Se ha producido un aumento espectacular en el número de reducciones de personal provocadas por los efectos económicos de la pandemia de Covid-19. ¿Cuáles son las implicaciones legales si tiene que cancelar su contrato de arrendamiento?
» Lamentablemente, la última tasa oficial de desempleo se sitúa en el 32,5%», dijo Paul Stevens, CEO de Just Property. «Como una compañía de bienes raíces con probablemente la división de alquiler más grande de Sudáfrica, ciertamente hemos visto un aumento en el número de inquilinos que cancelan sus contratos de arrendamiento antes de término como resultado de dificultades financieras.»
Clina Steyn, directora general de SSLR Incorporated, señaló que la cancelación anticipada de un contrato de arrendamiento está regulada por la legislación, específicamente la Ley de Protección al Consumidor y la Ley de Vivienda de Alquiler.
«Si un inquilino desea terminar un contrato de arrendamiento de plazo fijo durante el plazo fijo, esto constituye una cancelación en términos de la Sección 14 de la Ley de Protección al Consumidor», dijo Steyn.
» El inquilino (como consumidor) puede cancelar el acuerdo de plazo fijo avisando al propietario (el proveedor) con 20 días hábiles de antelación. El propietario tiene derecho a reclamar al inquilino una multa razonable por cancelación. Incluso si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre esto, el propietario puede reclamar los daños totales sufridos dentro de ciertas limitaciones legales», agregó Steyn.
Steyn y Stevens respondieron a algunas preguntas frecuentes de los inquilinos en el contexto de la cancelación, y no de la terminación de un acuerdo mensual:
¿Cuáles son mis requisitos legales como inquilino?
«El único requisito es notificar al propietario de la cancelación con 20 días hábiles de antelación y pagar la multa por cancelación anticipada. Esto debe estar específicamente descrito en su contrato de arrendamiento, y su agente debe recordarle estos requisitos», dijo Stevens.
¿Qué significa «daños totales»?
«Los daños completos serían los daños reales que sufre el propietario, es decir, el resto completo del contrato de arrendamiento y el valor de esa ocupación según lo establecido en los términos del contrato de arrendamiento», dijo Steyn. «Sin embargo, si el contrato de arrendamiento limita la penalidad de cancelación razonable a, por ejemplo, tres meses de alquiler, el propietario se limitaría a esa penalidad de cancelación y no tendría derecho a reclamar más de esa cantidad.»
¿Cómo se deben probar estos daños al inquilino en términos de legislación?
«Dado que este será un reclamo contractual, el propietario proporcionará al tribunal una copia del contrato de arrendamiento, que sería prueba suficiente de la cantidad de alquiler que las partes acordaron, así como de los términos originalmente acordados entre las partes», dijo Steyn.
» Los contratos de arrendamiento sólidos, como los utilizados por los agentes de Just Property, tienen en cuenta todas las eventualidades. Estos son solo algunos de los muchos servicios que los agentes de alquiler profesionales y los gerentes de cartera brindan para proteger a propietarios e inquilinos por igual. Los contratos de arrendamiento son una de las razones más importantes para trabajar a través de un agente», dijo Stevens.
¿Se pueden restar del depósito?
«Sí, definitivamente», dijo Steyn. «El depósito está ahí para ser utilizado por cualquier cantidad de la que el inquilino sea responsable en términos del contrato de arrendamiento.»
«Las deducciones y el reembolso de los depósitos son un punto de dolor común y una razón para las quejas de los clientes», dijo Stevens. «En nuestra experiencia, una comunicación clara con respecto a las obligaciones de los inquilinos y propietarios, las razones para las deducciones, las medidas correctivas recomendadas y los plazos estrictamente administrados son críticos para mantener relaciones positivas con los inquilinos y propietarios.»
¿Cómo se aplicaría el principio de Ubuntu en tal caso?
El principio de Ubuntu es» Umuntu ngumuntu ngabantu», que podría explicarse como»Yo soy por ti y tú eres por nosotros». Esto significa que formamos una comunidad y que cada persona en esta comunidad debe ver a los demás miembros de la comunidad como seres humanos. El efecto de esto es que necesitamos ser capaces de demostrar humanidad.
Steyn dijo que su aplicación en esta situación: «Digamos que un inquilino se acerca a un propietario a tiempo y le da suficiente aviso de que como resultado de una reducción de plantilla u otra circunstancia personal, el inquilino necesita cancelar el contrato de arrendamiento. Sin arruinarse financieramente, el propietario tendría que intentar acomodar al inquilino, por ejemplo, sin reclamar la pena completa o al menos encontrar una manera de que las dos partes se encuentren a mitad de camino.
«Esto no es un requisito legal, pero podría ser muy beneficioso para ambas partes intentar resolver el asunto en lugar de simplemente hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento.»
«Cuanto antes comunique un inquilino las dificultades, antes podremos trabajar juntos para alcanzar resultados aceptables para ambas partes», dijo Stevens. «De hecho, nuestros agentes están contratados con los propietarios, que por lo tanto son nuestros clientes principales, pero sin un inquilino que pague, los propietarios y los agentes por igual no tienen ingresos. Es de interés para todos asegurar alquileres sostenibles y, en tiempos difíciles como estos, las negociaciones basadas en una comprensión clara de las condiciones del mercado son clave. Nuestros agentes están allí para proporcionar asesoramiento objetivo.»
¿Qué deben aconsejar los agentes a los propietarios en los casos en que el inquilino da aviso temprano?
» Es importante considerar primero los términos del contrato de arrendamiento. Nuestros contratos de arrendamiento estándar describen específicamente lo que sucede cuando un inquilino cancela el arrendamiento en cualquier etapa durante el plazo inicial del arrendamiento. Hay medidas para hacer frente a cualquier daño sufrido por el propietario y el inquilino será responsable de los costos de cancelación razonables», dijo Stevens.
El propietario tendría derecho a reclamar esa cantidad y deducirla del depósito restante una vez que se hayan realizado las reparaciones después de que el inquilino abandone el local. Sin embargo, el propietario debe mitigar sus daños. «Al recibir el aviso de cancelación anticipada, el propietario está obligado a comercializar la propiedad activamente en un intento de encontrar y colocar un inquilino de reemplazo», dijo Steyn. Si tiene éxito, el propietario solo puede reclamar una cantidad igual a los daños reales sufridos.
Si las partes acordaron que la multa por cancelación anticipada sería de tres meses de alquiler, pero se encuentra un inquilino de reemplazo después de seis semanas, el propietario solo tiene derecho a seis semanas de alquiler. Por otro lado, si el propietario no puede encontrar un inquilino de reemplazo dentro de tres meses, aún estará limitado al alquiler de tres meses acordado, dijo Steyn.
Ambos expertos coinciden en que los agentes deben asesorar a sus inquilinos a este respecto antes de aceptar el aviso de cancelación.
«Los agentes deben ser directos y abiertos con el inquilino y explicar las implicaciones financieras exactas de la cancelación anticipada», dijo Stevens. «Y es igual de importante informar al propietario de sus obligaciones y, en el entorno actual, sugerirle que considere si una reducción de alquiler para el inquilino actual es más ventajosa que tener la propiedad vacía.»
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