CÓMO TOMAR DECISIONES DE LIMPIEZA AMBIENTAL FINANCIERAMENTE SÓLIDAS
POR: JEFF CARNAHAN
Hace muchos años, cuando era un hombre más joven que esperaba que la vida me enseñara las lecciones que necesitaría, Tenía un Ford Maverick de 1976. Esta cosa no era bonita, y ciertamente no era genial, pero me llevó a la escuela y al trabajo, y de vez en cuando nos llevaba a una chica valiente y a mí al cine un sábado por la noche. Pasé el tiempo necesario para cambiar el aceite y reemplazar los filtros, pero en su mayor parte di por sentado lo importante que era para mí. Un día, de camino a algún sitio, oí un ruido horrible y se murió. El primer pensamiento en mi cabeza fue: «¡Oh, no! ¿Cuánto me va a costar esto?»Después de un $50 remolque a la tienda y después de varias horas de espera, el mecánico me preguntó, «Bueno, hijo, ¿quieres que se ejecute, o quieres arreglarlo?»
Estoy seguro de que puedes averiguar el resto de la historia. Ya que estaba contando centavos en ese momento, elegí hacer la cantidad mínima de trabajo para que mi automóvil funcione y vuelva a la carretera de inmediato por la cantidad más barata posible, en lugar de invertir el tiempo y el dinero en arreglarlo correctamente. No te aburriré con los detalles, pero ten la seguridad de que cuando ese viejo Inconformista murió para siempre poco después, me quedé sin transporte y deseando haber tomado una decisión diferente unos meses antes. Esa fue una lección importante para mí, y la guardo conmigo.
TIP: ARREGLE LAS COSAS BIEN, Y LA INVERSIÓN SE AMORTIZARÁ CON CRECES.
Me encantaría decir que solo necesité un incidente para aprender esta lección. Es curioso cómo la vida sigue dándote oportunidades de aprender.
La mayoría de nosotros tenemos un ejemplo de cómo hemos experimentado esta situación en el pasado, pero cuando se deben tomar este tipo de decisiones en los negocios, es aún más complicado. En su experiencia, ¿fue durante un trabajo de reparación de una máquina de limpieza en seco o al reparar un techo con goteras, o incluso cuando trató de poner otra solución rápida en esa caldera temperamental? Las limpiezas ambientales probablemente no vienen a la mente para la mayoría de la gente, pero exactamente lo mismo se aplica a ellos. Hay tres componentes para lidiar con un problema de contaminación ambiental:
- Detener de inmediato cualquier exposición humana a productos químicos que pueda estar ocurriendo;
- Limpiar la contaminación en el sitio y fuera del sitio; y
- Obtener una Carta de Cierre, o Ninguna Otra Acción, de la agencia reguladora estatal.
Una vez que se ha realizado el trabajo necesario para detener la exposición humana, la pregunta es: «Ahora, ¿lo quieres limpio o solo quieres un cierre reglamentario?»Esto puede ser poner el carro antes que el caballo un poco, pero dejemos la discusión sobre por qué detener inmediatamente la exposición humana es la máxima prioridad y no negociable para una edición posterior, y centrémonos en la interacción entre la limpieza y el cierre regulatorio.
¿QUÉ SIGNIFICA «LIMPIAR» EN UNA LIMPIEZA AMBIENTAL?
Al realizar una limpieza ambiental, hay muy poca base para involucrar la palabra «limpiar». La verdadera limpieza nunca ocurre. Solo hay varios niveles de no del todo, y en algún momento, es «lo suficientemente limpio». En el mundo de la contaminación ambiental hay numerosas personas que establecen el estándar para cuándo una propiedad puede llamarse «lo suficientemente limpia». La mayoría de los reguladores se preocupan principalmente por dos cosas más allá del componente actual de exposición humana:
- Asegurarse de que el problema de contaminación está mejorando en lugar de empeorar
- Asegurarse de que no hay amenaza de exposición humana o ecológica futura
Créalo o no, su propiedad no tiene que estar muy limpia para que se marquen estas casillas. Otras partes que decidirán si su propiedad está lo suficientemente limpia son los futuros compradores y sus prestamistas financieros. No solo analizarán si tiene un cierre reglamentario, sino que también utilizarán la salud ambiental general de la propiedad para ayudar a determinar su valor práctico. Este es un componente que a menudo se pasa por alto al decidir qué tan limpio es «lo suficientemente limpio». Si el dinero no se gasta durante la primera grieta en el remedio ambiental, podría costar una cantidad significativa de dinero más adelante en forma de un valor de propiedad más bajo cuando sea el momento de vender, o un requisito para que se realice un trabajo ambiental adicional para atraer a compradores calificados.
TIP: EL TRUCO ES ENCONTRAR EL EQUILIBRIO JUSTO ENTRE GASTAR DINERO EN UNA LIMPIEZA AMBIENTAL ACTIVA Y LOS COSTOS FUTUROS QUE PODRÍAN SURGIR. ESTO SERÁ UN POCO DIFERENTE PARA LA MAYORÍA DE TODOS LOS QUE ENFRENTAN ESTAS DECISIONES, PERO EL PROCESO DE PENSAMIENTO FUNDAMENTAL SIGUE SIENDO EL MISMO.
¿QUÉ SIGNIFICA EL CIERRE REGLAMENTARIO PARA LAS TINTORERÍAS?
