uzavření trhu je právní kroky hypoteční věřitelé použít převzít kontrolu nad majetku, který je v prodlení. Pro dlužníky, kteří čelí uzavření trhu, často existuje nejistota ohledně jejich zákonných práv a dokonce i dlouhodobých důsledků uzavření trhu.
mnoho dlužníků, kteří čelí finančním potížím, si neuvědomuje, že věřitelé jsou často ochotni s nimi pracovat, někdy nabízejí řešení, jako jsou úpravy půjček. Jedna z nejhorších věcí, dlužníci čelí uzavření může udělat je ignorovat jejich věřitele.
„hypoteční věřitelé jsou obvykle ochotni pracovat s dlužníky, aby získali nějaký druh měsíční platby,“ říká Michael Foguth, prezident Foguth Financial Group v Brightonu v Michiganu. „Mohou upravit vaše měsíční platby, aby byly pro vás dostupnější.“
uzavření trhu a pandemie koronavirů
během této pandemie, která způsobila mimořádné strádání pro miliony lidí, jsou majitelům domů k dispozici možnosti úlevy. Pokud máte hypotéku podporovanou vládou (ten, který vlastní Fannie Mae nebo Freddie Mac), jste chráněni podle zákona o pomoci, úlevě a ekonomické bezpečnosti Coronavirus, známého také jako CARES Act. To umožňuje majitelům domů dostat se do programu snášenlivosti, pokud nejsou schopni splácet hypotéku kvůli COVID-19. V současné době pro tuto výhodu neexistuje datum vypršení platnosti.
„snášenlivost není automatická, musíte o to požádat—nepřestávejte jen platit hypotéku,“ říká Cristian Salazar, zástupce ředitele pro komunikaci v Centru pro sousedství NYC, nezisková organizace, která propaguje cenově dostupné vlastnictví domů v New Yorku. „Obraťte se na svého servisního pracovníka a vysvětlete, že jste byli postiženi COVID-19. Je důležité, abyste vynaložili veškeré úsilí na zaplacení hypotéky, dokud nebudete mít příležitost mluvit se svým servisním pracovníkem.“
zastavení platby hypotéky před rozhovorem se svým servisním pracovníkem by vás mohlo vystavit riziku, že nebudete způsobilí pro budoucí úlevu, říká Salazar.
zde projdeme základní proces uzavření trhu a co můžete udělat, abyste se vyhnuli uzavření trhu. Mějte na paměti, postupy uzavření trhu a zákony se liší podle státu.
Co Je Uzavření Trhu?
uzavření je, když banka nebo hypoteční věřitel převezme majetek, který je v prodlení, často proti vůli majitele domu. Vaše hypoteční smlouva uvádí, že pokud přestanete provádět platby z úvěru, banka může nemovitost získat zpět prostřednictvím uzavření trhu.
v závislosti na vašem stavu může být proces uzavření trhu soudní nebo mimosoudní. Některé státy mají možnosti pro oba.
- v soudní exekuci věřitel podá žalobu na zahájení exekuce. Dlužník se obrátí na soud, aby bojoval proti žalobě; pokud ztratí dům, půjde do uzavření trhu a může být prodán v aukci.
- mimosoudní zabavení se spoléhají na doložky o moci prodeje v hypotéce nebo listinách důvěry, aby získali zpět dlužný zůstatek, pokud dlužníci přestanou provádět platby. Neexistuje žádné soudní jednání a proces je obecně rychlejší než při soudním uzavření. Hypoteční doložka opravňuje správce (kteří jsou jmenováni věřitelem) k prodeji domu, aby splatili zůstatek. Věřitel je povinen dodržovat mimosoudní kroky stanovené státem a hypoteční smlouvou, aby zahájil proces uzavření trhu.
Kdy Začíná Uzavření Trhu?
dlužníci, kteří se dostanou za svou hypotéku, obvykle projdou řadou kroků, než budou čelit uzavření trhu. Uzavření trhu je výsledkem porušení Smlouvy o splácení s věřitelem a neprovedení alternativních opatření pro splacení, jako je změna úvěru.
splátkové smlouvy jsou uvedeny v směnce, kterou jste podepsali při uzavření, jako součást vašeho hypotečního závazku. Tyto dohody se mohou lišit podle věřitele a jurisdikce. Nezapomeňte se tedy obrátit na svou dohodu o konkrétních pravidlech, kterými se řídí vaše hypotéka.
