nastąpił dramatyczny wzrost liczby opóźnień spowodowanych skutkami ekonomicznymi pandemii Covid-19. Jakie są konsekwencje prawne w przypadku anulowania umowy najmu?
„niestety, najnowsza oficjalna stopa bezrobocia wynosi 32,5%” – powiedział Paul Stevens, CEO Just Property. „Jako firma zajmująca się nieruchomościami, posiadająca prawdopodobnie największy dział wynajmu w Republice Południowej Afryki, z pewnością odnotowaliśmy wzrost liczby najemców, którzy z powodu trudności finansowych anulowali przedterminowe umowy najmu.”
Clina Steyn, Dyrektor zarządzający SSLR Incorporated, zauważyła, że wczesne anulowanie umowy najmu jest regulowane przepisami, w szczególności ustawą o ochronie konsumentów i Ustawą o wynajmie mieszkań.
„jeśli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, oznacza to Anulowanie w rozumieniu art. 14 ustawy o ochronie konsumentów”-powiedział Steyn.
„najemca (jako konsument) ma prawo do odstąpienia od umowy na czas określony poprzez wypowiedzenie wynajmującemu (dostawcy) 20 dni roboczych. Wynajmujący ma prawo żądać od najemcy rozsądnej kary za anulowanie rezerwacji. Nawet jeśli umowa najmu milczy w tej sprawie, wynajmujący może domagać się pełnej szkody poniesionej w ramach pewnych ograniczeń prawnych-dodał Steyn.
Steyn i Stevens odpowiedzieli na najczęściej zadawane pytania najemców w kontekście anulowania, a nie rozwiązania umowy miesięcznej:
jakie są moje wymagania prawne jako najemcy?
„jedynym wymogiem jest dać właścicielowi 20 dni roboczych wypowiedzenia i zapłacić karę wczesnego anulowania. Powinno to być szczegółowo opisane w umowie najmu, a twój agent powinien przypomnieć ci o tych wymaganiach” – powiedział Stevens.
co oznacza „pełne odszkodowanie”?
„pełne odszkodowanie byłoby rzeczywistą szkodą, którą ponosi wynajmujący, co oznacza pełną pozostałą część umowy najmu i wartość tego zawodu zgodnie z warunkami umowy najmu”, powiedział Steyn. „Jeśli jednak umowa najmu ograniczy rozsądną karę anulowania do, na przykład, trzymiesięcznego najmu, wynajmujący będzie ograniczony do tej kary anulowania i nie będzie uprawniony do żądania kwoty wyższej niż ta kwota.”
w jaki sposób należy udowodnić najemcy te szkody w świetle przepisów prawa?
„ponieważ będzie to roszczenie umowne, wynajmujący dostarczy sądowi kopię umowy najmu, która byłaby wystarczającym dowodem kwoty wynajmu, na którą strony zgodziły się, a także pierwotnie uzgodnionych warunków między stronami”, powiedział Steyn.
„solidne umowy najmu, takie jak te stosowane przez zwykłych Agentów Nieruchomości, uwzględniają wszystkie ewentualne okoliczności. To tylko jedna z wielu usług, które profesjonalni agenci wynajmu i zarządzający portfelem zapewniają, aby chronić zarówno właścicieli, jak i najemców. Leasing to jeden z najważniejszych powodów do pracy przez agenta ” – powiedział Stevens.
czy można je odjąć od depozytu?
„tak, zdecydowanie” „Kaucja ma być wykorzystana na wszelkie kwoty, za które najemca jest odpowiedzialny w ramach umowy najmu.”
” potrącenia i spłata depozytów są częstym problemem i powodem skarg klientów ” – powiedział Stevens. „Z naszego doświadczenia wynika, że jasna komunikacja dotycząca obowiązków najemcy i wynajmującego, przyczyn odliczeń, zalecanych działań naprawczych i ściśle zarządzanych harmonogramów ma kluczowe znaczenie dla utrzymania pozytywnych relacji z najemcami i wynajmującymi.”
jak w takim przypadku zastosować zasadę Ubuntu?
zasada Ubuntu to „Umuntu ngumuntu ngabantu”, co można by wytłumaczyć jako”ja jestem dzięki tobie, a Ty dzięki nam”. Oznacza to, że tworzymy jedną wspólnotę i każda osoba w tej Wspólnocie musi postrzegać innych członków Wspólnoty jako istoty ludzkie. Skutkiem tego jest to, że musimy być w stanie zademonstrować człowieczeństwo.
