Naturligvis vil De fleste tro at det beste boliglånet betyr de med de laveste rentene i markedet. Imidlertid glemte de at det generelt er en avveining mellom lavere priser i løpet av kampanje-eller lock-in-perioden, vanligvis to år, og høyere renter etterpå når lock-in slutter. Og det er en grunn til at lock-in kan være to år for de fleste boliglånspakker, men den juridiske subsidien (eller kontantrabatten) clawback-perioden er tre år. Derfor er renten i det tredje året av boliglån fortsatt en viktig faktor til tross for det faktum at du kan repris i banken. Dette er trolig en av de mest oversett faktor for refinansiering.
Forstå det finnes ulike typer boliglån I Singapore. Foruten å velge den laveste overskrift renten i de første årene, kan det være andre relevante hensyn du bør vurdere:
(A) Fast rente hjem lån vs. ARM (justerbar rente boliglån)
Dette er ofte den vanskeligste avgjørelsen å gjøre som det krever noen ekspert syn på retning av renter på mellomlang sikt. Derfor garanterer det en egen diskusjon av seg selv(se Q5 nedenfor).
det beste boliglånet skal tillate deg å sikre dine rentekostnader når prisene stiger i løpet av den delen av rentesyklusen; og la deg høste fordelene av en raskt fallende boliglånspinne i perioder da prisene krasjet som vi nettopp har sett i 2020. Så, velge riktig boliglån peg er viktig for et hjem lån som fører oss inn i vårt neste punkt.
(b) Velge riktig hjem lån boliglån peg: SIBOR (ELLER SORA), FHR ELLER STYRET?
Vanligvis er det To typer boliglån knagger som bankene vil pris sine boliglån på. Dette er referanseindekser som verdien vil variere over tid og dermed boliglån interesse og nedbetaling hver måned vil også variere tilsvarende.
(1) STYRET
den første typen er bankenes interne låneplugger som kan være Prime eller STYRET utlånsrenter. Prime plus en spredning brukes mer for bedriftslån. Forbruker bygge bro lån er fortsatt belastet med» prime plus » rate for noen banker. STYRET er mer vanlig og uansett hvilke akronymer som brukes av ulike banker – det er i utgangspunktet en utlånspinne som er satt og bestemt utelukkende av banken. Og noen ganger innenfor samme bank kan du ha mange transjer AV STYRET priser med serienumre basert på datoer. Dette gjør at banken kan bestemme seg for å heve lånepinnen (og dermed renter) for bestemte grupper av kunder basert på når hele batchen av lånebøker ble signert, men ikke for hele boliglånsporteføljen. Siden banken kan øke STYRETS rente ensidig og selektivt, og denne informasjonen ikke publiseres hvor som helst (annet enn å gi en måneds varsel skriftlig til berørte låntakere), ANSES STYRET som boliglånspinnen med minst åpenhet.
(2) FHR/FDR
Det er enda en slags bankers interne låneplugger som FØRST ble populære AV DBS bank i 2014 da DE begynte å knytte boliglån til faste innskuddsrente trancher kalt FHR (fast innskudd hjemme rate). Inntil i dag, noen mennesker fortsatt bli forvirret og trodde AT FHR hjem lån de signerte var fast rente boliglån, når de er bare flytende priser knyttet til faste innskuddsrenter publisert av banken. Av denne grunn liker vi å referere til slike lån pegs SOM FDR boliglån(fast innskuddsrente boliglån). Flere banker begynte å introdusere fdr-boliglån fra 2015 som OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, men sakte en etter en trakk slike lån og innen 2020 tilbyr bare 3 banker FORTSATT FDR-boliglån: DBS FHR, SCB FDR og HSBC TDMR. FDR-pinner var i utgangspunktet populære da rentene var lave, men påfølgende renteøkninger i perioden 2017-2019 ga dem et dårlig navn da markedet oppfattet FDR-pinner å være «raske til å stige, men sakte å komme ned». DET har veldig mye tatt PÅ SEG STYRETS priser, bortsett fra at faste innskuddsrenter ble publisert offisielt på bankenes nettside og dermed mer gjennomsiktige. På MortgageWise sporer vi bevegelsene TIL FDR / FHR over tid for et historisk perspektiv på hvordan bankene klarte slike interne lånepinner vis-a-vis SIBOR, som er den andre typen boliglånspinne vi liker å diskutere.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) er En markedsbestemt indeks som administreres AV ABS (Association Of Banks I Singapore). Kort sagt, det er pengemarkedsrenten der bankene låner til hverandre i pengemarkedet i Singapore. ABS vil sortere OG beregne SIBOR basert på bud – og tilbudsprisene som sendes inn av 20 deltakende banker hver morgen innen 11.30 på daglig basis. SIDEN SIBOR er satt av markedskrefter basert på etterspørsel og tilbud, er det ikke mulig for en bank å ensidig bestemme seg for å heve eller senke den. HISTORISK ER SIBOR kjent for å korrelere veldig nært MED US Fed funds rate, og denne korrelasjonen spores og publiseres av MortgageWise her.
MEN med skandalene PÅ LIBOR og den påfølgende avskaffelsen AV SOR (som også ble brukt av noen banker til å prise boliglån tidligere før 2010), HAR MAS (Monetary Authority Of Singapore) mandat at bankene erstatter SIBOR med den nye sammensatte SORA (Singapore Overnight Rate Gjennomsnitt) i faser av 2024. SORA ER en mer robust lånepinne publisert PÅ MAS ‘ nettsted.
