe proprietate atunci când Casa Mea este în blocare a pieței?
legal, sunteți obligat să plătiți impozite pe proprietate atâta timp cât dețineți casa. Uneori, creditorul plătește taxele pentru a vinde casa. Dacă impozitele devin restante, guvernul poate confisca proprietatea, ceea ce ar face dificil sau imposibil pentru creditor să recupereze ceea ce li se datorează. Impozitele sunt atașate la case—nu la oameni – astfel încât, odată ce proprietatea este vândută, impozitele sunt responsabilitatea noului proprietar.
„contractele ipotecare vor enumera modul în care sunt gestionate impozitele pe proprietate neplătite”, spune Leslie Tayne, avocat șef la Tayne Law Group, o firmă de avocatură de decontare a datoriilor din New York. „Creditorii pot face față uneori facturii impozitului pe proprietate și pot trimite proprietarului o factură pentru a-și recupera costurile. Unele state nu permit colectarea plăților efectuate de creditori după o blocare a pieței.”
Cum pot opri procesul de blocare a pieței?
până în momentul în care casa dvs. este programată pentru licitație, ar putea exista încă o șansă de a opri procesul de blocare a pieței. Cheia este comunicarea cu creditorul. Cu cât vorbești mai repede cu creditorul tău, cu atât mai bine. Mulți oameni se simt intimidați de asteptare creditor lor și ar evita mai degrabă această situație incomodă de punerea-l, dar care poate doar te doare pe termen lung.
nu este neobișnuit ca oamenii să se confrunte cu probleme financiare, iar majoritatea creditorilor sunt simpatici cu asta. S-ar putea să vă ceară să furnizați dovada dificultăților sau a altor informații financiare pentru a vă ajuta să elaborați un plan. Există, de asemenea, agenții guvernamentale care oferă consiliere și alte tipuri de asistență; o astfel de organizație este de a face acasă la prețuri accesibile.
cu toate acestea, ar trebui să aveți grijă de escrocii ipotecari care pradă proprietarilor disperați. Asigurați-vă că oricine vorbiți sună de la un număr pe care îl puteți verifica. Pentru a găsi un consilier de locuințe legitim, puteți vizita SUA Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) site-ul web pentru a obține o listă a agențiilor de consiliere HUD-aprobat de locuințe.
„dacă cineva te-a abordat oferind o soluție rapidă și cerând bani, ar putea fi o înșelătorie”, spune Salazar. „Sunați-vă funcționarul ales local sau nonprofit local pentru a înțelege ce ajutor vă este disponibil și nu predați niciun ban.”
Cum Va Afecta Excluderea Scorul Meu De Credit?
o blocare a pieței este un eveniment de credit grav negativ, bate 100 de puncte sau mai mult din scorul dvs. de credit, în conformitate cu FICO. În plus, rămâne pe raportul dvs. de credit timp de șapte ani.
plățile pierdute înainte de blocare a pieței va avea, de asemenea, un efect dăunător asupra dumneavoastră de credit. Deoarece plățile pierdute top lista de evenimente negative, scorul dvs. de credit va suferi înainte de procesul de blocare a pieței chiar începe.