Steyn powiedział, że jego zastosowanie w tej sytuacji: „powiedzmy, że najemca zbliża się do właściciela w czasie i daje mu wystarczające powiadomienie, że w wyniku retrenchment lub innej sytuacji osobistej najemca musi anulować dzierżawę. Nie rujnując się finansowo, właściciel byłby zobowiązany do próby dostosowania się do najemcy, na przykład, nie żądając pełnej kary lub przynajmniej znaleźć sposób, aby obie strony spotkały się w połowie drogi.
” nie jest to wymóg prawny, ale może być bardzo korzystne dla obu stron, aby spróbować rozwiązać sprawę, a nie po prostu egzekwowanie warunków umowy najmu.”
” im szybciej najemca komunikuje się z trudnościami, tym szybciej możemy współpracować, aby osiągnąć akceptowalne wyniki dla obu stron”, powiedział Stevens. „Nasi agenci są rzeczywiście zakontraktowani z wynajmującymi, którzy są zatem naszymi głównymi klientami, ale bez płacącego najemcy, właściciele i agenci nie mają dochodów. W interesie wszystkich leży zapewnienie trwałych warunków najmu, a w takich trudnych czasach kluczowe znaczenie mają negocjacje oparte na jasnym zrozumieniu warunków rynkowych. Nasi agenci służą obiektywną radą.”
co powinni doradzać wynajmującym w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę?
” ważne jest, aby najpierw wziąć pod uwagę warunki umowy najmu. Nasze standardowe umowy najmu szczegółowo określają, co się dzieje, gdy najemca anuluje umowę najmu na dowolnym etapie w początkowym okresie najmu. Istnieją środki, aby poradzić sobie z wszelkimi szkodami poniesionymi przez wynajmującego, a najemca będzie odpowiedzialny za uzasadnione koszty anulowania”, powiedział Stevens.
wynajmujący będzie uprawniony do żądania tej kwoty i odliczenia jej od pozostałej kaucji po wykonaniu remontu po opuszczeniu lokalu przez najemcę. Właściciel powinien jednak złagodzić swoje szkody. „Po otrzymaniu wcześniejszego zawiadomienia o anulowaniu Wynajmujący jest zobowiązany do aktywnego obrotu nieruchomością w celu znalezienia i umieszczenia najemcy zastępczego” – powiedział Steyn. W przypadku powodzenia wynajmujący może żądać jedynie kwoty równej faktycznym poniesionym szkodom.
jeśli Strony uzgodniły, że karą za wcześniejsze anulowanie będzie trzymiesięczny czynsz, ale najemca zastępczy zostanie znaleziony po sześciu tygodniach, Wynajmujący ma prawo do sześciotygodniowego wynajmu. Z drugiej strony, jeśli właściciel nie może znaleźć najemcy zastępczego w ciągu trzech miesięcy, nadal będzie ograniczony do uzgodnionego trzymiesięcznego najmu, powiedział Steyn.
obaj eksperci zgadzają się w swoich poglądach, że agenci powinni doradzać swoim najemcom w tym zakresie przed przyjęciem zawiadomienia o anulowaniu.
„agenci muszą być z góry i otwarcie z najemcą i wyjaśnić dokładne konsekwencje finansowe wczesnego anulowania” – powiedział Stevens. „Równie ważne jest poinformowanie właściciela o jego obowiązkach i, w obecnym otoczeniu, zasugerowanie, że rozważa, czy obniżenie czynszu dla obecnego najemcy jest korzystniejsze niż posiadanie nieruchomości stojącej pustej.”
Czytaj: Domy w Kapsztadzie za niecałe 1,5 mln R