Siden 2019 har vi forsøkt å bytte til markedsbaserte boliglånspinner som SIBOR (og snart Å VÆRE SORA), da vi ikke ser behovet for å betale en premie i renten for å gå på fast rente når prisene har toppet. Fremover ser vi ikke rentene som stiger globalt i et» lavere for lengre » rentemiljø. Se Q6 nedenfor for mer om våre renteutsikter.
(c)Fraskrivelse av straff på grunn av salg av eiendom i løpet av lock-in perioden
den beste boliglån kan du spare ikke bare i mens service det, men når du bestemmer deg for å avslutte det plutselig.
etter covid-19-pandemien forventet vi en trend for større boliger eller et ekstra soverom eller i det minste en studie. Dette har allerede båret ut i de stigende prisene på større HDB-leiligheter I Singapore. Behovet for plass er tydelig med WFH (working from home) og hbl (home-based learning) satt til å bli en del av den nye normen både for arbeid og for skoler.
selv for de som ikke planlegger salg av din eksisterende eiendom, vil du aldri vite når planene dine kan endres, eller når du plutselig har et tilbud som viser seg for godt til å passere.
problemet med salg er at de fleste hjem lån pakker kommer med 2-års lock-in periode som betyr at du må punge ut ekstra $10.000 i innløsning straffer basert på 1,50% på en typisk $ 700.000 boliglån. Det er mye mer enn interessen du vil spare når du sammenligner mellom ulike boliglån, vanligvis bare innenfor whiskers på 0,20% ($1400 per år på samme $700 000 boliglån). Så, velg hjem lån pakken som kommer med avkall på denne straffen når innløsning skyldes salg av eiendommen i lock-in perioden.
Merk imidlertid at $2000 lovlig avgift clawback å betale når du bryter et lån på grunn av salg, og det skjer innen de første 3 årene av tenure. Likevel er det bare 20% av en estimert $ 10.000 straff (for $ 700.000 boliglån).
(d) Forskuddsbetaling delvis uten straff innen lock-in perioden
det beste boliglånet bør også tillate deg å forskuddsbetaling regelmessig, spesielt når du får dine årlige bonuser. Det kan vise seg for å være den viktigste tingen å gjøre for å redusere boliglån kostnader i det lange løp, mer enn å velge riktig hjem lån pakken. Å redusere det utestående lånet hjelper ikke bare med å redusere den månedlige tilbakebetalingen, men det gir deg mulighet til å velge en kortere periode når du neste refinansierer boliglånet – som alle fører til en mye redusert rentekomponent i din månedlige tilbakebetaling. Og hvis du også velger å jobbe med en pålitelig boliglån megler over tid, som sikrer at du hopper fra en laveste rente boliglån til neste når din lock-in / claw-back perioden utløper, du definitivt spare på alle fronter av et boliglån ligning: tenure, hovedstol samt renter.
som mange av våre kunder har oppdaget i rentemiljøet» lavere for lengre » det siste tiåret (2009-2020), har vanlig forskuddsbetaling bidratt til å redusere sin økonomiske byrde, og de vil ende opp med en fullt betalt eiendom mye tidligere enn antatt. Velg hjem lån pakke som lar deg forskuddsbetaling uten straff opp til en viss prosentandel av utestående hjem lån, til enhver tid.
(e) Gratis konvertering
Gratis konvertering betyr ganske enkelt at banken vil tillate deg å «konvertere» til en annen boliglånspakke i banken uten kostnader, dvs.fraskrivelse av reprising eller konvertering avgift vanligvis på $ 300-500, på slutten av lock-in periode.
Hvordan er det viktig? Dette går tilbake til det vi nettopp sa i starten der de fleste huseiere oversett renten i det tredje året av tenure der de ikke kan helt forlate ennå. Dette betyr at det allerede er mindre forhandlingsmakt med din eksisterende bank for å forhandle for den laveste rådende prisen der ute, enten den er fast eller flytende. Og hvis du legger denne $ 500 reprising avgift som er beslektet med en 0,1% eller minst 0,05% interesse i ett år, er du definitivt får kortere enden av pinnen.
og vet du fra tid til annen det kan også være gratis konvertering INNENFOR lock-in perioden. Dette betyr at du faktisk kan bytte til en mer gunstig boliglånspakke når noe nytt og bedre kommer opp som ikke var tilgjengelig på det tidspunktet da du refinansierte boliglånet. Snakk med våre konsulenter for å finne ut mer.
Du kan se det er ingen beste hjem lån for alle. Selv renten per se varierer basert på lån quantum disse dager. Den laveste overskriftsrenten du ser på de fleste meglernettsteder er reservert bare for de veldig store lånene som over $1,5 m eller $2m. For de gjennomsnittlige lånestørrelsene på mellom kr500 000 til kr1 millioner, kan renten som tilbys variere basert på «avvik», derfor er det viktig at du jobber med etablerte meglere som kan få deg bedre generelle vilkår – den laveste prisen, så vel som de beste generelle vilkårene for et boliglån.
finn også ut de unike egenskapene TIL DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan og hvordan du velger mellom De Store 3 lokale bankene, pluss noen andre verdige internasjonale banker og hvorfor vi anbefaler dem.