Eine Zwangsvollstreckung ist eine rechtliche Maßnahme Hypothekenbanken verwenden, um die Kontrolle über eine Immobilie, die in Verzug ist. Für Kreditnehmer, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, besteht häufig Unsicherheit über ihre gesetzlichen Rechte und sogar über die langfristigen Folgen einer Zwangsvollstreckung.
Vielen Kreditnehmern, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, ist nicht bewusst, dass Kreditgeber oft bereit sind, mit ihnen zusammenzuarbeiten, und manchmal Lösungen wie Kreditänderungen anbieten. Eines der schlimmsten Dinge, die Kreditnehmer mit Zwangsvollstreckung tun können, ist, ihren Kreditgeber zu ignorieren.
„Hypothekarkreditgeber sind normalerweise bereit, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um eine monatliche Zahlung zu erhalten“, sagt Michael Foguth, Präsident der Foguth Financial Group in Brighton, Michigan. „Sie können Ihre monatlichen Zahlungen ändern, um sie für Sie erschwinglicher zu machen.“
Zwangsvollstreckung und die Coronavirus-Pandemie
Während dieser Pandemie, die für Millionen von Menschen außergewöhnliche Schwierigkeiten verursacht hat, stehen Hausbesitzern Entlastungsmöglichkeiten zur Verfügung. Wenn Sie eine staatlich gesicherte Hypothek haben (eine, die Fannie Mae oder Freddie Mac gehört), sind Sie nach dem Coronavirus Aid, Relief und Economic Security Act, auch bekannt als CARES Act, geschützt. Dies ermöglicht Hausbesitzern, an einem Nachsichtsprogramm teilzunehmen, wenn sie aufgrund von COVID-19 ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können. Derzeit gibt es kein Ablaufdatum für diesen Vorteil.
„Nachsicht ist nicht automatisch, Sie müssen sie anfordern — hören Sie nicht einfach auf, Ihre Hypothek zu bezahlen“, sagt Cristian Salazar, stellvertretender Kommunikationsdirektor des Center for NYC Neighborhoods, einer gemeinnützigen Organisation, die erschwingliches Wohneigentum in New York fördert. „Wenden Sie sich an Ihren Dienstleister und erklären Sie, dass Sie von COVID-19 betroffen sind. Es ist wichtig, dass Sie alle Anstrengungen unternehmen, um Ihre Hypothek zu bezahlen, bis Sie die Möglichkeit haben, mit Ihrem Servicer zu sprechen.“
Wenn Sie die Zahlung Ihrer Hypothek stoppen, bevor Sie mit Ihrem Servicer sprechen, könnten Sie Gefahr laufen, für zukünftige Erleichterungen nicht in Frage zu kommen, sagt Salazar.
Hier gehen wir auf den grundlegenden Abschottungsprozess ein und was Sie tun können, um eine Abschottung zu vermeiden. Denken Sie daran, Abschottungsverfahren und Gesetze variieren je nach Staat.
Was ist Abschottung?
Zwangsvollstreckung ist, wenn die Bank oder der Hypothekengeber Eigentum in Besitz nimmt, das in Verzug ist, oft gegen den Willen des Hausbesitzers. Ihr Hypothekenvertrag besagt, dass die Bank die Immobilie durch Zwangsvollstreckung zurückfordern kann, wenn Sie die Zahlungen für Ihr Darlehen einstellen.
Abhängig von Ihrem Staat kann der Zwangsvollstreckungsprozess gerichtlich oder außergerichtlich sein. Einige Staaten haben Optionen für beide.
- Bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung reicht der Kreditgeber eine Klage ein, um eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Der Kreditnehmer geht vor Gericht, um die Klage zu bekämpfen; Wenn sie verlieren, wird das Haus in die Zwangsvollstreckung gehen und kann auf einer Auktion verkauft werden.
