luonnollisesti useimmat ihmiset ajattelevat, että paras asuntolainan tarkoittaa niitä, joilla on markkinoiden matalimmat korot. Kuitenkin, he unohtivat, että siellä on yleensä trade-off välillä alhaisemmat korot aikana myynninedistämistarkoituksessa tai lukitus aikana tyypillisesti kaksi vuotta, ja korkeammat korot sen jälkeen, kun lukitus päättyy. Ja on syy, miksi lock – in voi olla kaksi vuotta useimmille asuntolainapaketteja, mutta oikeudellinen tuki (tai käteishyvitys) clawback-aika on kolme vuotta. Näin ollen asuntolainan kolmannen vuoden korko on edelleen tärkeä vastike siitä huolimatta, että pankissa voi hinnoitella uudelleen. Tämä on luultavasti yksi uudelleenrahoituksen väheksytyimmistä tekijöistä.
ymmärtää, että Singaporessa on erilaisia asuntolainoja. Sen lisäksi, että valitset ensimmäisten vuosien alimman yleiskoron, sinun tulisi harkita muitakin asiaan liittyviä seikkoja:
(a) kiinteäkorkoinen asuntolainayhtiö vs. ARM (adjustable rate mortgage)
tämä on usein vaikein päätös tehdä, koska se vaatii asiantuntijan näkemystä korkojen suunnasta keskipitkällä aikavälillä. Siksi se ansaitsee erillisen keskustelun omasta (KS. Q5 alla).
paras asuntolainan pitäisi antaa sinulle mahdollisuus suojata korkokulusi, kun korot nousevat korkosyklin tuossa osassa; ja voit korjata nopeasti laskevan asuntolainan edut ajanjaksoina, jolloin korot romahtivat, kuten olemme juuri todistaneet vuonna 2020. Joten, oikean kiinnitys tappi on tärkeää asuntolainan, joka johtaa meidät seuraavaan kohtaan.
(b) oikean asuntolainakiinnityksen valinta: SIBOR (tai SORA), FHR vai hallitus?
yleensä on olemassa kahdenlaisia asuntolainoja, joilla pankit hinnoittelevat asuntolainansa. Nämä ovat viiteindeksejä, joiden arvo vaihtelee ajan mittaan ja siten myös asuntolainan korko ja lyhennysvapaa kuukausittain vaihtelevat vastaavasti.
(1) johtokunta
ensimmäinen tyyppi ovat pankkien sisäiset lainapenkit, jotka voivat olla Prime-tai johtokunnan antolainauskorkoja. Prime plus a spread käytetään enemmän yrityslainoja. Kuluttajien tilapäislainaa veloitetaan edelleen joidenkin pankkien osalta” prime plus ” – korolla. BOARD on yleisemmin käytetty ja riippumatta siitä, mitä lyhenteitä käytetään eri pankit – se on pohjimmiltaan luotonanto tappi, joka on asetettu ja määräytyy yksinomaan pankin. Ja joskus samassa pankissa voi olla monta erää kartongin hintoja, joiden sarjanumerot perustuvat päivämääriin. Tämä antaa pankille mahdollisuuden päättää korottaa tiettyjen asiakasryhmien lainapalkkiota (ja siten perittyä korkoa) sen perusteella, milloin koko lainakirjaerä allekirjoitettiin, mutta ei koko asuntolainasalkun osalta. Koska pankki voi nostaa johtokunnan korkoa yksipuolisesti ja valikoivasti, eikä näitä tietoja julkaista missään (lukuun ottamatta kuukauden irtisanomisaikaa kirjallisesti asianomaisille lainanottajille), johtokuntaa pidetään kiinnelainana mahdollisimman avoimesti.
