HVORDAN GJØRE ØKONOMISK FORSVARLIG MILJØ OPPRYDDING BESLUTNINGER
AV: JEFF CARNAHAN
For Mange år siden, da jeg var en yngre mann bare venter på livet for å lære meg leksjonene jeg trenger, hadde jeg en brun, fire-dørs 1976 ford Maverick. Denne tingen var ikke pen, og det var absolutt ikke kult, men det fikk meg til skolen og til å jobbe, og noen ganger ville det levere en modig jente og jeg på kino på en lørdag kveld. Jeg brukte tiden som trengs for å bytte olje og erstatte filtrene, men for det meste tok jeg for gitt hvor viktig det var for meg. En dag på vei til et sted hørte jeg en forferdelig klunk og det døde bare. Den første tanken gjennom hodet mitt var, » Å nei! Hvor mye vil dette koste meg?»Etter en $ 50 slep til butikken og etter flere timer med å vente, spurte mekanikeren meg dette spørsmålet,» vel sønn, vil du at den skal løpe,eller vil du ha det løst ?»
jeg er sikker på at du kan finne ut resten av historien. Siden jeg teller pennies på den tiden, valgte jeg å ha det minste arbeidet for å få bilen min til å løpe og tilbake på veien umiddelbart for det billigste beløpet som er mulig, i stedet for å investere tid og penger til å få det løst riktig. Jeg vil ikke kjede deg med detaljene, men vær trygg på at når den gamle Maverick døde for godt kort tid etter, ble jeg igjen høy og tørr uten transport og ønsket at jeg hadde tatt en annen beslutning noen måneder før. Det var en viktig lærdom for meg, og en som jeg holder med meg.
TIPS: FIKS TING RIKTIG, OG INVESTERINGEN VIL MER ENN BETALE FOR SEG SELV.
jeg vil gjerne si at det bare tok den ene hendelsen for meg å lære denne leksjonen. Det er morsomt hvordan livet fortsetter å gi deg muligheter til å lære.
De fleste av Oss har et eksempel på hvordan vi har opplevd denne situasjonen tidligere, men når disse typer beslutninger må gjøres i virksomheten, er det enda vanskeligere. I din erfaring, var det under en renseri maskin reparasjon jobb eller når fikse en lekk tak, eller selv som du prøvde å sette enda en rask løsning på at temperaments kjele? Miljøopprydding kommer sannsynligvis ikke til å tenke på de fleste, men det samme gjelder for dem. Det er tre komponenter for å håndtere et miljøforurensningsproblem:
- umiddelbart stanse enhver menneskelig eksponering for kjemikalier som kan forekomme;
- Rydde opp forurensning på stedet og off-site; og
- Få En Nedleggelse, Eller Ingen Ytterligere Tiltak, Brev fra staten regulatory agency.
Når det nødvendige arbeidet er utført for å stoppe menneskelig eksponering, blir spørsmålet: «Nå vil du ha det rent, Eller vil du bare ha en regulatorisk nedleggelse?»Dette kan være å sette vognen før hesten litt, men la oss forlate diskusjonen om hvorfor umiddelbart å stoppe menneskelig eksponering er topp prioritet og ikke omsettelig for en senere utgave, og la oss fokusere på samspillet mellom å rydde opp og få regulatorisk nedleggelse.
HVA BETYR» REN » I EN MILJØOPPRYDDING?
når du utfører en miljøopprydding, er det svært lite grunnlag for å involvere ordet «rent». Ekte ren aldri virkelig skjer. Det er bare ulike nivåer av ikke helt, og på et tidspunkt er det «rent nok». I en verden av miljøforurensning er det mange mennesker som setter standarden for når en eiendom kan kalles «ren nok». De fleste regulatorer bekymrer seg hovedsakelig om to ting utover den nåværende menneskelige eksponeringskomponenten:
- Sikre at forurensningsproblemet blir bedre i stedet for verre
- Sikre at det ikke er noen trussel om fremtidig menneskelig eller økologisk eksponering
Tro det eller ei, din eiendom trenger ikke å være veldig ren i det hele tatt for at disse boksene skal kontrolleres. Andre parter som vil avgjøre om eiendommen din er ren nok, er fremtidige kjøpere og deres finansielle långivere. De vil ikke bare se på om du har en regulatorisk nedleggelse, men de vil også bruke den generelle miljøhelsen til eiendommen for å bestemme dens praktiske verdi. Dette er en komponent som ofte blir oversett når du bestemmer hvor rent er «rent nok». Hvis pengene ikke blir brukt i løpet av den første sprekken på environmental remedy, kan det koste en betydelig sum penger senere i form av en lavere eiendomsverdi når det er på tide å selge, eller et krav om ytterligere miljøarbeid som skal utføres for å tiltrekke seg kvalifiserte kjøpere.
TIPS: TRIKSET ER Å FINNE DEN RETTE BALANSEN MELLOM Å BRUKE PENGER PÅ AKTIV MILJØOPPRYDDING, OG DE FREMTIDIGE KOSTNADENE SOM KAN OPPSTÅ. DETTE VIL VÆRE LITT ANNERLEDES FOR DE FLESTE ALLE SOM STÅR OVERFOR DISSE BESLUTNINGENE, MEN DEN GRUNNLEGGENDE TANKEPROSESSEN FORBLIR DEN SAMME.
HVA BETYR REGULATORISK LUKNING FOR RENSERIER?