- Außergerichtliche Zwangsvollstreckungen stützen sich auf Power-of-Sale-Klauseln in der Hypothek oder Treuhandurkunden, um den geschuldeten Betrag wieder hereinzuholen, wenn die Kreditnehmer die Zahlungen einstellen. Es gibt keine Gerichtsverhandlung, und der Prozess ist in der Regel schneller als bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung. Die Hypothekenklausel ermächtigt Treuhänder (die vom Kreditgeber ernannt werden), das Haus zu verkaufen, um den Restbetrag abzuzahlen. Der Kreditgeber ist verpflichtet, die vom Staat und dem Hypothekenvertrag festgelegten außergerichtlichen Schritte zu befolgen, um mit dem Zwangsvollstreckungsprozess zu beginnen.
Wann beginnt die Zwangsvollstreckung?
Kreditnehmer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten, durchlaufen in der Regel eine Reihe von Schritten, bevor sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen. Abschottung ist das Ergebnis Ihrer Rückzahlungsvereinbarung mit Ihrem Kreditgeber zu brechen und nicht alternative Vorkehrungen für die Rückzahlung zu machen, wie ein Darlehen Änderung.
Die Rückzahlungsvereinbarungen sind in dem Schuldschein aufgeführt, den Sie bei Abschluss als Teil Ihrer Hypothekenverpflichtung unterzeichnet haben. Diese Vereinbarungen können je nach Kreditgeber und Gerichtsbarkeit abweichen. So sicher sein, um Ihre Vereinbarung für bestimmte Regeln, die Ihre Hypothek regeln beziehen.
Zeitleiste der Zwangsvollstreckung
In gerichtlichen und außergerichtlichen Staaten ist der anfängliche Prozess in der Regel derselbe, beginnend mit Ihrer ersten verspäteten monatlichen Hypothekenzahlung. Hier ist der allgemeine Zeitplan:
Erste verpasste Zahlung. Der erste Schritt ist eine verpasste Zahlung. Kreditgeber bieten oft Nachfristen von bis zu 15 Tagen, um Ihre Hypothek nach dem Fälligkeitsdatum zu bezahlen; Wenn Sie Ihre Zahlung nicht innerhalb der Nachfrist leisten, könnte Ihnen eine verspätete Gebühr berechnet werden. Darüber hinaus können einige Kreditgeber Ihre verspätete Zahlung an die Kreditauskunfteien melden.
Standard. Wenn Sie weiterhin Hypothekenzahlungen verpassen, werden Sie in Verzug betrachtet. Einige Kreditgeber werden Sie nach 30 Tagen ohne Zahlung als in Verzug betrachten, während andere ein 15-tägiges Limit ohne Zahlung haben. Die Standardregeln hängen von Ihrem Kreditgeber ab.
Der nächste Schritt hängt davon ab, ob Sie eine gerichtliche oder außergerichtliche Zwangsvollstreckung haben. Typischerweise findet eine gerichtliche Zwangsvollstreckung statt, wenn der Hypothekenvertrag keine „Verkaufsmacht“ enthält oder der Staat diese Art der Zwangsvollstreckung vorschreibt; Eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung findet statt, wenn eine Verkaufsklausel vorliegt und nach staatlichem Recht zulässig ist. In der Regel sind außergerichtliche Zwangsvollstreckungen schneller und kostengünstiger.
Zwangsvollstreckungsklage oder Verzugserklärung. Für eine gerichtliche Zwangsvollstreckung wird Ihr Kreditgeber eine Zwangsvollstreckungsklage einreichen. Wenn Sie nicht antworten, wird der Richter dem Kreditgeber wahrscheinlich ein Versäumnisurteil erteilen. Wenn Sie antworten, könnte der Fall vor Gericht gehen oder der Richter könnte einen Antrag auf summarisches Urteil stellen. Ein Antrag auf summarisches Urteil ist eine Entscheidung des Richters, wenn es keinen echten Streit über die wesentlichen Fakten rund um die Zwangsvollstreckung gibt.
Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung stellt Ihnen der Kreditgeber automatisch eine Verzugserklärung (Notice of Default, NOD) per Einschreiben aus, die auch beim County Registrar erfasst wird. Dies sagt Ihnen, wie viel Sie schulden, einschließlich überfälliger Beträge, verspäteter Gebühren und Zwangsvollstreckungskosten. Sobald Sie das NICKEN erhalten haben, haben Sie in der Regel 90 Tage Zeit, um Ihre Schulden zurückzuzahlen oder mit Ihrem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, um eine Rückzahlungsvereinbarung zu treffen.
Pre-Abschottung. Zwischen der Inverzugsetzung und dem Verkauf des Eigenheims kann der Kreditnehmer bezahlen, was geschuldet ist, um den Zwangsvollstreckungsprozess zu stoppen. Als Kreditnehmer besitzen Sie das Haus immer noch legal, sodass Sie Zeit haben, sich vor der Räumung zu retten. Selbst wenn Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, können Sie den Zwangsvollstreckungsprozess stoppen, insbesondere wenn er feststellt, dass Sie Anspruch auf eine Sonderzahlung oder einen Entlastungsplan haben.
Bekanntmachung über den Verkauf. Wenn Sie nicht zahlen, was geschuldet ist, oder Vorkehrungen treffen, innerhalb der Frist der Verzugszinsen, wird der Kreditgeber eine Verkaufsmitteilung erstellen. Dieser Hinweis kann in einer lokalen Zeitung veröffentlicht und auch auf Ihrem Grundstück veröffentlicht werden. Der Kreditgeber wird sich dann darauf vorbereiten, das Haus zur Versteigerung anzubieten, einschließlich der Festlegung eines Datums und einer Uhrzeit für den Verkauf.
Verlassen Residenz. Sobald der Kreditgeber die Immobilie verkauft hat, müssen Sie ausziehen. Die Zeit, in der Sie die Immobilie räumen müssen, hängt von den Gesetzen Ihres Staates ab.
Muss ich aus meinem Haus ausziehen, wenn es in Zwangsvollstreckung ist?
Im Allgemeinen müssen Sie erst ausziehen, wenn der Zwangsvollstreckungsprozess abgeschlossen ist, was einige Monate oder bis zu einem Jahr oder länger dauern kann. Sobald Ihr Haus jedoch verkauft ist, müssen Sie die Immobilie verlassen. Möglicherweise haben Sie nach dem Verkaufsdatum einige Zeit Zeit, um im Haus zu leben, Dieser Zeitraum variiert jedoch je nach Bundesstaat. Es könnte ein paar Tage oder ein paar Wochen dauern.
Wenn Sie über Ihre gesetzlichen Rechte hinaus auf dem Gelände bleiben, wird der Hausbesitzer oder Kreditgeber einen formellen Räumungsprozess einleiten.
Kann ich die Gewinne aus einer Zwangsvollstreckung behalten?
Wenn der Verkauf des Hauses Gewinne bringt, hat der Kreditgeber keinen Anspruch auf Überschusserlöse über das Darlehensguthaben zuzüglich etwaiger Gebühren für den Zwangsvollstreckungsprozess. Kurz gesagt, jedes Geld, das über dem Saldo und den Zwangsvollstreckungskosten verdient wird, geht an den Kreditnehmer.
Schulde ich Geld, wenn das Haus für weniger verkauft wird, als ich schulde?
Für den Fall, dass Ihr Haus für weniger als den geschuldeten Betrag verkauft wird, kann der Kreditgeber ein sogenanntes Mangelurteil einreichen. Dies ist eine Klage, die den Kreditgeber auffordert, den Rest des Darlehensbetrags zu zahlen. Wenn Sie beispielsweise 300.000 US-Dollar für Ihre Hypothek schulden, das Haus jedoch nur für 275.000 US-Dollar verkauft wird, beträgt der Mangel 25.000 US-Dollar. Ein Kreditgeber könnte versuchen, den ausstehenden Saldo zu sammeln.
