természetesen a legtöbb ember azt gondolja, hogy a legjobb lakáshitel azt jelenti, hogy a piacon a legalacsonyabb kamatlábak vannak. Azonban elfelejtették, hogy általában van egy kompromisszum az alacsonyabb kamatlábak között a promóciós vagy zárolási időszak alatt, általában két év alatt, és a magasabb kamatlábak között, amikor a zárolás véget ér. És van egy ok, amiért lock-in lehet két év a legtöbb lakáshitel csomagok, de a jogi támogatás (vagy készpénz-visszatérítés) clawback időszak három év. Ezért a jelzálog harmadik évében a kamatláb továbbra is fontos szempont, annak ellenére, hogy a bankon belül átárazhatja. Ez talán az egyik leginkább figyelmen kívül hagyott tényező refinanszírozási.
Ismerje meg, hogy Szingapúrban különböző típusú lakáshitelek vannak. Mellett választotta a legalacsonyabb headline kamatláb az első néhány évben, lehet, hogy más vonatkozó megfontolások érdemes:
(a) fix kamatozású lakáshitel vs. ARM (állítható kamatozású jelzálog)
ez gyakran a legnehezebb döntés, mivel középtávon szakértői véleményt igényel a kamatlábak irányáról. Ezért külön vitát igényel (lásd az alábbi 5. kérdést).
a legjobb lakáshitel lehetővé teszi, hogy fedezze a kamatköltségeket, amikor a kamatlábak emelkednek a kamatciklus ezen részében; és hagyja, hogy kihasználhassa a gyorsan csökkenő jelzáloghitel előnyeit azokban az időszakokban, amikor a kamatlábak összeomlottak, amint azt 2020-ban tanúi voltunk. Tehát a megfelelő jelzáloghitel kiválasztása fontos a lakáshitel szempontjából, amely a következő pontunkba vezet.
(b) a megfelelő lakáshitel jelzáloghitel kiválasztása: SIBOR (vagy SORA), FHR vagy tábla?
általában két típusú jelzálog csapok, hogy a bankok ár a lakáshitelek. Ezek olyan referenciaindexek, amelyek értéke idővel változik, ezért a jelzáloghitel-kamat és a havi visszafizetés is ennek megfelelően változik.
(1) Igazgatóság
az első típus a bankok belső hitelcsapjai, amelyek lehetnek elsődleges vagy fedélzeti hitelkamatok. Prime plus spread használják inkább a vállalati hitelek. Fogyasztói áthidaló kölcsön továbbra is felszámított” prime plus ” Arány egyes bankok. BOARD gyakrabban használják, és nem számít, milyen rövidítések használják a különböző bankok-ez alapvetően egy hitelezési peg, amely be van állítva, és határozza meg kizárólag a bank. És néha ugyanazon a bankon belül sok részlet lehet az igazgatósági díjakból, dátumokon alapuló sorozatszámokkal. Ez lehetővé teszi a bank számára, hogy úgy döntsön, hogy megemeli a hitelköteget (és így a felszámított kamatot) bizonyos ügyfélcsoportok számára annak alapján, hogy mikor írták alá a teljes hitelkönyvet, de nem a teljes jelzálog-portfólió esetében. Mivel a bank egyoldalúan és szelektíven emelheti az alapkamatot, és ezt az információt sehol nem teszik közzé (kivéve, ha az érintett hitelfelvevőket egy hónapos írásbeli felmondással értesítik), az igazgatóság a legkisebb átláthatóságú jelzálogkötegnek minősül.
