Los procesos legales involucrados en la recuperación
Si acepta recuperar la vivienda
, puede dar su consentimiento para recuperar la vivienda. Usted puede acordar los términos con su arrendatario para la venta de la casa, si no puede pagar su hipoteca.
La institución crediticia debe obtener una orden judicial para recuperar o vender su casa a menos que usted dé su consentimiento por escrito 7 días antes de la recuperación o venta.
Si el asunto tiene que ir a los tribunales, usted es generalmente responsable de los costos de la acción judicial.
En algunos casos, la institución de crédito puede tener dificultades para encontrar a abuyer que estaría dispuesto a comprar la casa a menos que exista lo que se conoce como orden de cobro de una vivienda. Se trata de una orden judicial que, entre otras cosas, permite la venta de la propiedad.
Si no está de acuerdo en que se le embargue la vivienda
Si no ha acordado un plan de reembolso con el prestamista, o no ha podido cumplir con el pago acordado por un plan de pago, el prestamista puede llevarlo a la corte para que le embargue la vivienda.Usted debe participar en el proceso legal si no desea que su casa sea embargada.
En general, una institución de crédito puede iniciar el procedimiento de recuperación de la posesión en el Tribunal de Circuito o en el Tribunal Superior. Sin embargo, si la hipoteca se contrajo el 1 de diciembre de 2009 o después de esa fecha, se debe presentar primero ante el Tribunal de Circuito un caso de recuperación de la vivienda por incumplimiento de un préstamo hipotecario para la vivienda. La Ley de Reforma de la Ley de Tierras y Transmisiones de 2013 (descrita anteriormente) ha ampliado esta norma a las hipotecas de préstamos para vivienda suscritas antes del 1 de diciembre de 2009. Una hipoteca de préstamo de vivienda es el tipo habitual de hipoteca que las personas contratan para construir, comprar o mejorar una casa. (Los casos de recuperación de la posesión por impago de otros tipos de hipotecas pueden seguir tramitándose en el Circuito o en el Tribunal Superior.)
El procedimiento habitual es que la institución de crédito solicite al tribunal una o más órdenes: una orden de posesión y / o una orden de cobro de bienes. Estas órdenes podrán concederse en el mismo procedimiento. En general, la práctica de los tribunales es concederle algún tiempo para hacer los arreglos necesarios para reembolsar el dinero que adeuda antes de dictar órdenes definitivas.
Si se dicta una orden de posesión o una orden de cobro de bien en su contra y usted no entrega la posesión ni cumple con otros términos de las órdenes, las órdenes pueden ser ejecutadas por el Sheriff (en Dublín y Cork) o por el Registrador del Condado en otras áreas.
Procedimiento de la Corte de Circuito
El procedimiento en la Corte de Circuito se rige por las Reglas de la Corte de Circuito tal como se establece en las Reglas de la Corte de Circuito(Acciones por Posesión y Compensación por Cobro de Pozos) 2009.
El proceso de la Corte de Circuito comienza cuando el proveedor de la hipoteca le emite una factura civil. Esto generalmente va acompañado de una declaración jurada que establece el reclamo que se está haciendo en su contra. El proyecto de ley civil tiene una fecha de devolución, es decir, la fecha en que el asunto se presentará ante el Registrador del Condado. La factura debe entregarse al menos 21 días antes de la fecha de devolución.
El proveedor de la hipoteca puede solicitar una orden de posesión y / o una orden de carga de awell (vea a continuación).
Si tiene la intención de luchar contra la acción tomada por el proveedor hipotecario para tomar posesión de su casa, debe presentar una comparecencia (hay un formulario específico para hacer esto) dentro de los 10 días posteriores a la entrega legal de la factura civil. Luego debe presentar una declaración jurada en respuesta a la reclamación del proveedor hipotecario y entregarla al proveedor hipotecario al menos cuatro días antes de la fecha de devolución.