Einige Staaten haben jedoch Anti-Mangel-Gesetze oder beschränken Mangelurteile nach der Zwangsvollstreckung.
Schulde ich Grundsteuern, wenn sich mein Haus in einer Zwangsvollstreckung befindet?
Rechtlich sind Sie verpflichtet, Grundsteuern zu zahlen, solange Sie das Haus besitzen. Manchmal zahlt der Kreditgeber die Steuern, um das Haus zu verkaufen. Wenn Steuern überfällig werden, kann die Regierung das Eigentum beschlagnahmen, was es für den Kreditgeber schwierig oder unmöglich machen würde, das zurückzuholen, was er schuldet. Sobald die Immobilie verkauft ist, liegen die Steuern in der Verantwortung des neuen Eigentümers.
„Hypothekenverträge werden auflisten, wie unbezahlte Grundsteuern gehandhabt werden“, sagt Leslie Tayne, Chefanwältin der Tayne Law Group, einer Anwaltskanzlei für Schuldenregulierung in New York. „Kreditgeber können manchmal die Grundsteuerrechnung vorlegen und dem Eigentümer eine Rechnung schicken, um ihre Kosten wieder hereinzuholen. Einige Staaten erlauben keine Sammlungen auf Zahlungen von Kreditgebern nach einer Zwangsvollstreckung.“
Wie kann ich den Abschottungsprozess stoppen?
Bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Haus versteigert werden soll, besteht möglicherweise noch die Möglichkeit, den Zwangsversteigerungsprozess zu stoppen. Der Schlüssel ist die Kommunikation mit Ihrem Kreditgeber. Je früher Sie mit Ihrem Kreditgeber sprechen, desto besser. Viele Menschen fühlen sich eingeschüchtert, wenn sie ihren Kreditgeber anrufen, und würden diese unangenehme Situation lieber vermeiden, indem sie sie aufschieben, aber das kann Sie auf lange Sicht nur verletzen.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Menschen finanzielle Probleme haben, und die meisten Kreditgeber sind damit einverstanden. Sie könnten Sie bitten, einen Härtefallnachweis oder andere finanzielle Informationen vorzulegen, um Ihnen bei der Ausarbeitung eines Plans zu helfen. Es gibt auch Regierungsbehörden, die Beratung und andere Unterstützung anbieten; Eine solche Organisation macht zu Hause erschwinglich.
Sie sollten jedoch auf Hypothekenbetrüger achten, die verzweifelten Hausbesitzern nachjagen. Stellen Sie sicher, dass jeder, mit dem Sie sprechen, von einer Nummer anruft, die Sie überprüfen können. Um einen legitimen Wohnungsberater zu finden, können Sie die Website des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) besuchen, um eine Liste der vom HUD zugelassenen Wohnungsberatungsagenturen zu erhalten.
„Wenn sich jemand an Sie gewandt hat, der eine schnelle Lösung anbietet und um Geld bittet, könnte dies ein Betrug sein“, sagt Salazar. „Rufen Sie Ihren örtlichen gewählten Beamten oder Ihre örtliche gemeinnützige Organisation an, um zu erfahren, welche Hilfe Ihnen zur Verfügung steht, und übergeben Sie kein Geld.“
Wie wird die Zwangsvollstreckung meine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen?
Eine Zwangsvollstreckung ist ein stark negatives Kreditereignis, das laut FICO 100 Punkte oder mehr von Ihrem Kredit-Score abhebt. Darüber hinaus bleibt es auf Ihrem Kredit-Bericht für sieben Jahre.
Die versäumten Zahlungen vor der Zwangsvollstreckung wirken sich auch nachteilig auf Ihren Kredit aus. Da verpasste Zahlungen ganz oben auf der Liste der negativen Ereignisse stehen, leidet Ihre Kreditwürdigkeit, bevor der Zwangsvollstreckungsprozess überhaupt beginnt.