Um encerramento é uma ação judicial os credores hipotecários usar para assumir o controle de uma propriedade que está em atraso. Para os mutuários que enfrentam a execução hipotecária, muitas vezes há incerteza sobre seus direitos legais e até mesmo as consequências de longo prazo da execução hipotecária.Muitos mutuários que enfrentam dificuldades financeiras não sabem que os credores estão frequentemente dispostos a trabalhar com eles, às vezes oferecendo soluções como modificações de empréstimos. Uma das piores coisas que os mutuários que enfrentam a execução hipotecária podem fazer é ignorar seu credor.”Os credores hipotecários geralmente estão dispostos a trabalhar com os mutuários para receber algum tipo de pagamento mensal”, diz Michael Foguth, presidente do Foguth Financial Group em Brighton, Michigan. “Eles podem modificar seus pagamentos mensais para torná-lo mais acessível para você.”
encerramento e a pandemia de coronavírus
durante esta pandemia, que criou dificuldades extraordinárias para milhões de pessoas, existem opções de alívio disponíveis para os proprietários. Se você tem uma hipoteca apoiada pelo governo (uma propriedade de Fannie Mae ou Freddie Mac), você está protegido pela Lei de Ajuda, alívio e segurança econômica do coronavírus, também conhecida como Lei CARES. Isso permite que os proprietários entrem em um programa de tolerância se não puderem fazer seus pagamentos de hipoteca por causa do COVID-19. Atualmente, não há data de validade para esse benefício.
“a tolerância não é automática, você precisa solicitá—la-não pare de pagar sua hipoteca”, diz Cristian Salazar, vice-diretor de comunicações do Center for NYC Neighborhoods, uma organização sem fins lucrativos que promove uma casa própria acessível em Nova York. “Entre em contato com seu servicer e explique que você foi afetado pelo COVID-19. É fundamental que você faça todos os esforços para pagar sua hipoteca até ter a oportunidade de falar com seu assistente.”Parar o pagamento de sua hipoteca antes de falar com seu servicer pode colocá-lo em risco de ser inelegível para alívio futuro, diz Salazar.
aqui, examinaremos o processo básico de encerramento e o que você pode fazer para evitar o encerramento. Lembre-se de que os procedimentos e as leis de encerramento variam de acordo com o estado.
O Que É Encerramento?
encerramento é quando o banco ou credor hipotecário toma posse de propriedade que está em default, muitas vezes contra a vontade do proprietário. Seu contrato de hipoteca afirma que, se você parar de fazer pagamentos em seu empréstimo, o banco pode recuperar a propriedade por meio de execução hipotecária.
dependendo do seu estado, o processo de encerramento pode ser judicial ou não judicial. Alguns estados têm opções para ambos.
- em um encerramento judicial, o credor entra com uma ação judicial para iniciar um encerramento. O mutuário vai ao tribunal para lutar contra o processo; se eles perderem a casa entrará em encerramento e pode ser vendido em leilão.
- as execuções hipotecárias não judiciais dependem de cláusulas de poder de venda na hipoteca ou atos de confiança para recuperar o saldo devido se os mutuários pararem de fazer pagamentos. Não há audiência judicial, e o processo geralmente é mais rápido do que sob um encerramento judicial. A cláusula de hipoteca autoriza os curadores (que são nomeados pelo CREDOR) a vender a casa para pagar o saldo. O credor é obrigado a seguir as etapas extrajudiciais estabelecidas pelo estado e pelo contrato de hipoteca para iniciar o processo de encerramento.
Quando O Encerramento Começa?
os mutuários que ficam para trás em sua hipoteca geralmente passam por uma série de etapas antes de enfrentar o encerramento. O encerramento é o resultado de quebrar seu contrato de reembolso com seu credor e não fazer arranjos alternativos para o reembolso, como uma modificação do empréstimo.
os acordos de reembolso são descritos na nota promissória que você assinou no fechamento, como parte de seu compromisso de hipoteca. Esses acordos podem diferir por credor e Jurisdição. Portanto, certifique-se de consultar seu contrato para regras específicas que governam sua hipoteca.
Foreclosure Timeline
em ambos os Estados judiciais e não judiciais, o processo inicial é tipicamente o mesmo, começando com o seu primeiro pagamento de hipoteca mensal atrasado. Aqui está o cronograma geral:
primeiro pagamento perdido. O primeiro passo é um pagamento perdido. Os credores geralmente oferecem períodos de carência de até 15 dias para pagar sua hipoteca após a data de vencimento; se você não fizer seu pagamento dentro do período de carência, poderá ser cobrada uma taxa atrasada. Além disso, alguns credores podem relatar seu atraso no pagamento às agências de crédito.
padrão. Se você continuar perdendo pagamentos de hipotecas, você é considerado inadimplente. Alguns credores o considerarão inadimplente após 30 dias sem pagamento, enquanto outros têm um limite de não pagamento de 15 dias. As regras padrão dependem do seu credor.
o próximo passo depende se você tem um encerramento judicial ou não judicial. Normalmente, uma execução hipotecária judicial acontece quando não há “poder de venda” no contrato de hipoteca ou o estado determina esse tipo de execução hipotecária; a execução hipotecária não judicial ocorre quando há uma cláusula de poder de venda e é permitida pela lei estadual. Normalmente, as execuções hipotecárias não judiciais são mais rápidas e menos caras.
processo de encerramento ou aviso de inadimplência. Para um encerramento judicial, seu credor entrará com um processo de encerramento. Se você não responder, o juiz provavelmente concederá ao credor um julgamento por inadimplência. Se você responder, o caso pode ir a julgamento ou o juiz pode apresentar uma moção de julgamento sumário. Uma moção para julgamento sumário é uma decisão tomada pelo juiz quando não há uma disputa genuína sobre os fatos materiais em torno do encerramento.
