en afskærmning er en retssag pant långivere bruger til at tage kontrol over en ejendom, der er i restance. For låntagere står afskærmning, er der ofte usikkerhed om deres juridiske rettigheder og endda de langsigtede konsekvenser af afskærmning.
mange låntagere, der står over for økonomiske vanskeligheder, er uvidende om, at långivere ofte er villige til at arbejde med dem, nogle gange tilbyder løsninger som lånemodifikationer. En af de værste ting låntagere står afskærmning kan gøre er ignorere deres långiver.
“realkreditinstitutter er normalt villige til at arbejde med låntagere for at modtage en form for månedlig betaling,” siger Michael Foguth, præsident i Foguth Financial Group i Brighton, Michigan. “De kan ændre dine månedlige betalinger for at gøre det mere overkommeligt for dig.”
afskærmning og Coronaviruspandemien
under denne pandemi, der har skabt ekstraordinære trængsler for millioner af mennesker, er der hjælpemuligheder tilgængelige for husejere. Hvis du har et regeringsstøttet pant (et, der ejes af Fannie Mae eller Freddie Mac), er du beskyttet under Coronavirus Aid, Relief og Economic Security Act, også kendt som CARES Act. Dette giver husejere mulighed for at komme ind i et overbærenhedsprogram, hvis de ikke er i stand til at foretage deres pantebetalinger på grund af COVID-19. I øjeblikket er der ingen udløbsdato for denne fordel.
“overbærenhed er ikke automatisk, du er nødt til at anmode om det—stop ikke bare med at betale dit pant,” siger Cristian Salasar, vicedirektør for kommunikation ved Center for NYC Kvarterer, en nonprofit, der fremmer overkommelig boligejerskab i NYC. “Kontakt din servicer og forklar, at du er blevet påvirket af COVID-19. Det er afgørende, at du gør alt for at betale dit realkreditlån, indtil du har mulighed for at tale med din servicer.”
at stoppe betaling på dit pant, før du taler til din servicer, kan sætte dig i fare for ikke at være berettiget til fremtidig nødhjælp.
her gennemgår vi den grundlæggende afskærmningsproces, og hvad du kan gøre for at undgå afskærmning. Husk, afskærmning procedurer og love varierer fra stat.
Hvad Er Afskærmning?
afskærmning er, når banken eller pant långiver tager besiddelse af ejendom, der er i standard, ofte mod boligejer vilje. Din pant aftale, at hvis du holder op med at foretage betalinger på dit lån, kan banken genvinde ejendommen gennem afskærmning.
afhængigt af din tilstand kan afskærmningsprocessen være retslig eller ikke-retslig. Nogle stater har muligheder for begge.
- i en retslig afskærmning indgiver långiveren en retssag for at indlede en afskærmning. Låntageren går til retten for at bekæmpe retssagen; hvis de mister huset vil gå i afskærmning og kan sælges på auktion.
- ikke-retslige tvangsauktioner er afhængige af salgsklausuler i pantelånet eller tillidshandlinger for at inddrive den skyldige saldo, hvis låntagerne holder op med at foretage betalinger. Der er ingen retsmøde, og processen er generelt hurtigere end under en retslig afskærmning. Pantklausulen bemyndiger trustees (som udpeges af långiveren) til at sælge hjemmet for at betale saldoen. Långiveren er forpligtet til at følge udenretslige skridt, der er fastlagt af staten og realkreditaftalen for at starte afskærmningsprocessen.