(2) FHR/FDR
van még egy másik fajta bankok belső hitel csapok először tette népszerűvé DBS bank 2014-ben, amikor elkezdték pegging jelzálog lekötött betéti kamatláb részlet úgynevezett FHR (lekötött betéti kamat). A mai napig néhány ember még mindig összezavarodik, és azt gondolta, hogy az általuk aláírt FHR lakáshitel fix kamatozású lakáshitelek voltak, amikor csak a bank által közzétett fix betéti kamatlábakhoz rögzített változó kamatlábak. Ezért szeretünk ilyen hitelcsapokra hivatkozni, mint FDR lakáshitelek (fix betéti kamatozású lakáshitelek). Több bank 2015-től kezdte el bevezetni a saját FDR lakáshiteleket, mint például az OCBC, az UOB, a MAYBANK, az SCB, a HSBC, de lassan egyenként visszavonták az ilyen hiteleket, és 2020-ra csak 3 bank kínál FDR lakáshiteleket: DBS FHR, SCB FDR és HSBC TDMR. Az FDR csapok kezdetben népszerűek voltak, amikor a kamatlábak alacsonyak voltak, de a későbbi kamatemelések az 2017-2019 közötti időszakban rossz nevet adtak nekik, mivel a piac úgy vélte, hogy az FDR csapok “gyorsan emelkednek, de lassan csökkennek”. Nagyon is figyelembe vette az igazgatótanácsi kamatlábak jellegét, azzal a különbséggel, hogy a rögzített betéti kamatlábakat hivatalosan közzétették a bankok honlapján, és így átláthatóbbak lettek. A MortgageWise-nál nyomon követjük az FDR/FHR mozgását az idő múlásával, történelmi szempontból arról, hogy a bankok hogyan kezelték az ilyen belső hitelcsapokat a SIBOR-val szemben, amely a második típusú jelzálogköteg, amelyet szeretnénk megvitatni.
(3) SIBOR/SORA
a Sibor (Szingapúri bankközi ajánlati kamatláb) egy piac által meghatározott index, amelyet az ABS (Szingapúri bankok Szövetsége) kezel. Röviden, ez a pénzpiaci kamatláb, ahol a bankok hiteleznek egymásnak a szingapúri pénzpiacon. Az ABS A SIBOR-t a 20 résztvevő bank által minden reggel 11.30-ig benyújtott ajánlati és ajánlati árak alapján állítja össze és számítja ki naponta. Mivel a SIBORT a kereslet és a kínálat alapján a piaci erők határozzák meg, egyetlen bank sem dönthet egyoldalúan annak emeléséről vagy csökkentéséről. Történelmileg SIBOR ismert, hogy nagyon szorosan korrelál az amerikai Fed alapok aránya, és ez a korreláció nyomon követhető, és közzé MortgageWise itt.
azonban a botrányok LIBOR és az azt követő eltörlése SOR (amely szintén használt egyes bankok ár jelzálog korábban 2010 előtt), Mas (Monetáris Hatóság Szingapúr) megbízta, hogy a bankok cserélje SIBOR az új összetett SORA (Singapore Overnight Rate Average) szakaszokban 2024. SORA egy robusztusabb hitel peg közzétett mas honlapján.
az 2019 óta támogattuk a piaci alapú jelzáloghitel-csapokra való áttérést, mint például a SIBOR (és hamarosan SORA), mivel nem látjuk, hogy szükség van-e a fix kamatozású prémium fizetésére, amikor a kamatlábak csúcsot értek el. A továbbiakban nem látjuk, hogy a kamatlábak globálisan emelkednek egy “hosszabb ideig alacsonyabb” kamatkörnyezetben. Lásd Q6 alább többet a kamatláb kilátások.
(c) lemondás a büntetés miatt ingatlan értékesítése során a lock-in időszak
a legjobb lakáshitel lehetővé teszi, hogy mentse nem csak a szervizelés közben, de ha úgy dönt, hogy véget hirtelen.
a covid-19 világjárvány után nagyobb házak vagy egy extra hálószobás szoba vagy legalább egy tanulmány tendenciájára számítottunk. Ez már alátámasztotta a Szingapúri nagyobb HDB lakások emelkedő árait. A tér iránti igény nyilvánvaló, mivel a WFH (otthoni munkavégzés) és a HBL (otthoni alapú tanulás) az új norma részévé válik mind a munka, mind az iskolák számára.
még azok számára is, akik nem tervezik a meglévő ingatlan eladását, soha nem fogja tudni, mikor változnak a tervei, vagy amikor hirtelen olyan ajánlatot kap, amely túl jónak bizonyul ahhoz, hogy lemondjon.
a probléma az eladó, hogy a legtöbb lakáshitel csomagok jön-val 2-év lock-in időszak, ami azt jelenti, hogy Villa ki további $ 10,000 a visszaváltási büntetések alapján 1,50% egy tipikus $700,000 jelzálog. Ez sokkal több, mint az a kamat, amelyet megtakaríthat, ha összehasonlítja a különféle lakáshiteleket, általában csak 0,20% – os bajuszon belül (évente 1400 dollár ugyanazon 700 000 dolláros jelzáloghitel esetén). Tehát válassza ki azt a lakáshitel-csomagot, amely a büntetés elengedésével jár, amikor a visszaváltás az ingatlan eladásának köszönhető a zárolási időszak alatt.
megjegyzés azonban nem lenne, hogy $2,000 jogi díj clawback fizetni, ha megtöri a kölcsön miatt eladó, és ez történik az első 3 évben a birtoklás. Ennek ellenére ez csak a becsült 10 000 dolláros büntetés 20% – a (700 000 dolláros lakáshitel esetén).
