s-a înregistrat o creștere dramatică a numărului de retrocedări provocate de efectele economice ale pandemiei Covid-19. Care sunt implicațiile legale dacă trebuie să anulați contractul de închiriere?
” din păcate, cea mai recentă rată oficială a șomajului se ridică la 32,5%”, a declarat Paul Stevens, CEO al Just Property. „Ca o companie imobiliara cu, probabil, cea mai mare divizie de închiriere din Africa de Sud, am văzut cu siguranță o creștere a numărului de chiriași anularea contractelor lor de închiriere înainte de termen, ca urmare a dificultăților financiare.”
Clina Steyn, managing director al SSLR Incorporated, a menționat că anularea anticipată a unui contract de închiriere este reglementată de legislație, în special Legea privind protecția consumatorilor și Legea privind locuințele de închiriere.
„dacă un chiriaș dorește să încheie un contract de închiriere pe durată determinată pe durata determinată, aceasta constituie o anulare în ceea ce privește secțiunea 14 din Legea privind Protecția Consumatorilor”, a spus Steyn.
” chiriașului (în calitate de consumator) i se permite să anuleze contractul pe durată determinată, acordând proprietarului (furnizorului) o notificare de 20 de zile lucrătoare. Proprietarul are dreptul să solicite chiriașului o penalitate rezonabilă de anulare. Chiar dacă contractul de închiriere este tăcut în acest sens, proprietarul poate solicita daunele totale suferite în anumite limitări legale”, a adăugat Steyn.
Steyn și Stevens au răspuns la câteva întrebări frecvente din partea chiriașilor în contextul anulării-și nu la încetarea unui acord lunar:
care sunt cerințele mele legale ca chiriaș?
” singura cerință este de a da proprietarului o notificare de anulare de 20 de zile lucrătoare și de a plăti penalitatea de anulare anticipată. Acest lucru ar trebui să fie subliniat în mod specific în contractul dvs. de închiriere, iar agentul dvs. ar trebui să vă reamintească aceste cerințe”, a spus Stevens.
ce înseamnă” daune complete”?
„daunele totale ar fi daunele reale pe care proprietarul le suferă, ceea ce înseamnă restul complet al contractului de închiriere și valoarea acelei ocupații, așa cum este stabilit în termenii contractului de închiriere”, a spus Steyn. „Cu toate acestea, dacă contractul de închiriere limitează penalitatea rezonabilă de anulare la, de exemplu, închirierea a trei luni, proprietarul ar fi limitat la acea penalitate de anulare și nu ar avea dreptul să solicite mai mult decât această sumă.”
cum trebuie dovedite aceste daune chiriașului în ceea ce privește legislația?
„deoarece aceasta va fi o cerere contractuală, proprietarul va furniza instanței o copie a contractului de închiriere, care ar fi o dovadă suficientă a cantității de închiriere la care părțile au convenit, precum și a condițiilor convenite inițial între părți”, a spus Steyn.
„contractele de închiriere robuste precum cele utilizate de agenții imobiliari just iau în considerare toate eventualitățile. Acestea sunt doar printre numeroasele servicii pe care agenții profesioniști de închiriere și managerii de portofoliu le oferă pentru a proteja proprietarii și chiriașii deopotrivă. Contractele de leasing sunt unul dintre cele mai importante motive pentru a lucra printr-un agent”, a spus Stevens.
pot fi scăzute din depozit?
„da, cu siguranță”, a spus Steyn. „Depozitul este acolo pentru a fi utilizat pentru orice sume pe care chiriașul este responsabil pentru în ceea ce privește contractul de închiriere.”
