Une forclusion est une action en justice que les prêteurs hypothécaires utilisent pour prendre le contrôle d’une propriété en souffrance. Pour les emprunteurs confrontés à la forclusion, il existe souvent une incertitude quant à leurs droits légaux et même aux conséquences à long terme de la forclusion.
De nombreux emprunteurs confrontés à des difficultés financières ignorent que les prêteurs sont souvent prêts à travailler avec eux, proposant parfois des solutions telles que des modifications de prêt. L’une des pires choses que les emprunteurs confrontés à la forclusion peuvent faire est d’ignorer leur prêteur.
« Les prêteurs hypothécaires sont généralement disposés à travailler avec les emprunteurs afin de recevoir un certain type de paiement mensuel », explique Michael Foguth, président de Foguth Financial Group à Brighton, Michigan. « Ils peuvent modifier vos paiements mensuels afin de les rendre plus abordables pour vous. »
Forclusion et pandémie de coronavirus
Pendant cette pandémie, qui a créé des difficultés extraordinaires pour des millions de personnes, des options de secours sont disponibles pour les propriétaires. Si vous avez une hypothèque soutenue par le gouvernement (qui appartient à Fannie Mae ou Freddie Mac), vous êtes protégé par la Loi sur l’Aide, l’Aide et la sécurité économique contre les coronavirus, également connue sous le nom de Loi CARES. Cela permet aux propriétaires d’entrer dans un programme d’abstention s’ils ne peuvent pas effectuer leurs paiements hypothécaires en raison de la COVID-19. Actuellement, il n’y a pas de date d’expiration pour cet avantage.
« L’abstention n’est pas automatique, vous devez en faire la demande — n’arrêtez pas simplement de payer votre hypothèque », explique Cristian Salazar, directeur adjoint des communications au Center for NYC Neighborhoods, un organisme à but non lucratif qui promeut l’accession à la propriété abordable à New York. « Contactez votre agent de service et expliquez que vous avez été affecté par COVID-19. Il est essentiel que vous fassiez tous les efforts pour payer votre hypothèque jusqu’à ce que vous ayez l’occasion de parler à votre réparateur. »
Arrêter le paiement de votre prêt hypothécaire avant de parler à votre réparateur pourrait vous exposer à un risque d’inadmissibilité à un allégement futur, explique Salazar.
Ici, nous allons passer en revue le processus de forclusion de base et ce que vous pouvez faire pour éviter la forclusion. Gardez à l’esprit que les procédures et les lois de forclusion varient selon les États.
Qu’Est-Ce Que La Forclusion?
La saisie est lorsque la banque ou le prêteur hypothécaire prend possession d’un bien en défaut, souvent contre la volonté du propriétaire. Votre contrat hypothécaire stipule que si vous cessez d’effectuer des paiements sur votre prêt, la banque peut récupérer la propriété par la forclusion.
Selon votre État, le processus de forclusion peut être judiciaire ou non judiciaire. Certains États ont des options pour les deux.
- Dans une forclusion judiciaire, le prêteur intente une action en justice pour initier une forclusion. L’emprunteur va au tribunal pour combattre le procès; s’ils perdent la maison sera saisie et peut être vendue aux enchères.
- Les saisies non judiciaires reposent sur des clauses de pouvoir de vente dans l’hypothèque ou les actes de fiducie pour récupérer le solde dû si les emprunteurs cessent d’effectuer des paiements. Il n’y a pas d’audience judiciaire et le processus est généralement plus rapide que dans le cadre d’une saisie judiciaire. La clause hypothécaire autorise les fiduciaires (qui sont nommés par le prêteur) à vendre la maison pour rembourser le solde. Le prêteur est tenu de suivre les étapes extrajudiciaires prévues par l’État et le contrat d’hypothèque pour commencer le processus de forclusion.
Quand Commence La forclusion?
Les emprunteurs qui prennent du retard sur leur hypothèque passent généralement par une série d’étapes avant de faire face à la forclusion. La forclusion est le résultat de la rupture de votre accord de remboursement avec votre prêteur et de l’omission de prendre d’autres dispositions pour le remboursement, telles qu’une modification du prêt.
