hur man gör ekonomiskt sunda beslut miljö sanering
av: JEFF CARNAHAN
för många år sedan, när jag var en yngre man bara väntar på livet för att lära mig de lärdomar jag skulle behöva, jag hade en brun, fyra-dörrars 1976 Ford Maverick. Det här var inte vackert, och det var verkligen inte coolt, men det fick mig till skolan och till jobbet, och ibland skulle det leverera en modig tjej och jag till filmerna på en lördagskväll. Jag spenderade den tid som behövdes för att byta olja och byta filter, men för det mesta tog jag för givet hur viktigt det var för mig. En dag på väg till någonstans hörde jag en hemsk klunk och den dog bara. Den första tanken genom mitt huvud var, ” Åh nej! Hur mycket kommer det att kosta mig?”Efter en $ 50-släp till affären och efter flera timmars väntan frågade mekanikern mig den här frågan, ”Tja son, vill du att den ska springa, eller vill du ha det fixat?”
jag är säker på att du kan räkna ut resten av historien. Eftersom jag räknade pennies vid den tiden valde jag att ha det minsta arbetet för att få min bil att springa och tillbaka på vägen omedelbart för det billigaste möjliga beloppet, snarare än att investera tid och pengar för att få det fixat korrekt. Jag kommer inte att tråka ut er med detaljerna men vara säker på att när den gamla Maverick dog för gott strax efter, jag var kvar hög och torr utan transport och önskar jag skulle ha gjort ett annat beslut några månader före. Det var en viktig lektion för mig, och en som jag håller med mig.
tips: FIXA SAKER RÄTT, OCH INVESTERINGEN KOMMER MER ÄN ATT BETALA FÖR SIG SJÄLV.
jag skulle gärna säga att det bara tog den ena händelsen för mig att lära mig den här lektionen. Det är roligt hur livet fortsätter att ge dig möjligheter att lära dig.
de flesta av oss har ett exempel på hur vi har upplevt denna situation tidigare, men när dessa typer av beslut måste fattas i affärer är det ännu svårare. Enligt din erfarenhet, var det under en Kemtvätt maskin reparationsjobb eller när fastställande av en läckande tak, eller ens som du försökt att sätta ännu en snabb fix på den temperamentsfulla panna? Miljö cleanups förmodligen inte kommer att tänka på för de flesta människor, men exakt samma sak gäller för dem. Det finns tre komponenter för att hantera ett miljöföroreningsproblem:
- omedelbart stoppa all mänsklig exponering för kemikalier som kan förekomma;
- städa upp föroreningen på plats och utanför platsen; och
- få en stängning, eller ingen ytterligare åtgärd, brev från statens tillsynsmyndighet.
när det nödvändiga arbetet har utförts för att stoppa mänsklig exponering blir frågan då: ”nu vill du ha det rent, eller vill du bara ha en reglerande stängning?”Det här kan vara att sätta vagnen framför hästen lite, men låt oss lämna diskussionen om varför omedelbart stoppa mänsklig exponering är högsta prioritet och icke-förhandlingsbar för en senare utgåva, och låt oss fokusera på samspelet mellan att städa upp och få reglerande stängning.
VAD BETYDER” REN ” I EN MILJÖRENGÖRING?
när man utför en miljörensning finns det mycket liten grund att involvera ordet ”ren”. Sann ren inträffar aldrig riktigt. Det finns bara olika nivåer av inte riktigt, och någon gång är det ”tillräckligt rent”. I världen av miljöföroreningar finns det många människor som sätter standarden för när en fastighet kan kallas ”ren nog”. De flesta tillsynsmyndigheter oroar sig främst för två saker utöver den nuvarande mänskliga exponeringskomponenten:
- se till att föroreningsproblemet blir bättre snarare än sämre
- se till att det inte finns något hot om framtida mänsklig eller ekologisk exponering
tro det eller ej, din egendom behöver inte vara mycket ren alls för att dessa lådor ska kontrolleras. Andra parter som kommer att avgöra om din egendom är ren nog är framtida köpare och deras finansiella långivare. De kommer inte bara att titta på om du har en regleringsstängning, men de kommer också att använda fastighetens allmänna miljöhälsa för att bestämma dess praktiska värde. Detta är en komponent som ofta förbises när man bestämmer hur ren är ”ren nog”. Om pengarna inte spenderas under den första sprickan på environmental remedy, kan det kosta en betydande summa PENGAR senare i form av ett lägre fastighetsvärde när det är dags att sälja, eller ett krav på ytterligare miljöarbete som ska utföras för att till och med locka kvalificerade köpare.
