cum să luați decizii de curățare a mediului sănătoase din punct de vedere financiar
de: JEFF CARNAHAN
cu mulți ani în urmă, când eram un bărbat mai tânăr care aștepta doar viața să mă învețe lecțiile de care aveam nevoie, aveam 1976 Ford Maverick. Acest lucru nu a fost destul de, și cu siguranță nu a fost rece, dar ma ajuns la școală și la locul de muncă, și, ocazional, ar livra o fată curajoasă și cu mine la film într-o sâmbătă seara. Am petrecut timpul necesar pentru a schimba uleiul și a înlocui filtrele, dar în cea mai mare parte am luat de la sine cât de important a fost pentru mine. Într-o zi, în drum spre un loc, am auzit un zgomot îngrozitor și a murit. Primul gând prin capul meu a fost, ” Oh, nu! Cât mă va costa asta?”După o remorcare de 50 de dolari la magazin și după câteva ore de așteptare, mecanicul mi-a pus această întrebare: „Ei bine, fiule, vrei să ruleze sau vrei să fie reparat?”
sunt sigur că vă puteți da seama de restul poveștii. Din moment ce am fost de numărare mărunțiș la momentul respectiv, am ales să aibă suma minimă de lucru făcut pentru a obține masina mea rulează și înapoi pe drum imediat pentru cea mai ieftină sumă posibilă, mai degrabă decât a investi timp și bani în obținerea-l fix corect. Nu vă voi plictisi cu detaliile, dar fiți siguri că atunci când acel bătrân Maverick a murit definitiv la scurt timp după aceea, am fost lăsat înalt și uscat fără transport și dorindu-mi să fi luat o decizie diferită cu câteva luni înainte. Aceasta a fost o lecție importantă pentru mine și una pe care o țin cu mine.
sfat: REMEDIAȚI LUCRURILE CORECT, IAR INVESTIȚIA VA PLĂTI MAI MULT DECÂT PENTRU SINE.
mi-ar plăcea să spun că a fost nevoie doar de acel incident pentru ca eu să învăț această lecție. Este amuzant cum viața îți oferă oportunități de a învăța.
majoritatea dintre noi avem un exemplu despre cum am experimentat această situație în trecut, dar când aceste tipuri de decizii trebuie luate în afaceri este și mai complicat. Din experiența dvs., a fost în timpul unei lucrări de reparații a mașinii de curățat uscat sau când ați fixat un acoperiș cu scurgeri sau chiar când ați încercat să puneți încă o soluție rapidă pe acel cazan temperamental? Curățările de mediu probabil nu vin în minte pentru majoritatea oamenilor, dar exact același lucru se aplică și pentru ei. Există trei componente pentru a face față unei probleme de contaminare a mediului:
- să oprească imediat orice expunere umană la substanțe chimice care ar putea apărea;
- curățarea contaminării la fața locului și în afara amplasamentului; și
- obținerea unei scrisori de închidere sau nicio altă acțiune din partea agenției de reglementare de stat.
odată ce lucrările necesare au fost efectuate pentru a opri expunerea umană, întrebarea devine apoi: „acum, vrei să fie curată sau vrei doar o închidere de reglementare?”Acest lucru poate pune căruța în fața calului puțin, dar să lăsăm discuția despre motivul pentru care oprirea imediată a expunerii umane este o prioritate maximă și nu este negociabilă pentru o ediție ulterioară și să ne concentrăm asupra interacțiunii dintre curățarea și închiderea reglementărilor.