Les conventions de remboursement sont décrites dans le billet à ordre que vous avez signé à la clôture, dans le cadre de votre engagement hypothécaire. Ces accords peuvent différer selon le prêteur et la juridiction. Assurez-vous donc de vous référer à votre convention pour connaître les règles particulières qui régissent votre prêt hypothécaire.
Calendrier de forclusion
Dans les États judiciaires et non judiciaires, le processus initial est généralement le même, en commençant par votre premier paiement hypothécaire mensuel tardif. Voici le calendrier général:
Premier paiement manqué. La première étape est un paiement manqué. Les prêteurs offrent souvent des délais de grâce allant jusqu’à 15 jours pour payer votre prêt hypothécaire après la date d’échéance; si vous n’effectuez pas votre paiement dans le délai de grâce, des frais de retard pourraient vous être facturés. De plus, certains prêteurs peuvent signaler votre retard de paiement aux bureaux de crédit.
Par défaut. Si vous continuez à manquer des paiements hypothécaires, vous êtes considéré comme en défaut de paiement. Certains prêteurs vous considéreront en défaut après 30 jours sans paiement, tandis que d’autres ont une limite de 15 jours sans paiement. Les règles par défaut dépendent de votre prêteur.
L’étape suivante dépend si vous avez une forclusion judiciaire ou non judiciaire. En règle générale, une forclusion judiciaire se produit lorsqu’il n’y a pas de « pouvoir de vente » dans le contrat hypothécaire ou que l’État impose ce type de forclusion; la forclusion non judiciaire a lieu lorsqu’il existe une clause de pouvoir de vente et est admissible en vertu de la loi de l’État. En règle générale, les saisies non judiciaires sont plus rapides et moins coûteuses.
Poursuite en forclusion ou mise en demeure. Pour une forclusion judiciaire, votre prêteur intentera une action en justice pour forclusion. Si vous ne répondez pas, le juge accordera probablement au prêteur un jugement par défaut. Si vous répondez, l’affaire pourrait aller au procès ou le juge pourrait déposer une requête en jugement sommaire. Une requête en jugement sommaire est une décision prise par le juge lorsqu’il n’y a pas de véritable différend sur les faits matériels entourant la forclusion.
Dans une forclusion non judiciaire, le prêteur vous émet automatiquement un avis de défaut (NOD) par courrier certifié, qui est également enregistré auprès du registraire du comté. Cela vous indique combien vous devez, y compris les montants en souffrance, les frais de retard et les coûts de forclusion. Une fois que vous recevez le NOD, vous avez généralement 90 jours pour rembourser ce que vous devez ou travailler avec votre prêteur pour conclure un accord de remboursement.
Pré-forclusion. Entre l’avis de défaut et la vente de la maison, l’emprunteur peut payer ce qui est dû pour arrêter le processus de forclusion. En tant qu’emprunteur, vous êtes toujours légalement propriétaire de la maison, vous avez donc le temps de vous épargner une expulsion. Même contacter votre prêteur pourrait vous aider à arrêter le processus de forclusion, surtout s’il détermine que vous êtes éligible à un paiement spécial ou à un plan de secours.
Avis de vente. Si vous ne payez pas ce qui vous est dû ou ne prenez pas d’arrangements dans le délai imparti, le prêteur créera un avis de vente. Cet avis pourrait être publié dans un journal local et pourrait également être affiché sur votre propriété. Le prêteur se préparera ensuite à mettre la maison aux enchères, ce qui comprend la fixation d’une date et d’une heure pour la vente.
Quitter la résidence. Une fois que le prêteur vend la propriété, vous devrez déménager. Le temps nécessaire pour quitter la propriété diffère en fonction des lois de votre État.
Dois-je quitter Ma Maison Quand Elle est en Forclusion?
En règle générale, vous n’avez pas à déménager jusqu’à ce que le processus de forclusion soit terminé, ce qui peut prendre quelques mois ou jusqu’à un an ou plus. Cependant, une fois votre maison vendue, vous devez quitter la propriété. Vous pourriez avoir un certain temps après la date de vente pour vivre dans la maison, mais ce délai varie selon l’état. Cela pourrait prendre quelques jours ou quelques semaines.
Si vous restez sur les lieux au-delà de vos droits légaux, le propriétaire ou le prêteur entamera un processus d’expulsion formel.