Noen statlige miljøregulatorer har svært foreskrevne oppryddingsstandarder som er satt på plass for regulerte kjemikalier og er basert på visse menneskelige eksponeringsscenarier gitt ulike arealbruk. For eksempel er oppryddingsstandarden for tetrakloreten (PCE eller Perc) mye mindre streng for egenskaper som er og vil forbli kommersielle eller industrielle i naturen, i motsetning til brukt til boligformål. Dette skyldes at kommersielle eiendomsbrukere bruker mye mindre tid på eiendommen enn en boligbruker ville og engasjerer seg i aktiviteter som er mye mindre sannsynlig å sette dem i kontakt med undergrunnsforurensning enn boligbrukeren. Så selv når regulatorer strengt bruker oppryddingsstandarder, er deres definisjon av ren forskjellig for kommersielle og boligeiendommer.
Andre stater tillater personen eller forretningsenheten som er ansvarlig for forurensningen (Ansvarlig Part Eller RP) å bestemme hvor rent er rent nok ved å gi dem muligheten til å bestemme pågående arealbruk mer spesifikt med gjerningsbegrensninger som begrenser typen aktiviteter grunneiere og brukere kan utføre. Et klassisk eksempel er å snu en forurenset eiendom til en parkeringsplass, og deretter sette inn en gjerningsbegrensning eller pakt som sier at eiendommen alltid må forbli en parkeringsplass, og den må opprettholdes på den måten, slik at ingen kan komme i kontakt med forurensningen. I dette scenariet er det ikke nødvendig å utføre mye forurensning fjerning utover det som er nødvendig for å holde den fra å spre seg til andre egenskaper utenfor eierens kontroll. Tilstedeværelsen av den velholdte parkeringsplassen overflaten og de medfølgende gjerningsbegrensningene fjerner i hovedsak «risikoen» for menneskelig eksponering. Denne typen regulatorisk lukning kalles en «Risikobasert Lukning». Mange RPs i utgangspunktet elsker å ansette Slike Risikobaserte Nedleggelser fordi de er mye billigere i utgangspunktet enn de rettsmidler der en betydelig mengde opprydding skjer. Men husk den lille historien om Min gamle Ford Maverick. «Vil du ha det løst, eller vil du bare at det skal løpe?»Vel, vil du ha det rent, som gjenoppretter eiendommen din til rettferdig markedsverdi og gir deg et mer robust sett med gjenbruksalternativer, eller vil du bare ha en regulatorisk nedleggelse, som ikke gjenoppretter eiendommen din til rettferdig markedsverdi og begrenser fremtidige gjenbruksalternativer?
Oppgjør for en ren Risikobasert Nedleggelse i stedet for en betydelig aktiv opprydding kan negativt påvirke verdien av eiendommen din. Jeg sier ikke at fullstendig eliminering av miljøpåvirkninger er klok, eller til og med mulig. Faktisk, mesteparten av tiden, er det ikke engang realistisk å anta at hvert molekyl av forurensning kan fjernes fra jord, grunnvann og jordgass etter en miljøutslipp. Som sådan inneholder nesten hvert middel en del av En Risikobasert Opprydding. Som jeg nevnte litt tidligere, trikset er å finne den rette balansen som inkorporerer ikke bare dine ønsker og behov om post-closure bruk av din eiendom, men også tar hensyn til din evne til skulder den betydelige kostnaden av aktiv rette.
FORRETNINGS-OG GRUNNEIERE BØR ØNSKE BÅDE REGULATORISK NEDLEGGELSE og MILJØOPPRYDDING
miljøopprydding er en svært kostbar innsats, og det kan tungt belaste en bedrift. Avhengig av hvordan virksomheten din er satt opp, kan ansvaret for forurensning faktisk ligge hos deg personlig. Før du tar den beslutningen om hvor rent er rent nok, bør du nøye vurdere alt du har råd til. Hvis du kan svinge det, vil investeringen i et renere nettsted lønne seg i fremtiden. Husk å vurdere alle dine finansielle eiendeler som kan brukes til å betale for miljøopprydding.
TIPS: HUSK AT TIDLIGERE KOMMERSIELLE GENERELLE ANSVARSFORSIKRINGER KAN UTLØSES FOR Å BETALE FOR MILJØOPPRYDDING. SPESIELT SIDEN DE FLESTE MILJØUTGIVELSER OGSÅ SKJEDDE TIDLIGERE.
ved å levere så mye oppryddingskraft og ved å velge det beste oppryddingsalternativet, kan du legge til verdi tilbake til din forurensede eiendom for fremtidig refusjon. Jeg skulle ønske beslutningen jeg gjorde tilbake med Min Ford Maverick hadde vært, » jeg vil at den skal løpe, og jeg vil ha den løst.»Som det er tilfelle for mange renserier, vil du være bedre hvis du får en regulatorisk nedleggelse og en opprydding.
Kontakt oss for å diskutere utnyttelse av miljøopprydding for å gjenopprette eiendomsverdien.
som sett I Cleaner& Launderer
Jeff Carnahan, President I EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, har 20 + års miljørådgivning og utbedring erfaring. Hans tekniske ekspertise fokuserer på undersøkelse og tolkning av undergrunnsutslipp av farlige stoffer med det formål å evaluere og kontrollere risiko-og kostnadsmessige implikasjoner. Han har fokusert på å være partner med drycleaning industrien for det siste tiåret,og han er en hyppig bidragsyter til national drycleaning publikasjonen Cleaner & Launderer. Han er bransjeleder i å forstå at miljørisiko ikke bare inkluderer oppryddingskostnader, men også kjent og ukjent tredjepartsansvar.