Hvornår Begynder Afskærmning?
låntagere, der får bag på deres pant normalt gå gennem en række trin, før de står afskærmning. Afskærmning er resultatet af at bryde din tilbagebetalingsaftale med din långiver og undlade at træffe alternative ordninger for tilbagebetaling, såsom en lånemodifikation.
tilbagebetalingsaftalerne er beskrevet i den egenveksel, du underskrev ved afslutningen, som en del af din pantforpligtelse. Disse aftaler kan variere efter långiver og jurisdiktion. Så sørg for at henvise til din aftale for særlige regler, der styrer dit pant.
afskærmning tidslinje
i både retslige og ikke-retslige Stater, den indledende proces er typisk den samme, begyndende med din første sene månedlige pant betaling. Her er den generelle tidslinje:
første ubesvarede betaling. Det første skridt er en ubesvaret betaling. Långivere tilbyder ofte afdragsfri perioder på op til 15 dage til at betale dit pant efter forfaldsdatoen; hvis du ikke foretager din betaling inden for afdragsfri periode, kan du blive opkrævet et sent gebyr. Derudover kan nogle långivere rapportere din forsinkede betaling til kreditbureauerne.
standard. Hvis du fortsætter med at gå glip af realkreditbetalinger, betragtes du som standard. Nogle långivere vil overveje dig i standard efter 30 dage uden betaling, mens andre har en 15-dages ingen betalingsgrænse. Standardreglerne afhænger af din långiver.
det næste trin afhænger af, om du har en retslig eller ikke-retslig afskærmning. Typisk, en retslig afskærmning sker, når der ikke er nogen “magt til salg” i pant aftale eller staten mandater denne type afskærmning; ikke-retslig afskærmning finder sted, når der er en magt til salg klausul og er tilladt i henhold til statens lovgivning. Typisk er ikke-retslige tvangsauktioner hurtigere og billigere.
afskærmning retssag eller meddelelse om misligholdelse. For en retslig afskærmning, din långiver vil indgive en afskærmning retssag. Hvis du ikke reagerer, vil dommeren sandsynligvis give långiveren en standarddom. Hvis du reagerer, kan sagen gå til retssag, eller dommeren kan indgive et forslag til summarisk dom. Et forslag til summarisk dom er en afgørelse truffet af dommeren, når der ikke er en ægte tvist om de materielle fakta omkring afskærmningen.
i en ikke-retslig afskærmning udsteder långiveren dig automatisk en meddelelse om misligholdelse (NOD) via certificeret mail, som også registreres hos amtsregistratoren. Dette fortæller dig, hvor meget du skylder, herunder forfaldne beløb, sene gebyrer og afskærmning omkostninger. Når du har modtaget nikket, har du typisk 90 dage til at tilbagebetale det, du skylder, eller arbejde med din långiver for at komme med en tilbagebetalingsaftale.
pre-afskærmning. Mellem meddelelsen om misligholdelse og salg af hjemmet kan låntageren betale, hvad der skyldes for at stoppe afskærmningsprocessen. Som låntager ejer du stadig lovligt hjemmet, så der er tid til at redde dig selv fra udsættelse. Selv at kontakte din långiver kan hjælpe dig med at stoppe afskærmningsprocessen, især hvis de bestemmer, at du er berettiget til en særlig betalings-eller reliefplan.
meddelelse om salg. Hvis du ikke betaler, hvad der skyldes eller træffer ordninger inden for meddelelsen om standardperioden, opretter långiveren en meddelelse om salg. Denne meddelelse kan blive offentliggjort i en lokal avis og kan også blive offentliggjort på din ejendom. Långiveren vil derefter forberede sig på at sætte hjemmet på auktion, som inkluderer indstilling af dato og klokkeslæt for salget.
forlade bopæl. Når långiveren sælger ejendommen, skal du flytte ud. Den tid, du har til at forlade ejendommen, varierer afhængigt af din stats love.
skal jeg flytte ud af mit hus, når det er i afskærmning?
generelt behøver du ikke at flytte ud, før afskærmningsprocessen er afsluttet, hvilket kan tage et par måneder eller op til et år eller længere. Men når dit hus er solgt, skal du forlade ejendommen. Du har måske lidt tid efter salgsdatoen til at bo i hjemmet, men den tidsramme varierer fra stat til stat. Det kan være et par dage eller et par uger.
hvis du forbliver på stedet ud over dine juridiske rettigheder, vil boligejer eller långiver starte en formel udsættelse proces.
