naturligtvis kommer de flesta att tro att det bästa bostadslånet betyder de med de lägsta räntorna på marknaden. De glömde dock att det i allmänhet finns en avvägning mellan lägre priser under kampanj-eller inlåsningsperioden, vanligtvis två år, och högre räntor därefter när inlåsningen slutar. Och det finns en anledning till att inlåsning kan vara två år för de flesta bostadslånspaket, men den juridiska subventionen (eller kontantrabatten) är tre år. Därför är räntan i det tredje året av inteckning fortfarande en viktig faktor trots det faktum att du kan reprice inom banken. Detta är förmodligen en av de mest förbisedda faktor för refinansiering.
förstå att det finns olika typer av bostadslån i Singapore. Förutom att välja den lägsta rubriken räntan under de första åren, kan det finnas andra relevanta överväganden som du bör överväga:
(a) fast ränta bostadslån vs. ARM (adjustable rate mortgage)
detta är ofta det svåraste beslutet att göra eftersom det kräver viss expert syn på riktningen av räntorna på medellång sikt. Därför motiverar det en separat diskussion om sin egen (se Q5 nedan).
det bästa bostadslånet bör göra det möjligt för dig att säkra dina räntekostnader när räntorna stiger under den delen av räntecykeln; och låt dig skörda fördelarna med en snabbt fallande inteckning i perioder då räntorna kraschade som vi just har sett i 2020. Så, att välja rätt inteckning peg är viktigt för ett bostadslån som leder oss till vår nästa punkt.
(b) att välja rätt bostadslån inteckning peg: SIBOR (eller SORA), FHR eller styrelse?
generellt finns det två typer av inteckning pinnar som bankerna kommer att prissätta sina bostadslån på. Dessa är referensindex som värdet kommer att variera över tiden och därmed inteckning ränta och återbetalning varje månad kommer också att variera i enlighet därmed.
(1) BOARD
den första typen är bankernas interna lån pinnar som kan vara Prime eller styrelse utlåningsräntor. Prime plus en spridning används mer för företagslån. Konsument överbryggande lån fortfarande debiteras på ”prime plus” ränta för vissa banker. Styrelsen används oftare och oavsett vilka akronymer som används av olika banker – det är i grunden en utlåningspinne som fastställs och bestäms enbart av banken. Och ibland inom samma bank kan du ha många omgångar av styrräntor med serienummer baserat på datum. Detta gör det möjligt för banken att besluta att höja lånepinnen (och därmed ränta) för vissa grupper av kunder baserat på när hela satsen låneböcker undertecknades, men inte för hela hypoteksportföljen. Eftersom banken kan höja STYRELSERÄNTAN ensidigt och selektivt, och denna information inte publiceras någonstans (annat än att ge en månads varsel skriftligen till berörda låntagare), styrelsen anses inteckning peg med minst öppenhet.
(2) FHR/FDR
det finns ännu en typ av bankernas interna lånpinnar som först blev populära av DBS bank i 2014 när de började knyta inteckningar till fasta inlåningsräntor som kallas FHR (Fast Deposit home rate). Fram till idag blir vissa människor fortfarande förvirrade och trodde att FHR-bostadslånet de undertecknade var bostadslån med fast ränta, när de bara är flytande räntor knutna till fasta inlåningsräntor publicerade av banken. Av denna anledning vill vi hänvisa till sådana lån pinnar som FDR bostadslån (Fast Deposit rate bostadslån). Fler banker började introducera FDR – bostadslån från 2015 som OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC men långsamt en efter en återkallade sådana lån och 2020 erbjuder endast 3 banker fortfarande FDR-bostadslån: DBS FHR, SCB FDR och HSBC TDMR. FDR-pinnar var ursprungligen populära när räntorna var låga men efterföljande räntehöjningar under perioden 2017-2019 gav dem ett dåligt namn eftersom marknaden upplevde att FDR-pinnar var ”snabba att stiga men långsamma att komma ner”. Det har i hög grad tagit på sig karaktären av STYRELSERÄNTOR förutom att fasta inlåningsräntor publicerades officiellt på bankernas hemsida och därmed mer transparent. På MortgageWise spårar vi rörelserna för FDR / FHR över tiden för ett historiskt perspektiv på hur bankerna hanterade sådana interna lånepinnar gentemot SIBOR som är den andra typen av hypotekspindel vi gillar att diskutera.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) är ett marknadsbestämt index som administreras av ABS (Association of Banks in Singapore). Kort sagt är det penningmarknadsräntan där bankerna lånar ut till varandra på penningmarknaden i Singapore. ABS kommer att sammanställa och beräkna SIBOR baserat på bud-och erbjudandekurser som lämnas in av 20 deltagande banker varje morgon klockan 11.30 dagligen. Eftersom SIBOR bestäms av marknadskrafterna baserat på efterfrågan och utbud, är det inte möjligt för någon bank att ensidigt besluta att höja eller sänka den. Historiskt är SIBOR känt för att korrelera mycket nära med den amerikanska Fed-fondens ränta och denna korrelation spåras och publiceras av MortgageWise här.
men med skandalerna om LIBOR och den efterföljande avskaffandet av SOR (som också användes av vissa banker för att prissätta inteckningar tidigare före 2010) har Mas (Monetary Authority of Singapore) mandat att bankerna ersätter SIBOR med den nya sammansatta SORA (Singapore Overnight Rate Average) i faser av 2024. SORA är en mer robust lånepinne som publiceras på MAS hemsida.
sedan 2019 har vi förespråkat att byta till marknadsbaserade hypotekslån som SIBOR (och snart vara SORA) eftersom vi inte ser behovet av att betala en premie i ränta för att gå på fast ränta när räntorna har nått sin topp. Framöver ser vi inte att räntorna stiger globalt i en” lägre för längre ” räntemiljö. Se Q6 nedan för mer information om våra ränteutsikter.