(d) előtörlesztés részben büntetés nélkül belül lock-in időszak
a legjobb lakáshitel is lehetővé kell tennie, hogy előre rendszeresen, különösen akkor, ha kap az éves bónuszokat. Ez bizonyulhat a legfontosabb dolog a jelzálogköltségek hosszú távú csökkentése érdekében, sokkal inkább, mint a megfelelő lakáshitel-csomag kiválasztása. A fennálló hitel rendszeres csökkentése nemcsak a havi visszafizetés csökkentését segíti elő, hanem lehetővé teszi, hogy rövidebb futamidőt válasszon a lakáshitel következő refinanszírozásakor – ami mind a havi visszafizetés sokkal csökkentett kamatkomponenséhez vezet. És ha úgy dönt, hogy egy megbízható jelzálog-brókerrel dolgozik az idő múlásával, aki biztosítja, hogy az egyik legalacsonyabb kamatozású lakáshitelről a másikra ugorjon, amikor a zárolási/visszakövetelési időszak lejár, akkor határozottan megtakarítja a jelzálog-egyenlet minden frontját: birtoklás, tőkeösszeg, valamint kamat.
mint sok ügyfelünk felfedezte az elmúlt évtized (2009-2020)” alacsonyabb-hosszabb ” kamatkörnyezetében, a rendszeres előtörlesztés hozzájárult pénzügyi terheik csökkentéséhez, és a gondoltnál jóval korábban teljesen fizetett ingatlanhoz jutnak. Válassza ki azt a lakáshitel-csomagot, amely lehetővé teszi, hogy a fennálló lakáshitel egy bizonyos százalékáig, bármikor, büntetés nélkül előre fizessen.
(e) ingyenes konverzió
az ingyenes konverzió egyszerűen azt jelenti, hogy a bank lehetővé teszi, hogy “konvertáljon” egy másik lakáshitel-csomagra a bankon belül költség nélkül, azaz.az átárazási vagy átalakítási díj lemondása általában 300-500 dollár, A zárolási időszak végén.
miért fontos ez? Ez megy vissza, amit most mondtam az elején, ahol a legtöbb lakástulajdonosok figyelmen kívül hagyta a kamatláb a harmadik évben a birtoklás, ahol nem tudnak elég elhagyni még. Ez azt jelenti, hogy már kevesebb alkupozíció van a meglévő bankjával a legalacsonyabb uralkodó kamatláb tárgyalására, legyen az rögzített vagy lebegő. És ha hozzáadja ezt az 500 dolláros átárazási díjat, amely egy év alatt 0,1% – os vagy legalább 0,05% – os kamathoz hasonlít, akkor biztosan megkapja a bot rövidebb végét.
és tudod, hogy időről időre előfordulhat, hogy még ingyenes konverzió is van a zárolási időszakon belül. Ez azt jelenti, hogy akkor válthatsz át egy kedvezőbb lakáshitel-csomagra, amikor valami új és jobb jön elő, ami a lakáshitel refinanszírozásakor még nem volt elérhető. Beszéljen tanácsadóinkkal, hogy többet megtudjon.
láthatja, hogy nincs mindenki számára a legjobb lakáshitel. Még a kamatláb önmagában is különbözik a hitelkvantum alapján ezekben a napokban. A legalacsonyabb headline kamatláb látod a legtöbb bróker oldalak vannak fenntartva csak a nagyon nagy hitelek, mint a fenti $1.5 m vagy $2m. Az átlagos hitel mérete között $500,000 A $1m, a kamatláb kínált eltérhet alapján “eltérések” ezért fontos, hogy működjön együtt létrehozott brókerek, akik lehet kapni jobb Általános feltételek – a legalacsonyabb arány, valamint a legjobb Általános feltételek a jelzálog.
Ismerje meg a DBS Home Loan, az OCBC Home Loan, az UOB Home Loan egyedi tulajdonságait, és hogyan válasszon a Big 3 helyi bankok, valamint néhány más érdemes nemzetközi bank közül, és miért ajánljuk őket.