CE ÎNSEAMNĂ „CURAT” ÎNTR-O CURĂȚARE DE MEDIU?
când efectuați o curățare a mediului, există foarte puține baze pentru a implica cuvântul „curat”. Adevărata curățenie nu apare niciodată. Există doar diferite niveluri de nu destul, și la un moment dat, este „destul de curat”. În lumea contaminării mediului există numeroși oameni care stabilesc standardul pentru momentul în care o proprietate poate fi numită „suficient de curată”. Majoritatea autorităților de reglementare se îngrijorează în principal de două lucruri dincolo de componenta actuală de expunere umană:
- asigurându-vă că problema contaminării devine mai bună decât mai gravă
- asigurându-vă că nu există nicio amenințare de expunere umană sau ecologică viitoare
credeți sau nu, proprietatea dvs. nu trebuie să fie deloc foarte curată pentru ca aceste cutii să fie verificate. Alte părți care vor decide dacă proprietatea dvs. este suficient de curată sunt cumpărătorii viitori și creditorii lor financiari. Nu numai că vor analiza dacă aveți o închidere de reglementare, dar vor folosi și sănătatea generală a mediului a proprietății pentru a ajuta la determinarea valorii sale practice. Aceasta este o componentă care adesea este trecută cu vederea atunci când se decide cât de curat este „suficient de curat”. Dacă banii nu sunt cheltuiți în timpul primei fisuri la remedierea mediului, ar putea costa o sumă semnificativă de bani mai târziu sub forma unei valori mai mici a proprietății atunci când este timpul să vândă sau o cerință pentru lucrări suplimentare de mediu care trebuie efectuate pentru a atrage chiar cumpărători calificați.
sfat: TRUCUL ESTE DE A GĂSI DOAR ECHILIBRUL CORECT ÎNTRE CHELTUIREA BANILOR PENTRU CURĂȚAREA ACTIVĂ A MEDIULUI ȘI COSTURILE VIITOARE CARE AR PUTEA APĂREA. ACEST LUCRU VA FI PUȚIN DIFERIT PENTRU MAJORITATEA TUTUROR CELOR CARE SE CONFRUNTĂ CU ACESTE DECIZII, DAR PROCESUL FUNDAMENTAL DE GÂNDIRE RĂMÂNE ACELAȘI.
CE ÎNSEAMNĂ ÎNCHIDEREA REGULAMENTARĂ PENTRU CURĂȚĂTORII CHIMICI?
unele regulatoare de mediu de stat au standarde de curățare foarte prescrise, care au fost puse în aplicare pentru substanțele chimice reglementate și se bazează pe anumite scenarii de expunere umană, având în vedere diferite utilizări ale terenurilor. De exemplu, standardul de curățare pentru tetracloroetenă (PCE sau Perc) este mult mai puțin strict pentru proprietățile care sunt și vor rămâne de natură comercială sau industrială, spre deosebire de cele utilizate în scopuri rezidențiale. Acest lucru se datorează faptului că utilizatorii de proprietăți comerciale petrec mult mai puțin timp la proprietate decât ar face un utilizator rezidențial și se angajează în activități care sunt mult mai puțin susceptibile de a le pune în contact cu contaminarea subterană decât utilizatorul rezidențial. Deci, chiar și atunci când autoritățile de reglementare aplică strict standardele de curățare, definiția lor de curățenie este diferită pentru proprietățile comerciale și rezidențiale.
alte state permit persoanei sau entității comerciale responsabile de contaminare (partea responsabilă sau RP) să decidă cât de curat este suficient de curat, oferindu-le opțiunea de a determina utilizarea terenului în curs de desfășurare mai precis cu restricții de faptă care limitează tipul de activități pe care proprietarii și utilizatorii le pot efectua. Un exemplu clasic este transformarea unei proprietăți contaminate într-o parcare și apoi punerea în aplicare a unei restricții de faptă sau a unui legământ care prevede că proprietatea trebuie să rămână întotdeauna o parcare și trebuie menținută în acest fel, astfel încât nimeni să nu poată intra în contact cu contaminarea. În acest scenariu, nu este nevoie să efectuați o îndepărtare a contaminanților dincolo de ceea ce este necesar pentru a-l împiedica să se răspândească la alte proprietăți dincolo de controlul proprietarului. Prezența suprafeței de parcare bine întreținute și restricțiile legate de fapta însoțitoare elimină în esență „riscul” expunerii umane. Acest tip de închidere de reglementare se numește „închidere bazată pe risc”. Multe RP-uri adoră inițial să folosească astfel de închideri bazate pe riscuri, deoarece sunt mult mai ieftine inițial decât acele remedii în care are loc o cantitate substanțială de curățare. Dar ține minte mica poveste despre vechiul meu Ford Maverick. „Vrei să-l fix, sau vrei doar să ruleze?”Ei bine, vrei curat, care restabilește proprietatea la valoarea de piață echitabilă și vă oferă un set mai robust de opțiuni de reutilizare, sau vrei doar o închidere de reglementare, care nu restabili proprietatea la valoarea de piață justă și limitează opțiunile de reutilizare viitoare?
