Die Zahl der Kürzungen hat aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie dramatisch zugenommen. Was sind die rechtlichen Konsequenzen, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen müssen?
„Leider liegt die letzte offizielle Arbeitslosenquote bei 32,5%“, sagte Paul Stevens, CEO von Just Property. „Als Immobilienunternehmen mit der wahrscheinlich größten Vermietungsabteilung Südafrikas haben wir sicherlich einen Anstieg der Zahl der Mieter gesehen, die ihre Mietverträge aufgrund finanzieller Schwierigkeiten vorzeitig gekündigt haben.“
Clina Steyn, Geschäftsführerin von SSLR Incorporated, stellte fest, dass die vorzeitige Kündigung eines Mietvertrags gesetzlich geregelt ist, insbesondere durch das Verbraucherschutzgesetz und das Mietwohnungsgesetz.
„Wenn ein Mieter einen befristeten Mietvertrag während der befristeten Laufzeit beenden möchte, stellt dies eine Kündigung im Sinne von Abschnitt 14 des Verbraucherschutzgesetzes dar“, sagte Steyn.
„Der Mieter (als Verbraucher) kann den befristeten Vertrag mit einer Frist von 20 Werktagen gegenüber dem Vermieter (dem Anbieter) kündigen. Der Vermieter hat das Recht, vom Mieter eine angemessene Stornogebühr zu verlangen. Selbst wenn der Mietvertrag darüber schweigt, kann der Vermieter innerhalb bestimmter gesetzlicher Grenzen den vollen erlittenen Schaden geltend machen „, fügte Steyn hinzu.
Steyn und Stevens beantworteten einige häufig gestellte Fragen von Mietern im Zusammenhang mit einer Kündigung – und nicht der Kündigung eines Monatsvertrags:
Was sind meine gesetzlichen Anforderungen als Mieter?
„Die einzige Voraussetzung ist, dem Vermieter eine Kündigungsfrist von 20 Werktagen zu geben und die vorzeitige Stornierungsgebühr zu zahlen. Dies sollte speziell in Ihrem Mietvertrag beschrieben werden, und Ihr Agent sollte Sie an diese Anforderungen erinnern „, sagte Stevens.
Was bedeutet „voller Schaden“?
„Der volle Schaden wäre der tatsächliche Schaden, den der Vermieter erleidet, dh der volle Rest des Mietvertrags und der Wert dieser Besetzung, wie im Mietvertrag festgelegt“, sagte Steyn. „Wenn der Mietvertrag jedoch die angemessene Stornierungsgebühr auf beispielsweise drei Monate begrenzt, wäre der Vermieter auf diese Stornierungsgebühr beschränkt und hätte keinen Anspruch auf mehr als diesen Betrag.“
Wie müssen diese Schäden dem Mieter gesetzlich nachgewiesen werden?
„Da es sich um eine vertragliche Forderung handelt, würde der Vermieter dem Gericht eine Kopie des Mietvertrags zur Verfügung stellen, die einen ausreichenden Nachweis für die Höhe der Miete, auf die sich die Parteien geeinigt haben, sowie für die ursprünglich vereinbarten Bedingungen zwischen den Parteien darstellt“, sagte Steyn.
„Robuste Mietverträge, wie sie von Immobilienmaklern verwendet werden, berücksichtigen alle Eventualitäten. Dies sind nur einige der vielen Dienstleistungen, die professionelle Vermietungsagenten und Portfoliomanager anbieten, um Vermieter und Mieter gleichermaßen zu schützen. Leasingverträge sind einer der wichtigsten Gründe, über einen Agenten zu arbeiten „, sagte Stevens.
Können diese von der Kaution abgezogen werden?
„Ja, auf jeden Fall“, sagte Steyn. „Die Kaution ist für alle Beträge zu verwenden, für die der Mieter im Sinne des Mietvertrags verantwortlich ist.“
„Abzüge von und Rückzahlung von Einlagen sind ein häufiger Schmerzpunkt und Grund für Kundenbeschwerden“, sagte Stevens. „Nach unserer Erfahrung ist eine klare Kommunikation in Bezug auf Mieter- und Vermieterpflichten, Gründe für Abzüge, empfohlene Abhilfemaßnahmen und eng gesteuerte Zeitpläne entscheidend für die Aufrechterhaltung positiver Beziehungen zu Mietern und Vermietern.“
Wie wäre in einem solchen Fall das Ubuntu-Prinzip anzuwenden?