(2) FHR/FDR
on vielä toisenlainen pankkien sisäinen lainapiikki, jonka DBS bank teki suosituksi vuonna 2014, kun se alkoi kiinnittää kiinnityksiä kiinteäkorkoisiin eriin, joita kutsutaan FHR: ksi (fixed deposit home rate). Tähän päivään asti jotkut ihmiset vielä hämmentyvät ja luulevat, että heidän allekirjoittamansa FHR: n asuntolainat olivat kiinteäkorkoisia asuntolainoja, kun ne ovat vain vaihtuvia korkoja, jotka on sidottu pankin julkaisemiin kiinteisiin talletuskorkoihin. Tästä syystä haluamme viitata tällaisiin lainapenkkeihin kuten FDR asuntolainat (kiinteä talletuskorko asuntolainat). Lisää pankkeja alkoi ottaa käyttöön FDR asuntolainoja omia 2015 tykkää OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC mutta hitaasti yksi kerrallaan takaisin tällaisia lainoja ja vuoteen 2020 mennessä vain 3 pankit tarjoavat edelleen FDR asuntolainoja: DBS FHR, SCB FDR ja HSBC TDMR. FDR tapit olivat aluksi suosittuja, kun korot olivat alhaiset, mutta myöhemmät koronnostot vuosina 2017-2019 antoivat niille huonon maineen, koska markkinat pitivät FDR tapit ovat ”nopea nousta, mutta hidas tulla alas”. Se on ottanut hyvin paljon hallintoneuvostojen korkojen luonnetta lukuun ottamatta sitä, että kiinteät talletuskorot julkaistiin virallisesti pankkien verkkosivuilla ja siten avoimemmin. On kiinnitys, emme seurata liikkeitä FDR / FHR ajan historiallista näkökulmaa siitä, miten pankit hallinnoivat tällaisia sisäisiä lainapenkit vis-a-vis SIBORIIN, joka on toinen tyyppi kiinnitys tappi haluamme keskustella.
(3) SIBORO/SORA
SIBORO (Singapore Interbank Offer Rate) on markkinamääritteinen indeksi, jota hallinnoi ABS (Association of Banks in Singapore). Lyhyesti sanottuna kyse on rahamarkkinakorosta, jossa pankit lainaavat toisilleen Singaporen rahamarkkinoilla. ABS kokoaa ja laskee SIBORIN 20 osallistuvan pankin joka aamu kello 11.30 mennessä päivittäin ilmoittamien osto-ja myyntikurssien perusteella. Koska SIBORIIN vaikuttavat kysyntään ja tarjontaan perustuvat markkinavoimat, yksikään pankki ei voi yksipuolisesti päättää korottaa tai laskea sitä. Historiallisesti SIBORIN tiedetään korreloivan hyvin läheisesti Yhdysvaltain Fed funds-koron kanssa ja tätä korrelaatiota seuraa ja julkaisee MortgageWise täällä.
LIBORia koskevien skandaalien ja sitä seuranneen SOR: n lakkauttamisen (jota jotkin pankit käyttivät myös asuntolainojen hinnoitteluun aiemmin ennen vuotta 2010) vuoksi Mas (Monetary Authority of Singapore) on kuitenkin määrännyt, että pankit korvaavat siborin uudella Sora: lla (Singaporen yön yli-koron keskiarvo) vaiheittain vuoteen 2024 mennessä. SORA on masin verkkosivuilla julkaistu järeämpi lainapiikki.
vuodesta 2019 lähtien olemme kannattaneet siirtymistä markkinaehtoisiin kiinnelainoihin, kuten SIBORIIN (ja pian soraan), koska emme näe tarvetta maksaa korkopreemiota siirtyäksemme kiinteään korkoon, kun korot ovat huipussaan. Jatkossa emme näe korkojen nousevan globaalisti ”matalammassa ja pidemmässä” korkoympäristössä. Katso Q6 alta lisää korkonäkymistämme.
(c) luopuminen omaisuuden myynnistä lukkoaikana
paras asuntolainan avulla voit säästää paitsi huoltaessasi sitä, myös päättäessäsi lopettaa sen äkillisesti.
covid-19-pandemian jälkeen ennakoimme suuntausta isompiin koteihin tai ylimääräiseen makuuhuoneeseen tai ainakin tutkimukseen. Tämä on jo todistanut suurempien HDB-asuntojen hinnannousussa Singaporessa. Tilan tarve on ilmeinen, kun WFH (working from home) ja HBL (home-based learning) on asetettu osaksi uutta normia sekä työssä että kouluissa.
edes niille, jotka eivät suunnittele nykyisen omaisuutesi myyntiä, et koskaan tiedä, milloin suunnitelmasi saattavat muuttua tai milloin saat yhtäkkiä tarjouksen, joka on osoittautumassa liian hyväksi hylätäksesi sen.
myynnin ongelma on, että useimmissa asuntolainapaketeissa on 2 vuoden lukitusaika, mikä tarkoittaa, että joudut haarukoimaan lisää 10 000 dollarin lunastussakkoja perustuen 1,50% tyypilliseen 700 000 dollarin asuntolainaan. Se on paljon enemmän kuin korko voit säästää, kun verrataan eri asuntolainojen tyypillisesti vain sisällä whiskers 0.20% ($1,400 vuodessa samalla $700,000 asuntolaina). Valitse siis asuntolainapaketti, jonka mukana tulee tästä rangaistuksesta luopuminen, kun lunastus johtuu kiinteistön myynnistä lukkoaikana.
