în mod natural, majoritatea oamenilor vor crede că cel mai bun împrumut pentru locuințe înseamnă cei cu cele mai mici rate ale dobânzii de pe piață. Cu toate acestea, au uitat că există, în general, un compromis între rate mai mici în timpul perioadei promoționale sau de blocare, de obicei doi ani, și rate ale dobânzii mai mari după aceea, când se termină blocarea. Și există un motiv de blocare-in poate fi de doi ani pentru cele mai multe pachete de împrumut acasă, dar subvenția legală (sau rabat de numerar) perioada de clawback este de trei ani. Prin urmare, rata dobânzii în al treilea an al ipotecii este încă un aspect important, în ciuda faptului că puteți repriza în cadrul Băncii. Acesta este probabil unul dintre factorii cei mai neglijați pentru refinanțare.
înțelegeți că există diferite tipuri de împrumuturi pentru locuințe în Singapore. Pe lângă alegerea cea mai mică rată a dobânzii titlu în primii ani, ar putea exista alte considerente pertinente ar trebui să ia în considerare:
(a) fix rata Home împrumut vs. ARM(rata de credit ipotecar reglabil)
aceasta este adesea cea mai dificilă decizie de a face ca este nevoie de unele vedere expert pe direcția de ratele dobânzilor pe termen mediu. Prin urmare, aceasta justifică o discuție separată proprie (a se vedea Q5 de mai jos).
cel mai bun împrumut pentru locuințe ar trebui să vă permită să vă acoperiți costurile dobânzii atunci când ratele cresc în acea parte a ciclului dobânzii; și vă permit să profitați de avantajele unei căderi rapide a ipotecii în perioadele în care ratele s-au prăbușit așa cum tocmai am asistat în 2020. Deci, alegerea Peg ipotecare dreapta este important pentru un împrumut de origine care ne duce în punctul nostru următor.
(b) alegerea dreptul de credit ipotecar acasă peg: SIBOR (sau SORA), FHR sau bord?
în general, există două tipuri de cuie ipotecare că băncile vor prețul lor împrumuturi de origine pe. Acestea sunt indicii de referință care valoarea va varia în timp și, prin urmare, ipotecare interes și rambursare în fiecare lună va varia, de asemenea, în consecință.
(1) Consiliul
primul tip este cuie de împrumut interne ale băncilor, care pot fi Prime sau ratele de creditare ale Consiliului. Prime plus a spread este folosit mai mult pentru împrumuturile corporative. Împrumut punte de consum este încă taxat la” prime plus ” rata pentru unele bănci. Consiliul este mai frecvent utilizate și indiferent de ce acronime sunt utilizate de către diverse bănci – este de fapt un peg de creditare, care este stabilit și determinat exclusiv de către bancă. Și uneori în cadrul aceleiași bănci puteți avea multe tranșe de rate de bord cu numere de serie bazate pe date. Acest lucru permite băncii să decidă să ridice cuier de împrumut (și, prin urmare, dobânda percepută) pentru anumite grupuri de clienți în funcție de momentul în care întregul lot de cărți de împrumut au fost semnate, dar nu pentru întregul portofoliu ipotecare. Deoarece banca ar putea ridica rata Consiliului în mod unilateral și selectiv, iar aceste informații nu sunt publicate nicăieri (în afară de a da o notificare de o lună în scris debitorilor afectați), Consiliul este considerat cuier ipotecar cu cea mai mică transparență.