„deducerile din și rambursarea depozitelor sunt un punct de durere comună și motiv pentru plângerile clienților,” saidStevens. „Din experiența noastră, comunicarea clară cu privire la obligațiile chiriașului și proprietarului, motivele deducerilor, acțiunile de remediere recomandate și termenele bine gestionate sunt esențiale pentru menținerea relațiilor pozitive cu chiriașii și proprietarii.”
cum ar fi aplicat principiul Ubuntu într-un astfel de caz?
principiul Ubuntu este „umuntu ngumuntu ngabantu”, care ar putea fi explicat ca „eu sunt din cauza ta și tu ești din cauza noastră”. Aceasta înseamnă că formăm o comunitate și fiecare persoană din această comunitate este obligată să-i vadă pe ceilalți membri ai comunității ca ființe umane. Efectul este că trebuie să putem demonstra umanitatea.
Steyn a spus că aplicarea sa în această situație: „spune un chiriaș se apropie de un proprietar în timp și îi dă o notificare suficientă că, ca urmare a reducerii sau a unei alte circumstanțe personale, chiriașul trebuie să anuleze contractul de închiriere. Fără a se ruina financiar, proprietarul ar fi obligat să încerce să găzduiască chiriașul, de exemplu, fără a pretinde pedeapsa completă sau cel puțin să găsească o cale pentru ca cele două părți să se întâlnească la jumătatea drumului.
„aceasta nu este o cerință legală, dar ar putea fi foarte benefic pentru ambele părți să încerce să rezolve problema, mai degrabă decât să aplice pur și simplu termenii contractului de închiriere.”
„cu cât un chiriaș comunică mai repede dificultățile, cu atât mai repede putem lucra împreună pentru a obține rezultate acceptabile pentru ambele părți”, a spus Stevens. „Agenții noștri sunt într-adevăr contractați cu proprietari, care sunt, prin urmare, clienții noștri principali, dar fără un chiriaș plătitor, proprietarii și agenții deopotrivă nu au venituri. Este în interesul tuturor să se asigure contracte de închiriere durabile și, în vremuri tulburi ca acestea, negocierile bazate pe o înțelegere clară a condițiilor pieței sunt esențiale. Agenții noștri sunt acolo pentru a oferi sfaturi obiective.”
ce ar trebui agenții să consilieze proprietarii în cazurile în care chiriașul dă o notificare timpurie?
„este important mai întâi să se ia în considerare termenii contractului de închiriere. Contractele noastre standard de închiriere descriu în mod specific ce se întâmplă atunci când un chiriaș anulează contractul de închiriere în orice etapă pe durata contractului de închiriere inițial. Există măsuri pentru a face față oricăror daune suferite de proprietar, iar chiriașul va fi tras la răspundere pentru costuri rezonabile de anulare”, a spus Stevens.
proprietarul ar avea dreptul să solicite această sumă și să o deducă din depozitul rămas odată ce reparațiile au fost efectuate după ce chiriașul eliberează sediul. Proprietarul ar trebui să-și atenueze daunele. „La primirea anunțului de anulare timpurie, proprietarul este obligat să comercializeze proprietatea în mod activ în încercarea de a găsi și plasa un chiriaș înlocuitor”, a spus Steyn. Dacă are succes, proprietarul poate solicita doar o sumă egală cu orice daune reale suferite.
dacă părțile au convenit că penalitatea de anulare anticipată ar fi chiria pe trei luni, dar un chiriaș înlocuitor se găsește după șase săptămâni, proprietarul are dreptul la închiriere doar șase săptămâni. Pe de altă parte, dacă proprietarul nu poate găsi un chiriaș înlocuitor în termen de trei luni, el va fi în continuare limitat la închirierea convenită de trei luni, a spus Steyn.
ambii experți sunt de acord în opinia lor că agenții ar trebui să-și consilieze chiriașii în acest sens înainte de a accepta notificarea de anulare.
„agenții trebuie să fie în avans și deschis cu chiriașul și să explice implicațiile financiare exacte ale anulării anticipate”, a spus Stevens. „Și este la fel de important să-l sfătuim pe proprietar cu privire la obligațiile sale și, în mediul actual, să-i sugerăm să ia în considerare dacă o reducere a chiriei pentru chiriașul actual este mai avantajoasă decât să ai proprietatea goală.”
Citește: casele din Cape Town sunt ocupate pentru sub R1.5 milioane