em um encerramento não judicial, o credor emite automaticamente um aviso de inadimplência (NOD) via correio certificado, que também é registrado com o registrador do Condado. Isso informa o quanto você deve, incluindo valores devidos anteriores, taxas atrasadas e custos de execução hipotecária. Depois de receber o aceno, você normalmente tem 90 dias para pagar o que deve ou trabalhar com seu credor para chegar a um acordo de reembolso.
pré-encerramento. Entre o aviso de inadimplência e a venda da casa, o mutuário pode pagar o que é devido para interromper o processo de encerramento. Como o mutuário, você ainda possui legalmente a casa, então há tempo para se salvar do despejo. Mesmo entrar em contato com seu credor pode ajudá-lo a interromper o processo de encerramento, especialmente se eles determinarem que você é elegível para um plano especial de pagamento ou alívio.
Aviso de venda. Se você não pagar o que é devido ou tomar providências dentro do aviso do período de inadimplência, O CREDOR criará um aviso de venda. Este Aviso pode ser publicado em um jornal local e também pode ser publicado em sua propriedade. O credor então se preparará para colocar a casa em leilão, o que inclui definir uma data e hora para a venda.
deixar residência. Uma vez que o credor vende a propriedade, você terá que se mudar. O tempo que você tem para desocupar a propriedade difere com base nas leis do seu estado.
eu tenho que sair da minha casa quando está em Encerramento?
geralmente, você não precisa sair até que o processo de encerramento seja concluído, o que pode levar alguns meses ou até um ano ou mais. No entanto, uma vez que sua casa é vendida, você tem que deixar a propriedade. Você pode ter algum tempo após a data de venda para morar na casa, mas esse prazo varia de acordo com o estado. Pode demorar alguns dias ou algumas semanas.Se você permanecer no local além de seus direitos legais, o proprietário ou credor iniciará um processo formal de despejo.
posso manter os lucros de uma venda de encerramento?
se a venda da casa produz lucros, o credor não tem direito a excesso de receitas sobre o saldo do empréstimo mais quaisquer taxas devidas para o processo de encerramento. Em suma, qualquer dinheiro ganho acima dos custos de saldo e encerramento vai para o mutuário.Devo dinheiro se a Casa for vendida por menos do que devo?
no caso de sua casa vender por menos do que o saldo devido, o credor pode registrar algo chamado de julgamento de deficiência. Este é um processo que solicita que o credor pague o restante do valor do empréstimo. Por exemplo, se você deve US $300.000 em sua hipoteca, mas a casa só é vendida por US $275.000, a deficiência é de US $25.000. Um credor pode tentar coletar o saldo pendente.Alguns estados, no entanto, têm leis anti-deficiência ou restringem julgamentos de deficiência após o encerramento.
devo impostos sobre a propriedade quando minha casa está em execução hipotecária?
legalmente, você é obrigado a pagar impostos sobre a propriedade, desde que você possui a casa. Às vezes, o credor paga os impostos para vender a casa. Se os impostos se tornarem vencidos, o governo pode apreender a propriedade, o que tornaria difícil ou impossível para o credor recuperar o que lhes é devido. Os impostos são anexados às casas—não às pessoas-portanto, uma vez que a propriedade é vendida, os impostos são de responsabilidade do novo proprietário.”Os contratos de hipoteca listarão como os impostos sobre a propriedade não pagos são tratados”, diz Leslie Tayne, advogada-chefe do Tayne Law Group, um escritório de advocacia de liquidação de dívidas em Nova York. “Os credores às vezes podem pagar a conta do imposto sobre a propriedade e enviar ao proprietário uma conta para recuperar seus custos. Alguns estados não permitem cobranças em pagamentos feitos por credores após um encerramento.”
Como posso parar o processo de encerramento?
até o momento em que sua casa está programada para leilão, ainda pode haver uma chance de interromper o processo de encerramento. A chave é se comunicar com seu credor. Quanto mais cedo você falar com seu credor, melhor. Muitas pessoas se sentem intimidadas ligando para o credor e preferem evitar essa situação desconfortável adiando-a, mas isso só pode machucá-lo a longo prazo.
não é incomum que as pessoas enfrentem problemas financeiros, e a maioria dos credores simpatiza com isso. Eles podem pedir que você forneça prova de dificuldades ou outras informações financeiras para ajudá-lo a elaborar um plano. Existem também agências governamentais que oferecem aconselhamento e Outra Assistência; uma dessas organizações está tornando a casa Acessível.
no entanto, você deve estar atento aos golpistas de hipotecas que atacam proprietários desesperados. Certifique-se de que qualquer pessoa com quem você fale esteja ligando de um número que você possa verificar. Para encontrar um conselheiro habitacional legítimo, você pode visitar o site do Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA para obter uma lista de agências de aconselhamento habitacional aprovadas pelo HUD.
“se alguém se aproximou de você oferecendo uma solução rápida e pedindo dinheiro, pode ser uma farsa”, diz Salazar. “Ligue para o seu funcionário eleito local ou organização sem fins lucrativos local para entender qual ajuda está disponível para você e não entregue nenhum dinheiro.”
Como O Encerramento Prejudicará Minha Pontuação De Crédito?
um encerramento é um evento de crédito severamente negativo, derrubando 100 pontos ou mais de sua pontuação de crédito, de acordo com FICO. Além disso, ele permanece no seu relatório de crédito por sete anos.
os pagamentos perdidos antes da execução hipotecária também terão um efeito prejudicial em seu crédito. Como os pagamentos perdidos estão no topo da lista de eventos negativos, sua pontuação de crédito sofrerá antes mesmo do início do processo de encerramento.