Časová osa uzavření
v soudních i mimosoudních státech je počáteční proces obvykle stejný, počínaje vaší první pozdní měsíční splátkou hypotéky. Zde je obecná časová osa:
první zmeškaná platba. Prvním krokem je zmeškaná platba. Věřitelé často nabízejí lhůty odkladu až do 15 dnů na splacení hypotéky po datu splatnosti; pokud neprovedete platbu v období odkladu, mohl by vám být účtován poplatek z prodlení. Někteří věřitelé mohou navíc hlásit vaši pozdní platbu úvěrovým úřadům.
výchozí. Pokud budete i nadále chybět splátky hypotéky, jste považován za v prodlení. Někteří věřitelé vás budou považovat za výchozí po 30 dnech bez platby, zatímco jiní mají 15denní limit bez platby. Výchozí pravidla závisí na vašem věřiteli.
další krok závisí na tom, zda máte soudní nebo mimosoudní uzavření trhu. Typicky, soudní uzavření nastane, když neexistuje žádná „síla prodeje“ v hypoteční smlouvě nebo stát nařizuje tento typ uzavření trhu; mimosoudní uzavření nastane, když existuje doložka o moci prodeje a je přípustná podle státního práva. Obvykle jsou mimosoudní exekuce rychlejší a levnější.
exekuce soud nebo oznámení o prodlení. Pro soudní uzavření, váš věřitel podá žalobu na uzavření trhu. Pokud neodpovíte, soudce pravděpodobně udělí věřiteli výchozí rozsudek. Pokud odpovíte, případ by mohl jít k soudu nebo soudce by mohl podat návrh souhrnného rozsudku. Návrh na souhrnný rozsudek je rozhodnutí soudce, pokud neexistuje skutečný spor o podstatných skutečnostech kolem uzavření trhu.
v mimosoudní exekuci vám věřitel automaticky vydá oznámení o prodlení (kývnutí) prostřednictvím ověřené pošty, které je také zaznamenáno u okresního registrátora. To vám řekne, kolik dlužíte, včetně po splatnosti částky, pozdní poplatky a uzavření nákladů. Jakmile obdržíte kývnutí, obvykle máte 90 dní na splacení toho, co dlužíte, nebo práci s věřitelem, abyste přišli s dohodou o splácení.
předběžná exekuce. Mezi oznámení o prodlení a prodej domů dlužník může zaplatit, co dluží zastavit uzavření procesu. Jako dlužník stále legálně vlastníte dům, takže je čas se zachránit před vystěhováním. Dokonce i kontaktování věřitele vám může pomoci zastavit proces uzavření trhu, zejména pokud zjistí, že máte nárok na speciální plán platby nebo úlevy.
oznámení o prodeji. Pokud nezaplatíte, co dlužíte, nebo se ujednáte v rámci lhůty pro prodlení, věřitel vytvoří oznámení o prodeji. Toto oznámení může být zveřejněno v místních novinách a může být také zveřejněno na vašem majetku. Věřitel se poté připraví na dražbu domu, což zahrnuje nastavení data a času prodeje.
opustit bydliště. Jakmile věřitel nemovitost prodá, budete se muset odstěhovat. Čas, který musíte vyklidit, se liší podle zákonů vašeho státu.
musím se odstěhovat z mého domu, když je v uzavření trhu?
obecně se nemusíte stěhovat, dokud není proces uzavření dokončen, což může trvat několik měsíců nebo až rok nebo déle. Jakmile je však váš dům prodán, musíte nemovitost opustit. Možná budete mít nějaký čas po datu prodeje, abyste žili v domácnosti, ale tento časový rámec se liší podle státu. Může to být několik dní nebo několik týdnů.
