Naturellement, la plupart des gens penseront que le meilleur prêt immobilier signifie ceux qui ont les taux d’intérêt les plus bas du marché. Cependant, ils ont oublié qu’il y a généralement un compromis entre des taux plus bas pendant la période promotionnelle ou de verrouillage, généralement deux ans, et des taux d’intérêt plus élevés par la suite, lorsque le verrouillage se termine. Et il y a une raison pour laquelle le verrouillage peut être de deux ans pour la plupart des prêts immobiliers, mais la période de récupération de la subvention légale (ou de la remise en espèces) est de trois ans. Par conséquent, le taux d’intérêt au cours de la troisième année de l’hypothèque est toujours une considération importante, même si vous pouvez rembourser au sein de la banque. C’est probablement l’un des facteurs les plus négligés pour le refinancement.
Comprenez qu’il existe différents types de prêts immobiliers à Singapour. Outre le choix du taux d’intérêt global le plus bas au cours des premières années, il pourrait y avoir d’autres considérations pertinentes à prendre en compte:
(a) Prêt immobilier à taux fixe vs. ARM (prêt hypothécaire à taux variable)
C’est souvent la décision la plus difficile à prendre car elle nécessite un avis d’expert sur l’orientation des taux d’intérêt à moyen terme. Par conséquent, il mérite une discussion distincte (voir Q5 ci-dessous).
Le meilleur prêt immobilier devrait vous permettre de couvrir vos frais d’intérêt lorsque les taux augmentent pendant cette partie du cycle d’intérêt; et vous permettre de profiter des avantages d’une cheville hypothécaire en baisse rapide dans les périodes où les taux se sont effondrés comme nous venons de le constater en 2020. Ainsi, le choix de la bonne cheville hypothécaire est important pour un prêt immobilier qui nous amène à notre prochain point.
(b) Choisir la bonne cheville hypothécaire de prêt immobilier: SIBOR (ou SORA), FHR ou CONSEIL?
Il existe généralement deux types de chevilles hypothécaires sur lesquelles les banques fixeront le prix de leurs prêts immobiliers. Ce sont des indices de référence dont la valeur variera au fil du temps et, par conséquent, les intérêts hypothécaires et le remboursement chaque mois varieront également en conséquence.
(1) CONSEIL
Le premier type est les chevilles de prêt internes des banques qui peuvent être des taux préférentiels ou des taux de prêt. Prime plus un spread est davantage utilisé pour les prêts aux entreprises. Le prêt relais à la consommation est toujours facturé au taux « prime plus » pour certaines banques. Le CONSEIL est plus couramment utilisé et peu importe les acronymes utilisés par diverses banques – il s’agit essentiellement d’une cheville de prêt qui est définie et déterminée uniquement par la banque. Et parfois, au sein d’une même banque, vous pouvez avoir de nombreuses tranches de taux de CARTE avec des numéros de série basés sur des dates. Cela permet à la banque de décider d’augmenter la cheville de prêt (et donc les intérêts facturés) pour certains groupes de clients en fonction du moment où l’ensemble du lot de livres de prêt a été signé, mais pas pour l’ensemble du portefeuille hypothécaire. Étant donné que la banque pourrait augmenter unilatéralement et sélectivement le taux du conseil d’administration, et que cette information n’est publiée nulle part (sauf en donnant un préavis d’un mois par écrit aux emprunteurs concernés), le CONSEIL d’administration est considéré comme l’élément hypothécaire le moins transparent.