(2) FHR/FDR
există încă un alt tip de bănci interne de împrumut cuie primul făcut popular de DBS bank în 2014, când au început pegging ipoteci la tranșe rata de depozit fix numit FHR (fixed depozit rata de origine). Până în prezent, unii oameni încă obține confuz și a crezut că împrumutul de origine FHR au semnat au fost credite cu rată fixă acasă, atunci când acestea sunt doar rate variabile raportat la ratele de depozit fixe publicate de Banca. Din acest motiv, ne place să ne referim la astfel de cârlige de împrumut ca împrumuturi pentru locuințe FDR (împrumuturi pentru locuințe cu rată fixă de depozit). Mai multe bănci au început să introducă împrumuturi FDR pentru locuințe proprii din 2015, cum ar fi OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, dar încet unul câte unul au retras astfel de împrumuturi și până în 2020 doar 3 bănci oferă încă împrumuturi FDR pentru locuințe: DBS FHR, SCB FDR și HSBC TDMR. Peg-urile FDR au fost inițial populare atunci când ratele dobânzilor au fost scăzute, dar creșterile ulterioare ale ratei în perioada 2017-2019 le-au dat un nume rău, deoarece piața a perceput Peg-urile FDR ca fiind „rapide să crească, dar lente să coboare”. Aceasta a preluat foarte mult natura ratelor de bord, cu excepția faptului că ratele fixe ale depozitelor au fost publicate oficial pe site-ul web al băncilor și, prin urmare, mai transparente. La MortgageWise, urmărim mișcările FDR / FHR de-a lungul timpului pentru o perspectivă istorică asupra modului în care băncile au gestionat astfel de cârlige interne de împrumut vis-a-vis de SIBOR, care este al doilea tip de peg ipotecar pe care ne place să-l discutăm.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (rata ofertei interbancare din Singapore) este un indice determinat de piață care este administrat de ABS (Asociația Băncilor din Singapore). Pe scurt, este rata pieței monetare în care băncile se împrumută reciproc pe piața monetară din Singapore. ABS va colecta și calcula SIBOR pe baza ratelor de ofertă și ofertă depuse de 20 de bănci participante în fiecare dimineață până la ora 11.30 zilnic. Deoarece SIBOR este stabilit de forțele pieței bazate pe cerere și ofertă, nu este posibil ca nicio bancă să decidă unilateral să o majoreze sau să o reducă. Din punct de vedere istoric, SIBORUL se corelează foarte strâns cu rata fondurilor Fed din SUA, iar această corelație este urmărită și publicată de ipotecar aici.
cu toate acestea, odată cu scandalurile privind LIBOR și abolirea ulterioară a SOR (care a fost folosită și de unele bănci pentru a stabili Ipoteci anterior înainte de 2010), MAS (Autoritatea Monetară din Singapore) a mandatat ca băncile să înlocuiască SIBOR cu noua SORA compusă (Singapore Overnight Rate Average) în etape până în 2024. SORA este un peg de împrumut mai robust publicat pe site-ul MAS.
din 2019, am susținut trecerea la cuie ipotecare bazate pe piață, cum ar fi SIBOR (și în curând să fie SORA), deoarece nu vedem necesitatea de a plăti o primă în rata dobânzii pentru a merge la rata fixă atunci când ratele au atins punctul culminant. În viitor, nu vedem creșterea ratelor dobânzilor la nivel global într-un mediu al ratei dobânzii „mai mic pentru mai mult timp”. A se vedea Q6 de mai jos pentru mai multe despre perspectivele noastre rata dobânzii.
(c) renunțarea la penalizare ca urmare a vânzării de bunuri în timpul perioadei de blocare în
cel mai bun împrumut acasă vă permite să salvați nu doar în timp ce Service-L, dar atunci când vă decideți să se încheie brusc.
după pandemia covid-19, am anticipat o tendință pentru case mai mari sau o cameră suplimentară pentru dormitor sau cel puțin un studiu. Acest lucru a confirmat deja în creșterea prețurilor pentru apartamente HDB mai mari din Singapore. Nevoia de spațiu este evidentă cu WFH (lucrul de acasă) și HBL (învățarea la domiciliu) care vor deveni parte a noii norme atât pentru muncă, cât și pentru școli.
chiar și pentru cei care nu intenționează să vândă proprietatea dvs. existentă, nu veți ști niciodată când planurile dvs. s-ar putea schimba sau când veți avea brusc o ofertă care se dovedește prea bună pentru a trece.
problema cu vânzare este că cele mai multe pachete de împrumut acasă vin cu 2 ani lock-in perioadă, ceea ce înseamnă că trebuie să furculiță afară suplimentare $10,000 în răscumpărare sancțiuni bazate pe 1.50% pe un tipic $700,000 ipotecare. Aceasta este mult mai mult decât dobânda pe care o veți economisi atunci când comparați între diferite împrumuturi pentru locuințe, de obicei, doar în limitele a 0,20% (1.400 USD pe an pe aceeași ipotecă de 700.000 USD). Deci, alege pachetul de împrumut acasă, care vine cu renunțarea la această penalizare atunci când răscumpărarea se datorează vânzarea de proprietate în timpul perioadei de blocare în.
notă cu toate acestea ar fi că 2.000 dolari taxa legală clawback să plătească atunci când rupe un împrumut din cauza vânzare și care se întâmplă în primii 3 ani de Mandatului. Totuși, aceasta este doar 20% dintr-o penalizare estimată de 10.000 USD (pentru un împrumut de locuință de 700.000 USD).