pokud zůstanete v prostorách nad rámec vašich zákonných práv, majitel domu nebo věřitel zahájí formální proces vystěhování.
mohu udržet zisky z uzavření prodeje?
pokud prodej domů přináší zisky, věřitel nemá nárok na přebytek výnosů nad zůstatkem úvěru plus veškeré poplatky dlužné za uzavření procesu. Stručně řečeno, veškeré peníze vydělané nad zůstatkem a náklady na uzavření trhu jdou na dlužníka.
dlužím peníze, pokud dům prodává za méně, než dlužím?
v případě, že váš domov prodává za méně než dlužný zůstatek, může věřitel podat něco, co se nazývá úsudek o nedostatku. Jedná se o soudní spor, který požaduje, aby věřitel zaplatil zbytek částky úvěru. Například, pokud dlužíte $ 300,000 na hypotéku, ale dům prodává pouze za $ 275,000, nedostatek je $ 25,000 . Věřitel se může pokusit shromáždit nesplacený zůstatek.
některé státy však mají zákony proti nedostatku nebo omezují rozhodnutí o nedostatku po uzavření trhu.
dlužím daně z nemovitosti, když je můj dům v exekuci?
legálně jste povinni platit daně z nemovitosti, pokud vlastníte dům. Někdy věřitel platí daně za účelem prodeje domů. Pokud se daně stanou po splatnosti, vláda může zabavit majetek, což by věřiteli ztížilo nebo znemožnilo získat zpět to, co dluží. Daně jsou připojeny k domácnostem-ne lidem – takže jakmile je nemovitost prodána, daně jsou odpovědností nového vlastníka.
„hypoteční smlouvy uvedou, jak jsou zpracovávány nezaplacené daně z nemovitosti,“ říká Leslie Tayne, hlavní právník v Tayne Law Group, advokátní kanceláři pro vypořádání dluhů v New Yorku. „Věřitelé mohou někdy postavit účet za daň z nemovitosti a poslat majiteli účet za úhradu svých nákladů. Některé státy neumožňují inkaso plateb provedených věřiteli po uzavření trhu.“
Jak mohu zastavit proces uzavření trhu?
až do doby, kdy je váš dům naplánován na aukci, může být stále šance zastavit proces uzavření trhu. Klíčem je komunikace s věřitelem. Čím dříve budete mluvit se svým věřitelem, tím lépe. Mnoho lidí cítí zastrašit tím, že volá jejich věřitele a raději vyhnout této nepříjemné situaci tím, že ho, ale to může jen ublížit v dlouhodobém horizontu.
není neobvyklé, že lidé čelí finančním problémům, a většina věřitelů je s tím sympatická. Mohou vás požádat, abyste poskytli důkaz o těžkostech nebo jiné finanční informace, které vám pomohou vypracovat plán. Existují také vládní agentury, které nabízejí poradenství a další pomoc; jedna taková organizace dělá domov Cenově dostupný.
měli byste však dávat pozor na hypoteční podvodníky, kteří se živí zoufalými majiteli domů. Ujistěte se, že někdo, s kým mluvíte, volá z čísla, které můžete ověřit. Chcete-li najít legitimního poradce pro bydlení, můžete navštívit webové stránky amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD) a získat seznam agentur pro poradenství v oblasti bydlení schválených HUD.
„pokud vás někdo oslovil a nabídl rychlou opravu a požádal o peníze, mohl by to být podvod,“ říká Salazar. „Zavolejte místního voleného úředníka nebo místní neziskovou organizaci, abyste pochopili, jaká pomoc je Vám k dispozici, a nepředávejte žádné peníze.“
Jak Bude Uzavření Poškodit Mé Kreditní Skóre?
exekuce je silně negativní úvěrová událost, která podle fica srazí 100 a více bodů z vašeho kreditního skóre. Navíc zůstává na vaší kreditní zprávě po dobu sedmi let.
zmeškané platby před uzavřením budou mít také škodlivý vliv na váš kredit. Vzhledem k tomu, že zmeškané platby jsou na prvním místě seznamu negativních událostí, vaše kreditní skóre bude trpět dříve, než začne proces uzavření trhu.