Huomaa kuitenkin, että $ 2,000 lakimaksu perääntyy maksettavaksi, kun katkaiset lainan myynnin vuoksi ja se tapahtuu ensimmäisten 3 vuoden aikana hallintaoikeudesta. Silti se on vain 20% arvioidusta 10 000 dollarin rangaistuksesta (700 000 dollarin asuntolainasta).
(d) ennakkomaksu osittain ilman seuraamuksia lukkoaikana
parhaan asuntolainan pitäisi myös mahdollistaa ennakkomaksu säännöllisesti varsinkin silloin, kun saat vuosipalkkiosi. Se saattaa osoittautua tärkeimmäksi yksittäiseksi asiaksi asuntolainakulujen pienentämiseksi pitkällä aikavälillä, enemmän kuin oikean asuntolainapaketin valitseminen. Lyhennysvapaan vähentäminen säännöllisesti auttaa paitsi vähentämään kuukausittaista takaisinmaksua, mutta sen avulla voit valita lyhyemmän hallintaoikeuden, kun seuraavan kerran jälleenrahoitat asuntolainaa – mikä kaikki johtaa paljon pienempään korkokomponenttiin kuukausittaisessa takaisinmaksussasi. Ja jos päätät myös työskennellä luotettu kiinnitys välittäjä ajan, joka varmistaa, että voit hypätä yhdestä alin korko asuntolainan seuraavaan aina kun lock-in/claw-back aika päättyy, olet varmasti säästää kaikilla rintamilla kiinnitys yhtälö: hallintaoikeus, pääoman määrä sekä korot.
kuten monet asiakkaamme ovat huomanneet viime vuosikymmenen (2009-2020)” matalammassa korkoympäristössä”, säännöllinen ennakkomaksu on vähentänyt heidän taloudellista taakkaansa ja he päätyvät täysin maksettuun kiinteistöön paljon luultua aikaisemmin. Valitse asuntolainapaketti, jonka avulla voit prepay ilman seuraamuksia enintään tietty prosenttiosuus jäljellä asuntolainan, milloin tahansa.
(e) Free conversion
Free conversion tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että pankki antaa sinun ”muuntaa” toiseen asuntolainapakettiin pankin sisällä ilman kustannuksia, ts.luopuminen uudelleenhinnoittelun tai muuntaminen maksu tyypillisesti $300-500, lopussa oman lukitusjakson.
miten se on tärkeää? Tämä palaa siihen, mitä juuri sanoimme alussa, jossa useimmat asunnonomistajat unohtivat koron kolmantena vuonna hallintaoikeuden, jossa he eivät voi aivan lähteä vielä. Tämä tarkoittaa, että on jo vähemmän neuvotteluvoimaa nykyisen pankin kanssa neuvotella alin vallitseva korko siellä on se kiinteä tai kelluva. Ja jos lisäät tämän $500 uudelleenhinnoittelu maksu, joka on sukua 0.1% tai vähintään 0.05% korko yhden vuoden, olet varmasti saada lyhyempi loppuun kiinni.
Ja tiedätkö, että aika ajoin saattaa olla jopa vapaa muunto lukkoaikana. Tämä tarkoittaa, että voit todella siirtyä edullisempaan asuntolainapakettiin, kun jotain uutta ja parempaa tulee, joka ei ollut käytettävissä siinä vaiheessa, kun uudelleenrahoitit asuntolainan. Puhu konsultit selvittää lisää.
näkee, ettei kaikille ole yhtä parasta asuntolainaa. Jopa korko sinänsä vaihtelee lainakannan perusteella näinä päivinä. Alin pääkorko näet useimmat välittäjä sivustot on varattu vain erittäin suuria lainoja, kuten yli $1.5 m tai $2m. Keskimääräinen laina koot välillä $500,000 että $1m, korko tarjotaan voi vaihdella perustuu ”poikkeamat” joten on tärkeää työskennellä vakiintuneiden välittäjät, jotka voivat saada sinut paremmin Yleiset ehdot – alin korko sekä paras yleinen ehdot asuntolainan.
selvitä myös DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan ainutlaatuiset ominaisuudet ja miten valita suurten 3 paikallisten pankkien sekä muutaman muun arvoisen kansainvälisen pankin välillä ja miksi suosittelemme niitä.