(d) plata anticipată parțial fără penalități în perioada de blocare
cel mai bun împrumut pentru locuință ar trebui să vă permită, de asemenea, să plătiți anticipat în mod regulat, mai ales atunci când primiți bonusurile anuale. Acest lucru s-ar putea dovedi a fi cel mai important lucru de făcut pentru a reduce costurile ipotecare pe termen lung, mai mult decât alegerea pachetului de împrumut acasă dreapta. Reducerea împrumut restante în mod regulat ajută nu numai pentru a reduce rambursarea lunară, dar vă permite să opteze pentru un mandat mai scurt atunci când următoarea refinanțeze împrumut acasă – care toate duce la o componentă de interes mult mai redus în rambursarea lunară. Și dacă, de asemenea, alegeți să lucrați cu un broker de credit ipotecar de încredere în timp, care vă asigură că săriți de la un împrumut de casă cu cea mai mică rată la altul ori de câte ori expiră perioada de blocare/recuperare, economisiți cu siguranță pe toate fronturile unei ecuații ipotecare: deținere, suma principală, precum și dobânda.
așa cum mulți dintre clienții noștri au descoperit în mediul „mai mic pentru mai mult timp” al ratei dobânzii din ultimul deceniu (2009-2020), plata anticipată regulată a ajutat la diminuarea sarcinii lor financiare și vor ajunge cu o proprietate plătită integral mult mai devreme decât se credea. Alegeți pachetul de împrumut acasă care vă permite să plătiți anticipat fără penalități până la un anumit procent din împrumutul acasă restante, în orice moment.
(e) conversie gratuită
conversie gratuită înseamnă pur și simplu că banca vă va permite să „convertiți” într-un alt pachet de împrumuturi pentru locuințe din cadrul băncii fără costuri, adică.renunțarea la repricing sau taxa de conversie de obicei la $300-500, la sfârșitul perioadei de blocare în.
cât de important este acest lucru? Acest lucru se întoarce la ceea ce tocmai am spus la început, unde majoritatea proprietarilor de case au trecut cu vederea rata dobânzii în al treilea an al mandatului, unde nu pot pleca încă. Aceasta înseamnă că există deja mai puțină putere de negociere cu banca dvs. existentă pentru a negocia cea mai mică rată predominantă acolo, fie ea fixă sau plutitoare. Și dacă adăugați această taxă de repricing de 500 USD, care este asemănătoare cu o dobândă de 0,1% sau cel puțin 0,05% într-un an, veți obține cu siguranță capătul mai scurt al bățului.
și știi din când în când s-ar putea chiar să existe conversie gratuită în perioada de blocare. Acest lucru înseamnă că puteți trece de fapt la un pachet de împrumut acasă mai favorabile atunci când ceva nou și mai bine vine, care nu a fost disponibil în momentul în care ați refinanțat împrumutul acasă. Discutați cu consultanții noștri pentru a afla mai multe.
puteți vedea că nu există nici unul cel mai bun împrumut acasă pentru toată lumea. Chiar și rata dobânzii în sine diferă în funcție de cuantumul împrumutului în aceste zile. Cea mai mică rată a dobânzii titlu vedeți pe cele mai multe site-uri broker sunt rezervate numai pentru împrumuturi foarte mari ca mai sus $1.5 m sau $2m. Pentru dimensiunile medii de împrumut între $ 500,000 la $1m, rata dobânzii oferite ar putea diferi în funcție de „abateri”, prin urmare, este important să lucrați cu brokeri stabilite, care vă pot obține mai bine termeni generali – cea mai mică rată, precum și cele mai bune condiții generale de un credit ipotecar.
aflați, de asemenea, atributele unice ale DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan și cum să alegeți între marile 3 bănci locale, plus alte câteva bănci internaționale demne și de ce le recomandăm.