Das Prinzip von Ubuntu ist „Umuntu ngumuntu ngabantu“, was als „Ich bin wegen dir und du bist wegen uns“ erklärt werden könnte. Dies bedeutet, dass wir eine Gemeinschaft bilden und jede Person in dieser Gemeinschaft die anderen Gemeindemitglieder als Menschen sehen muss. Das hat zur Folge, dass wir in der Lage sein müssen, Menschlichkeit zu demonstrieren.
Steyn sagte, dass seine Anwendung in dieser Situation: „Sagen wir, ein Mieter nähert sich einem Vermieter rechtzeitig und gibt ihm ausreichend Bescheid, dass der Mieter aufgrund einer Kürzung oder eines anderen persönlichen Umstands den Mietvertrag kündigen muss. Ohne sich finanziell zu ruinieren, müsste der Vermieter versuchen, den Mieter unterzubringen, indem er zum Beispiel nicht die volle Strafe beansprucht oder zumindest einen Weg findet, wie sich die beiden Parteien auf halbem Weg treffen können.
„Dies ist keine gesetzliche Anforderung, aber es könnte für beide Parteien von großem Vorteil sein, zu versuchen, die Angelegenheit zu lösen, anstatt einfach die Bedingungen des Mietvertrags durchzusetzen.“
„Je früher ein Mieter Schwierigkeiten mitteilt, desto eher können wir zusammenarbeiten, um für beide Parteien akzeptable Ergebnisse zu erzielen“, sagte Stevens. „Unsere Agenten sind zwar mit Vermietern vertraglich verbunden, die daher unsere Hauptkunden sind, aber ohne zahlenden Mieter haben Vermieter und Agenten gleichermaßen kein Einkommen. Es liegt im Interesse aller, nachhaltige Mietverhältnisse zu sichern, und in unruhigen Zeiten wie diesen sind Verhandlungen auf der Grundlage eines klaren Verständnisses der Marktbedingungen von entscheidender Bedeutung. Unsere Mitarbeiter stehen für eine objektive Beratung zur Verfügung.“
Was sollten Agenten Vermietern in Fällen raten, in denen der Mieter vorzeitig kündigt?
„Es ist wichtig, zuerst die Bedingungen des Mietvertrags zu berücksichtigen. In unseren Standard-Mietverträgen wird ausdrücklich beschrieben, was passiert, wenn ein Mieter den Mietvertrag zu einem beliebigen Zeitpunkt während der ursprünglichen Mietdauer kündigt. Es gibt Maßnahmen, um mit Schäden umzugehen, die der Vermieter erleidet, und der Mieter haftet für angemessene Stornierungskosten „, sagte Stevens.
Der Vermieter wäre berechtigt, diesen Betrag zu fordern und von der verbleibenden Kaution abzuziehen, sobald Reparaturen durchgeführt wurden, nachdem der Mieter die Räumlichkeiten verlassen hat. Der Vermieter sollte jedoch seinen Schaden mindern. „Nach Erhalt der vorzeitigen Kündigung ist der Vermieter verpflichtet, die Immobilie aktiv zu vermarkten, um einen Ersatzmieter zu finden und zu vermitteln“, sagte Steyn. Wenn er erfolgreich ist, kann der Vermieter nur einen Betrag verlangen, der dem tatsächlich erlittenen Schaden entspricht.
Wenn die Parteien vereinbart haben, dass die vorzeitige Stornierungsstrafe drei Monatsmieten beträgt, aber nach sechs Wochen ein Ersatzmieter gefunden wird, hat der Vermieter nur Anspruch auf sechs Wochen Miete. Auf der anderen Seite, wenn der Vermieter keinen Ersatzmieter innerhalb von drei Monaten finden kann, wird er immer noch auf die vereinbarte Dreimonatsmiete beschränkt sein, sagte Steyn.
Beide Experten sind sich einig, dass Makler ihre Mieter diesbezüglich beraten sollten, bevor sie die Kündigung annehmen.
„Agenten müssen im Voraus und offen mit dem Mieter sein und die genauen finanziellen Auswirkungen einer vorzeitigen Stornierung erklären“, sagte Stevens. „Und genauso wichtig ist es, den Vermieter auf seine Verpflichtungen hinzuweisen und ihm im aktuellen Umfeld vorzuschlagen, zu überlegen, ob eine Mietminderung für den jetzigen Mieter vorteilhafter ist, als die Immobilie leer stehen zu lassen.“
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