(2) FHR / FDR
Il existe un autre type de chevilles de prêt internes des banques rendues populaires par la banque DBS en 2014 lorsqu’elles ont commencé à rattacher les prêts hypothécaires à des tranches à taux de dépôt fixe appelées FHR (taux de dépôt fixe). Jusqu’à aujourd’hui, certaines personnes sont encore confuses et pensent que le prêt immobilier FHR qu’elles ont signé était un prêt immobilier à taux fixe, alors qu’il ne s’agit que de taux flottants indexés sur des taux de dépôt fixes publiés par la banque. Pour cette raison, nous aimons nous référer à des chevilles de prêt telles que les prêts immobiliers FDR (prêts immobiliers à taux de dépôt fixe). De plus en plus de banques ont commencé à introduire leurs propres prêts immobiliers FDR à partir de 2015, comme OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, mais lentement, un par un, elles ont retiré ces prêts et d’ici 2020, seules 3 banques offrent encore des prêts immobiliers FDR: DBS FHR, SCB FDR et HSBC TDMR. Les piquets FDR étaient initialement populaires lorsque les taux d’intérêt étaient bas, mais les hausses de taux subséquentes au cours de la période 2017-2019 leur ont donné une mauvaise réputation, car le marché considérait que les piquets FDR étaient « rapides à monter mais lents à descendre ». Il a beaucoup pris en compte la nature des taux de conseil, sauf que les taux de dépôt fixes ont été publiés officiellement sur le site Web des banques et donc plus transparents. Chez MortgageWise, nous suivons les mouvements du FDR / FHR au fil du temps pour avoir une perspective historique sur la façon dont les banques géraient ces chevilles de prêt internes vis-à-vis de SIBOR, qui est le deuxième type de cheville hypothécaire dont nous aimons discuter.
(3) SIBOR / SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) est un indice déterminé par le marché qui est administré par ABS (Association des banques de Singapour). En bref, c’est le taux du marché monétaire où les banques se prêtent les unes aux autres sur le marché monétaire à Singapour. ABS rassemblera et calculera SIBOR sur la base des taux d’offre et d’offre soumis par 20 banques participantes tous les matins à 11h30 sur une base quotidienne. Comme SIBOR est fixé par les forces du marché en fonction de l’offre et de la demande, il n’est pas possible pour une banque de décider unilatéralement de le relever ou de le baisser. Historiquement, SIBOR est connu pour être en corrélation très étroite avec le taux des fonds fédéraux américains et cette corrélation est suivie et publiée par MortgageWise ici.
Cependant, avec les scandales sur le LIBOR et la suppression subséquente du SOR (qui était également utilisé par certaines banques pour fixer le prix des prêts hypothécaires avant 2010), la MAS (Autorité monétaire de Singapour) a exigé que les banques remplacent le SIBOR par le nouveau SORA composé (Taux moyen au jour le jour de Singapour) par phases d’ici 2024. SORA est une cheville de prêt plus robuste publiée sur le site Web de MAS.
Depuis 2019, nous préconisons de passer à des chevilles hypothécaires basées sur le marché comme SIBOR (et bientôt SORA) car nous ne voyons pas la nécessité de payer une prime de taux d’intérêt pour passer à un taux fixe lorsque les taux ont atteint un sommet. À l’avenir, nous ne voyons pas les taux d’intérêt augmenter à l’échelle mondiale dans un environnement de taux d’intérêt « plus bas à long terme ». Voir Q6 ci-dessous pour en savoir plus sur nos perspectives de taux d’intérêt.
(c) Renonciation à la pénalité due à la vente d’un bien pendant la période d’immobilisation
Le meilleur prêt immobilier vous permet d’économiser non seulement lors de son entretien, mais lorsque vous décidez d’y mettre fin soudainement.
Après la pandémie de covid-19, nous anticipions une tendance pour des maisons plus grandes ou une chambre supplémentaire ou au moins une étude. Cela s’est déjà confirmé dans la hausse des prix des appartements HDB plus grands à Singapour. Le besoin d’espace est évident avec la FMH (travail à domicile) et la HBL (apprentissage à domicile) qui devraient faire partie de la nouvelle norme à la fois pour le travail et pour les écoles.
Même pour ceux qui ne prévoient pas la vente de votre propriété existante, vous ne saurez jamais quand vos plans pourraient changer, ou quand vous aurez soudainement une offre qui s’avère trop belle pour passer.
Le problème avec la vente est que la plupart des prêts immobiliers sont assortis d’une période de verrouillage de 2 ans, ce qui signifie que vous devez débourser 10 000 penalties supplémentaires en pénalités de remboursement basées sur 1,50% sur une hypothèque typique de 700 000 mortgage. C’est beaucoup plus que l’intérêt que vous économiserez en comparant divers prêts immobiliers généralement à un taux de 0,20% (1 400 per par année sur le même prêt hypothécaire de 700 000 $). Alors, choisissez le forfait de prêt immobilier qui accompagne la renonciation à cette pénalité lorsque le rachat est dû à la vente de la propriété pendant la période de verrouillage.