Cuando su caso se presente ante el Registrador del Condado, se decidirá sobre la base de lo que figura en las declaraciones juradas. Ninguna de las partes tiene derecho a presentar pruebas orales, salvo en circunstancias específicas. Sin embargo, tiene derecho a examinar a la persona que juró la declaración jurada. Para hacer esto, debe haber dado aviso de que requiere que esta persona esté presente.
El Registrador del Condado tiene el poder de hacer una serie de órdenes, incluyendo viajes, notificación a terceros y más tiempo para presentar declaraciones juradas.
Decisiones del Registrador del Condado
El Registrador del Condado puede hacer una orden de posesión y/o una orden de cobro correcto si usted no ha comparecido.
El Registrador del Condado también puede dictar una orden de posesión, si usted ha comparecido y presentado una declaración jurada de respuesta, pero su declaración jurada no revela una defensa prima facie (esto significa que la declaración jurada no muestra ninguna defensa obvia).
Si ha comparecido y presentado una declaración jurada de respuesta que revela una defensa prima facie, el caso debe ser enviado por el Registro del Condado para ser oído por un juez.
Decisión del juez
El juez puede otorgar o rechazar la orden solicitada.
Tribunal Superior
Los procedimientos para obtener órdenes de carga y posesión en el Tribunal Superior son similares. El Magistrado del Tribunal Superior tiene una función similar (pero no exactamente igual) a la del Secretario del Condado en el Tribunal de Circuito. El procedimiento se establece en la Orden 38 del Reglamento de los Tribunales Superiores.
El prestamista puede solicitar al Tribunal Superior una orden de posesión y, si es necesario, una orden de cobro correcto.
El proceso implica que el prestamista emita una citación especial. Este es el primer trato del Maestro de la Corte Suprema. Fija una fecha de regreso que no puede ser inferior a 7 días después de la emisión de la citación. La citación debe ser entregada a usted al menos cuatro días antes de la fecha de regreso. El prestamista debe presentar una declaración jurada que exponga los hechos de la reclamación en la Oficina Central del Tribunal Superior. La audiencia puede ser solo por declaración jurada o se puede dar evidencia oral.
El Capitán puede conceder o rechazar las órdenes solicitadas o puede remitir el asunto a un juez del Tribunal Superior.
Demanda hipotecaria
Una demanda hipotecaria es un procedimiento judicial que toma el titular de una garantía sobre la propiedad (por ejemplo, su prestamista hipotecario) para recuperar una deuda forzando la venta de esa propiedad. Si una demanda hipotecaria tiene éxito, el tribunal emite una orden de cobro de bien. Un pedido de carga de pozo generalmente incluye:
- Una declaración del tribunal de que la deuda adeudada a la persona o institución (junto con los intereses y gastos) que lleva el caso está «bien cargada» sobre la propiedad en cuestión
- Una orden de que la propiedad se venda (por lo general, el tribunal le da tiempo para pagar la cantidad adeudada antes de que la orden de venta entre en vigor)
- Una orden de que la Oficina del Examinador tenga en cuenta todos los gravámenes y realice una investigación sobre prioridades respectivas. Esto puede surgir, por ejemplo, si tiene más de una hipoteca sobre una propiedad o si existe algún acuerdo por el que parte del producto de la venta de la casa debe usarse para otros fines
Los arreglos para la venta también se acuerdan generalmente a través de la Oficina del Examinador. La venta es por subasta pública. Si el precio de venta es mayor que la cantidad que debe, entonces el exceso se le paga a usted. Si es menos, usted todavía está obligado a pagar el déficit.
Si logra llegar a un acuerdo con el prestamista y acuerda plazos de reembolso, el prestamista puede solicitar al tribunal que cancele la orden de cobro correcto.
Ejecutar las órdenes
Si no cumple con los términos de las órdenes judiciales, el alguacil o el Registrador del Condado pueden ordenarlas.