Puis-je conserver les Bénéfices d’une Vente par Forclusion?
Si la vente de la maison rapporte des bénéfices, le prêteur n’a pas droit au produit excédentaire sur le solde du prêt plus les frais dus pour le processus de forclusion. En bref, tout argent gagné au-dessus du solde et des coûts de forclusion revient à l’emprunteur.
Dois-Je de l’Argent si la Maison Se vend moins Cher que ce que je dois?
Dans le cas où votre maison se vend moins cher que le solde dû, le prêteur peut déposer quelque chose appelé un jugement de carence. Il s’agit d’une poursuite qui demande au prêteur de payer le reste du montant du prêt. Par exemple, si vous devez 300 000 $ sur votre prêt hypothécaire, mais que la maison ne se vend que pour 275 000 $, le déficit est de 25 000 $. Un prêteur pourrait essayer de recouvrer le solde impayé.
Certains États, cependant, ont des lois anti-carence ou restreignent les jugements de carence après la forclusion.
Dois-Je Payer des Impôts Fonciers Lorsque Ma Maison Est en Forclusion?
Légalement, vous devez payer des impôts fonciers tant que vous êtes propriétaire de la maison. Parfois, le prêteur paie les taxes afin de vendre la maison. Si les taxes sont en retard, le gouvernement peut saisir la propriété, ce qui rendrait difficile ou impossible pour le prêteur de récupérer ce qu’il lui doit. Les taxes sont rattachées aux maisons – pas aux personnes – donc une fois la propriété vendue, les taxes sont à la charge du nouveau propriétaire.
« Les contrats hypothécaires indiqueront comment les impôts fonciers impayés sont traités », explique Leslie Tayne, avocat principal chez Tayne Law Group, un cabinet d’avocats spécialisé dans le règlement de dettes à New York. « Les prêteurs peuvent parfois faire face à la facture d’impôt foncier et envoyer au propriétaire une facture pour récupérer leurs coûts. Certains États n’autorisent pas les recouvrements sur les paiements effectués par les prêteurs après une forclusion. »
Comment puis-je arrêter le processus de Forclusion?
Jusqu’au moment où votre maison est prévue pour la vente aux enchères, il pourrait encore y avoir une chance d’arrêter le processus de forclusion. La clé est de communiquer avec votre prêteur. Plus tôt vous parlez à votre prêteur, mieux c’est. Beaucoup de gens se sentent intimidés en appelant leur prêteur et préfèrent éviter cette situation inconfortable en la remettant à plus tard, mais cela ne peut que vous blesser à long terme.
Il n’est pas rare que les gens soient confrontés à des problèmes financiers, et la plupart des prêteurs y sont favorables. Ils peuvent vous demander de fournir une preuve de difficultés ou d’autres informations financières pour vous aider à élaborer un plan. Il existe également des agences gouvernementales qui offrent des conseils et d’autres aides; l’une de ces organisations rend la maison abordable.
Cependant, vous devriez faire attention aux escrocs hypothécaires qui s’attaquent aux propriétaires désespérés. Assurez-vous que toute personne à qui vous parlez appelle à partir d’un numéro que vous pouvez vérifier. Pour trouver un conseiller en logement légitime, vous pouvez visiter le site Web du Département américain du Logement et du Développement urbain (HUD) pour obtenir une liste des agences de conseil en logement approuvées par le HUD.
« Si quelqu’un vous a approché pour vous proposer une solution rapide et vous demander de l’argent, cela pourrait être une arnaque », explique Salazar. « Appelez votre élu local ou une organisation à but non lucratif locale pour comprendre quelle aide est à votre disposition et ne remettez pas d’argent. »
Comment La Forclusion Va-T-Elle Nuire À Mon Pointage De Crédit?
Une forclusion est un événement de crédit sévèrement négatif, supprimant 100 points ou plus de votre pointage de crédit, selon FICO. De plus, il reste sur votre rapport de crédit pendant sept ans.
Les paiements manqués avant la forclusion auront également un effet néfaste sur votre crédit. Parce que les paiements manqués figurent en tête de la liste des événements négatifs, votre pointage de crédit en souffrira avant même que le processus de forclusion ne commence.