Notez cependant qu’il y aurait des frais juridiques de 2 000 $ à payer lorsque vous rompez un prêt dû à la vente et que cela se produit dans les 3 premières années de la durée. Pourtant, cela ne représente que 20% d’une pénalité estimée à 10 000 $ (pour un prêt immobilier de 700 000 home).
(d) Prépaiement partiellement sans pénalité dans la période de verrouillage
Le meilleur prêt immobilier devrait également vous permettre de prépayer régulièrement surtout lorsque vous recevez vos bonus annuels. Cela pourrait s’avérer être la chose la plus importante à faire pour réduire les coûts hypothécaires à long terme, plus encore que de choisir le bon ensemble de prêts immobiliers. La réduction régulière de l’encours du prêt contribue non seulement à réduire le remboursement mensuel, mais vous permet également d’opter pour une durée plus courte lors du prochain refinancement du prêt immobilier – ce qui entraîne une composante des intérêts beaucoup plus réduite dans votre remboursement mensuel. Et si vous choisissez également de travailler avec un courtier hypothécaire de confiance au fil du temps, qui veille à ce que vous passiez d’un prêt immobilier à taux le plus bas à l’autre à l’expiration de votre période d’immobilisation / de récupération, vous économisez certainement sur tous les fronts d’une équation hypothécaire: durée, montant du capital ainsi que les intérêts.
Comme beaucoup de nos clients l’ont découvert dans l’environnement de taux d’intérêt « plus bas pour plus longtemps » de la dernière décennie (2009-2020), le paiement anticipé régulier a contribué à alléger leur fardeau financier et ils se retrouveront avec une propriété entièrement payée beaucoup plus tôt que prévu. Choisissez le package de prêt immobilier qui vous permet de rembourser par anticipation sans pénalité jusqu’à un certain pourcentage du prêt immobilier en cours, à tout moment.
(e) Conversion gratuite
La conversion gratuite signifie simplement que la banque vous permettra de « convertir » un autre ensemble de prêts immobiliers au sein de la banque sans frais, c’est-à-dire.renonciation aux frais de révision ou de conversion généralement de 300 à 500 $, à la fin de votre période d’immobilisation.
En quoi est-ce important? Cela revient à ce que nous venons de dire au début, où la plupart des propriétaires ont négligé le taux d’intérêt au cours de la troisième année de mandat où ils ne peuvent pas encore tout à fait partir. Cela signifie qu’il y a déjà moins de pouvoir de négociation avec votre banque existante pour négocier le taux le plus bas en vigueur, qu’il soit fixe ou flottant. Et si vous ajoutez ces frais de réévaluation de 500 $, ce qui s’apparente à un intérêt de 0,1% ou d’au moins 0,05% en un an, vous obtenez certainement l’extrémité la plus courte du bâton.
Et savez-vous de temps en temps qu’il pourrait même y avoir une conversion gratuite PENDANT la période de verrouillage. Cela signifie que vous pouvez réellement passer à un ensemble de prêts immobiliers plus avantageux lorsque quelque chose de nouveau et de mieux arrive qui n’était pas disponible au moment où vous avez refinancé le prêt immobilier. Contactez nos consultants pour en savoir plus.
Vous pouvez voir qu’il n’y a pas de meilleur prêt immobilier pour tout le monde. Même le taux d’intérêt en soi diffère en fonction du montant du prêt de nos jours. Le taux d’intérêt global le plus bas que vous voyez sur la plupart des sites de courtiers est réservé uniquement aux très gros prêts comme au-dessus de 1,5 M $ ou 2 m $. Pour les tailles de prêt moyennes comprises entre 500 000 $ et 1 million de dollars, le taux d’intérêt offert peut différer en fonction des « écarts », il est donc important que vous travailliez avec des courtiers établis qui peuvent vous obtenir de meilleures conditions générales – le taux le plus bas ainsi que les meilleures conditions générales d’un prêt hypothécaire.
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