kan jeg holde overskuddet fra en afskærmning salg?
hvis salget af hjemmet giver overskud, er långiveren ikke berettiget til overskydende provenu over lånesaldoen plus eventuelle gebyrer, der skyldes afskærmningsprocessen. Kort sagt, alle penge tjent over saldoen og afskærmning omkostninger går til låntager.
skylder jeg penge, hvis huset sælger for mindre end jeg skylder?
i tilfælde af at dit hjem sælger for mindre end den skyldige saldo, kan långiveren indgive noget, der kaldes en mangeldom. Dette er en retssag, der anmoder långiver betale resten af lånebeløbet. For eksempel, hvis du skylder $300.000 på dit pant, men huset kun sælger for $275.000, er manglen $25.000. En långiver kan forsøge at indsamle den udestående saldo.
nogle stater har imidlertid anti-mangel love eller begrænse mangel domme efter afskærmning.
skylder jeg ejendomsskatter, når mit hus er i afskærmning?
lovligt skal du betale ejendomsskat, så længe du ejer hjemmet. Nogle gange betaler långiveren skat for at sælge hjemmet. Hvis skatterne bliver forfaldne, kan regeringen beslaglægge ejendommen, hvilket ville gøre det vanskeligt eller umuligt for långiveren at inddrive det, de skylder. Skatter er knyttet til boliger—ikke mennesker—så når ejendommen er solgt, er skatterne den nye ejers ansvar.
“Mortgage kontrakter vil liste, hvordan ubetalte ejendomsskatter håndteres,” siger Leslie Tayne, hovedadvokat hos Tayne lovgruppe, et advokatfirma for gældsafvikling i Ny York. “Långivere kan undertiden foran ejendomsskatteregningen og sende ejeren en regning for at inddrive deres omkostninger. Nogle stater tillader ikke samlinger på betalinger foretaget af långivere efter en afskærmning.”
Hvordan kan jeg stoppe afskærmningsprocessen?
indtil det tidspunkt, hvor dit hus er planlagt til auktion, kan der stadig være en chance for at standse afskærmningsprocessen. Nøglen er at kommunikere med din långiver. Jo før du taler med din långiver, jo bedre. Mange mennesker føler sig skræmt ved at ringe til deres långiver og vil hellere undgå denne ubehagelige situation ved at udsætte den, men det kan kun skade dig i det lange løb.
det er ikke ualmindeligt, at folk står over for økonomiske problemer, og de fleste långivere er sympatiske med det. De kan bede dig om at fremlægge bevis for modgang eller andre økonomiske oplysninger for at hjælpe dig med at udarbejde en plan. Der er også offentlige myndigheder, der tilbyder rådgivning og anden bistand; en sådan organisation gør hjem overkommelig.
du skal dog passe på pant svindlere, der byder på desperate husejere. Sørg for, at alle, du taler med, ringer fra et nummer, du kan bekræfte. For at finde en legitim boligrådgiver kan du besøge US Department of Housing and Urban Development ‘ s (HUD) hjemmeside for at få en liste over HUD-godkendte boligrådgivningsbureauer.
“hvis nogen har henvendt sig til dig og tilbyder en hurtig løsning og beder om penge, kan det være en fidus,” siger han. “Ring til din lokale valgte embedsmand eller lokale nonprofit for at forstå, hvilken hjælp der er tilgængelig for dig, og overdrag ikke nogen penge.”
Hvordan Vil Afskærmning Skade Min Kredit Score?
en afskærmning er en alvorligt negativ kredit begivenhed, banke off 100 point eller mere fra din kredit score, ifølge FICO. Derudover forbliver det på din kreditrapport i syv år.
de ubesvarede betalinger inden afskærmningen vil også have en skadelig virkning på din kredit. Fordi ubesvarede betalinger øverst på listen over negative begivenheder, vil din kredit score lide, før afskærmningsprocessen selv begynder.