stabilirea unei închideri bazate pe risc pur în locul unei curățări active semnificative poate avea un impact negativ asupra valorii proprietății dvs. Nu spun că eliminarea completă a impactului asupra mediului este înțeleaptă sau chiar posibilă. De fapt, de cele mai multe ori, nici măcar nu este realist să presupunem că fiecare moleculă de contaminare poate fi îndepărtată din sol, apele subterane și gazele din sol după o eliberare de mediu. Ca atare, aproape fiecare remediu conține o componentă a unei curățiri bazate pe riscuri. Așa cum am menționat un pic mai devreme, trucul este găsirea echilibrului potrivit care încorporează nu numai dorințele și nevoile dvs. în ceea ce privește utilizarea post-închidere a proprietății dvs., dar ia în considerare și capacitatea dvs. de a suporta costul semnificativ al remedierii active.
proprietarii de afaceri și de proprietate ar trebui să doresc atât închiderea de reglementare și de curățare de mediu
de curățare de mediu este un efort foarte costisitoare, și poate povară foarte mult o afacere. În funcție de modul în care este înființată afacerea dvs., răspunderea pentru contaminare ar putea să vă revină personal. Înainte de a lua această decizie cu privire la cât de curat este suficient de curat, luați în considerare cu atenție tot ce vă puteți permite. Dacă îl puteți balansa, investiția într-un site mai curat va da roade în viitor. Asigurați-vă că luați în considerare toate activele dvs. financiare care pot fi utilizate pentru a plăti curățarea mediului.
SFAT: AMINTIȚI-VĂ CĂ TRECUT POLIȚELE DE ASIGURARE DE RĂSPUNDERE CIVILĂ GENERALĂ COMERCIALE POT FI DECLANȘATE SĂ PLĂTEASCĂ PENTRU MEDIU CLEANUP. MAI ALES CĂ MAJORITATEA ELIBERĂRILOR DE MEDIU AU AVUT LOC ȘI ÎN TRECUT.
prin levering cât mai multă putere de curățare și prin alegerea celei mai bune opțiuni de curățare, puteți adăuga valoare înapoi la proprietatea dvs. contaminată pentru rambursarea viitoare. Mi-aș dori ca decizia pe care am luat-o înapoi cu Ford Maverick să fi fost: „vreau să funcționeze și vreau să fie reparat.”Așa cum este cazul multor curățătorii chimice, veți fi mai bine dacă veți obține o închidere de reglementare și o curățare.
contactați-ne pentru a discuta despre utilizarea curățării mediului pentru a restabili valoarea proprietății.
după cum se vede în Cleaner& Launderer
Jeff Carnahan, președinte la EnviroForensics
Jeff Carnahan, GPL, are peste 20 de ani de consultanță de mediu și experiență de remediere. Expertiza sa tehnică se concentrează pe investigarea și interpretarea emisiilor subterane de substanțe periculoase în scopul evaluării și controlului implicațiilor riscurilor și costurilor. El s-a concentrat pe a fi partener cu industria de curățare uscată în ultimul deceniu și contribuie frecvent la publicația națională de curățare uscată Cleaner & Launderer. El este un lider al industriei în înțelegerea faptului că riscul de mediu include nu numai costurile de curățare, ci și răspunderea terță parte cunoscută și necunoscută.