(c) upphävande av straff på grund av försäljning av egendom under inlåsningsperioden
det bästa bostadslånet låter dig spara inte bara när du servar det, men när du bestämmer dig för att avsluta det plötsligt.
efter covid-19-pandemin förutsåg vi en trend för större hem eller ett extra sovrum eller åtminstone en studie. Detta har redan visat sig i de stigande priserna på större HDB-lägenheter i Singapore. Behovet av utrymme är uppenbart med WFH (arbeta hemifrån) och HBL (hembaserat lärande) som ska bli en del av den nya normen både för arbete och för skolor.
även för dem som inte planerar för försäljning av din befintliga egendom, kommer du aldrig veta när dina planer kan ändras, eller när du plötsligt kommer att ha ett erbjudande som visar sig vara för bra för att passera.
problemet med försäljning är att de flesta bostadslånspaket kommer med 2-årig inlåsningsperiod vilket innebär att du måste gaffla ut ytterligare $10,000 i inlösenstraff baserat på 1.50% på en typisk $700,000 inteckning. Det är mycket mer än det intresse du sparar när du jämför mellan olika bostadslån, vanligtvis bara inom whiskers på 0,20% ($1,400 per år på samma $700,000 inteckning). Så välj bostadslånspaketet som följer med upphävande av denna straff när inlösen beror på försäljning av fastigheten under inlåsningsperioden.
notera men det skulle vara att $ 2,000 juridisk avgift återbetalning att betala när du bryter ett lån på grund av försäljning och det händer inom de första 3 åren av besittningsrätt. Ändå är det bara 20% av en uppskattad $10,000 straff (för $700,000 bostadslån).
(d) förskottsbetalning delvis utan straff inom inlåsningsperioden
det bästa bostadslånet bör också låta dig förskottsbetala regelbundet, särskilt när du får dina årliga bonusar. Det kan visa sig vara den enskilt viktigaste sak att göra för att minska inteckning kostnader på lång sikt, mer så än att välja rätt bostadslånspaket. Att minska det utestående lånet hjälper regelbundet inte bara att minska den månatliga återbetalningen, men det gör att du kan välja en kortare tid när du nästa refinansierar bostadslånet – vilket alla leder till en mycket minskad räntekomponent i din månatliga återbetalning. Och om du också väljer att arbeta med en betrodd inteckning mäklare över tiden, som ser till att du hoppar från en lägsta ränta bostadslån till nästa när din lock-in/claw-back period löper ut, du definitivt spara på alla fronter av en inteckning ekvation: besittningsrätt, kapitalbelopp samt ränta.
som många av våra kunder har upptäckt i” lägre för längre ” räntemiljö under det senaste decenniet (2009-2020) har regelbunden förskottsbetalning bidragit till att minska deras ekonomiska börda och de kommer att sluta med en fullt betald egendom mycket tidigare än trodde. Välj bostadslånspaketet som låter dig förskottsbetala utan straff upp till en viss procentandel av det utestående bostadslånet, när som helst.
(e) Gratis konvertering
gratis konvertering betyder helt enkelt att banken gör att du kan ”konvertera” till ett annat bostadslånspaket inom banken utan kostnad, dvs.upphävande av omprissättning eller konverteringsavgift vanligtvis på $300-500, i slutet av din inlåsningsperiod.
hur är det viktigt? Detta går tillbaka till vad vi just sa i början där de flesta husägare förbisett räntan i det tredje året av besittningsrätt där de inte riktigt kan lämna ännu. Det innebär att det redan finns mindre förhandlingsstyrka med din befintliga bank för att förhandla om den lägsta rådande räntan där ute, vare sig det är fast eller flytande. Och om du lägger till denna $ 500 omprissättning avgift som är besläktad med en 0,1% eller åtminstone 0,05% ränta på ett år, du definitivt få den kortare änden av pinnen.
och vet du från tid till annan kan det till och med vara gratis konvertering inom låsningsperioden. Detta innebär att du faktiskt kan byta till ett mer gynnsamt bostadslånspaket när något nytt och bättre kommer upp som inte var tillgängligt när du refinansierade bostadslånet. Prata med våra konsulter för att ta reda på mer.
du kan se att det inte finns något bästa bostadslån för alla. Även räntan i sig skiljer sig baserat på lånekvantum dessa dagar. Den lägsta rubrikräntan du ser på de flesta mäklarwebbplatser är endast reserverade för de mycket stora lånen som Över $1.5 m eller $2m. För de genomsnittliga lånestorlekarna på mellan $500,000 till $1m kan räntan som erbjuds skilja sig beroende på ”avvikelser”, varför det är viktigt att du arbetar med etablerade mäklare som kan få dig bättre övergripande villkor – den lägsta kursen och de bästa övergripande villkoren för en inteckning.
ta reda på de unika egenskaperna hos DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan och hur man väljer mellan de stora 3 lokala bankerna, plus några andra värdiga internationella banker och varför vi rekommenderar dem.