Algunos reguladores ambientales estatales tienen estándares de limpieza muy prescritos que se han establecido para los productos químicos regulados y se basan en ciertos escenarios de exposición humana dados varios usos de la tierra. Por ejemplo, el estándar de limpieza para el tetracloroeteno (PCE, o Perc) es mucho menos estricto para propiedades que son y seguirán siendo de naturaleza comercial o industrial, en lugar de usarse para fines residenciales. Esto se debe a que los usuarios de propiedades comerciales pasan mucho menos tiempo en la propiedad que un usuario residencial y participan en actividades que es mucho menos probable que los pongan en contacto con la contaminación del subsuelo que el usuario residencial. Por lo tanto, incluso cuando los reguladores aplican estrictamente los estándares de limpieza, su definición de limpieza es diferente para las propiedades comerciales y residenciales.
Otros estados permiten que la persona o entidad comercial responsable de la contaminación (Parte Responsable, o RP) decida qué tan limpio es lo suficientemente limpio, dándoles la opción de determinar el uso continuo de la tierra más específicamente con restricciones de escritura que limitan el tipo de actividades que los propietarios y usuarios pueden realizar. Un ejemplo clásico es convertir una propiedad contaminada en un estacionamiento, y luego establecer una restricción de escritura o pacto que establece que la propiedad siempre debe seguir siendo un estacionamiento, y debe mantenerse de esa manera, para que nadie pueda entrar en contacto con la contaminación. En este escenario, no hay necesidad de realizar una gran remoción de contaminantes más allá de lo necesario para evitar que se propague a otras propiedades fuera del control del propietario. La presencia de una superficie de estacionamiento bien mantenida y las restricciones de escritura que la acompañan eliminan esencialmente el» riesgo » de exposición humana. Este tipo de cierre reglamentario se denomina «Cierre basado en el riesgo». A muchos RPs inicialmente les encanta emplear estos cierres basados en el riesgo porque son mucho más baratos inicialmente que aquellos remedios donde se produce una cantidad sustancial de limpieza. Pero ten en cuenta la pequeña historia de mi viejo Ford Maverick. «¿Quieres que se arregle, o solo quieres que funcione?»Bueno, ¿lo quiere limpio, que restaura su propiedad al valor justo de mercado y le proporciona un conjunto más sólido de opciones de reutilización, o simplemente desea un cierre regulatorio, que no restaura su propiedad al valor justo de mercado y limita las opciones de reutilización futuras?
Conformarse con un Cierre puro Basado en el Riesgo en lugar de una limpieza activa significativa puede afectar negativamente el valor de su propiedad. No estoy diciendo que la eliminación completa de los impactos ambientales sea sabia, o incluso posible. De hecho, la mayoría de las veces, ni siquiera es realista suponer que cada molécula de contaminación puede eliminarse del suelo, las aguas subterráneas y el gas del suelo después de una liberación ambiental. Como tal, casi todos los remedios contienen algún componente de una Limpieza Basada en el Riesgo. Como mencioné un poco antes, el truco es encontrar el equilibrio adecuado que incorpore no solo sus deseos y necesidades con respecto al uso posterior al cierre de su propiedad, sino que también tenga en cuenta su capacidad para asumir el costo significativo del remedio activo.
LOS PROPIETARIOS DE NEGOCIOS Y PROPIEDADES DEBEN DESEAR TANTO EL CIERRE REGLAMENTARIO COMO LA LIMPIEZA AMBIENTAL
La limpieza ambiental es un esfuerzo muy costoso y puede sobrecargar gravemente a una empresa. Dependiendo de cómo se configure su negocio, la responsabilidad por contaminación podría recaer en usted personalmente. Antes de tomar esa decisión sobre lo limpio que es lo suficientemente limpio, considere cuidadosamente todo lo que puede pagar. Si puede cambiarlo, la inversión en un sitio más limpio dará sus frutos en el futuro. Asegúrese de considerar todos sus activos financieros que puedan usarse para pagar la limpieza ambiental.
CONSEJO: RECUERDE QUE LAS PÓLIZAS DE SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL GENERAL COMERCIALES ANTERIORES SE PUEDEN ACTIVAR PARA PAGAR LA LIMPIEZA AMBIENTAL. ESPECIALMENTE PORQUE LA MAYORÍA DE LAS LIBERACIONES EN EL MEDIO AMBIENTE TAMBIÉN OCURRIERON EN EL PASADO.
Al aprovechar la mayor cantidad de energía de limpieza y elegir la mejor opción de limpieza, puede agregar valor a su propiedad contaminada para un reembolso futuro. Desearía que la decisión que tomé de vuelta con mi Ford Maverick hubiera sido: «Quiero que funcione, y quiero que se arregle.»Como es el caso de muchas tintorerías, estará mejor si obtiene un cierre reglamentario y una limpieza.
Contáctenos para analizar cómo aprovechar la limpieza ambiental para restaurar el valor de la propiedad.
Como se ve en Cleaner & Lavandero
Jeff Carnahan, Presidente de EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, tiene más de 20 años de experiencia en consultoría ambiental y remediación. Su experiencia técnica se centra en la investigación e interpretación de liberaciones subterráneas de sustancias peligrosas con el fin de evaluar y controlar las implicaciones de riesgo y costos. Se ha centrado en ser socio de la industria de limpieza en seco durante la última década, y es un colaborador frecuente de la publicación nacional de limpieza en seco Cleaner & Launderer. Es un líder de la industria en entender que el riesgo ambiental incluye no solo los costos de limpieza, sino también la responsabilidad de terceros conocida y desconocida.