tips: TRICKET ÄR ATT HITTA PRECIS RÄTT BALANS MELLAN ATT SPENDERA PENGAR PÅ AKTIV MILJÖRENING OCH DE FRAMTIDA KOSTNADER SOM KAN UPPSTÅ. DETTA KOMMER ATT VARA LITE ANNORLUNDA FÖR DE FLESTA SOM STÅR INFÖR DESSA BESLUT, MEN DEN GRUNDLÄGGANDE TANKEPROCESSEN FÖRBLIR DENSAMMA.
VAD INNEBÄR REGLERANDE STÄNGNING FÖR KEMTVÄTTAR?
vissa statliga miljöregulatorer har mycket föreskrivna saneringsstandarder som har införts för reglerade kemikalier och är baserade på vissa exponeringsscenarier för människor som ges olika markanvändningar. Till exempel är rengöringsstandarden för tetrakloreten (PCE eller Perc) mycket mindre sträng för egenskaper som är och kommer att förbli kommersiella eller industriella i naturen, i motsats till att användas för bostadsändamål. Detta beror på att kommersiella fastighetsanvändare spenderar mycket mindre tid på fastigheten än en bostadsanvändare skulle och bedriver aktiviteter som är mycket mindre benägna att sätta dem i kontakt med underjordisk förorening än bostadsanvändaren. Så även när tillsynsmyndigheter strikt tillämpar rengöringsstandarder är deras definition av ren annorlunda för kommersiella och bostadsfastigheter.
andra stater tillåter den person eller affärsenhet som ansvarar för föroreningen (ansvarig part eller RP) att bestämma hur ren är ren nog genom att ge dem möjlighet att bestämma pågående markanvändning mer specifikt med gärningsbegränsningar som begränsar typen av aktiviteter som fastighetsägare och användare kan utföra. Ett klassiskt exempel är att förvandla en förorenad egendom till en parkeringsplats och sedan införa en handling begränsning eller förbund som säger att fastigheten alltid måste förbli en parkeringsplats, och den måste bibehållas så, så att ingen kan komma i kontakt med föroreningen. I detta scenario finns det inget behov av att utföra mycket förorening borttagning utöver vad som är nödvändigt för att hålla den från att sprida sig till andra egenskaper utanför ägarens kontroll. Närvaron av den välskötta parkeringsplatsytan och de medföljande gärningsbegränsningarna tar i huvudsak bort ”risken” för mänsklig exponering. Denna typ av reglerande stängning kallas en ”riskbaserad stängning”. Många RPs älskar initialt att anställa sådana riskbaserade stängningar eftersom de är mycket billigare i början än de åtgärder där en betydande mängd sanering sker. Men kom ihåg den lilla historien om min gamla Ford Maverick. ”Vill du ha det fixat, eller vill du bara att det ska springa?”Tja, vill du ha det rent, vilket återställer din fastighet till rättvist marknadsvärde och ger dig en mer robust uppsättning återanvändningsalternativ, eller vill du bara ha en reglerande stängning, som inte återställer din fastighet till rättvist marknadsvärde och begränsar framtida återanvändningsalternativ?
avveckling för en ren riskbaserad stängning I stället för en betydande aktiv sanering kan påverka värdet på din fastighet negativt. Jag säger inte att fullständig eliminering av miljöpåverkan är klokt, eller till och med möjligt. Faktum är att det för det mesta inte ens är realistiskt att anta att varje föroreningsmolekyl kan avlägsnas från marken, grundvattnet och jordgasen efter en miljöutsläpp. Som sådan innehåller nästan varje åtgärd någon del av en riskbaserad sanering. Som jag nämnde lite tidigare är tricket att hitta rätt balans som inte bara innehåller dina önskemål och behov när det gäller efter stängning av din egendom, men tar också hänsyn till din förmåga att axla den betydande kostnaden för aktiv åtgärd.
företag och fastighetsägare bör ha både reglerande stängning och MILJÖRENING
miljörening är en mycket kostsam strävan, och det kan tungt belasta ett företag. Beroende på hur ditt företag är inrättat kan ansvaret för förorening faktiskt ligga hos dig personligen. Innan du gör det beslutet om hur ren är ren nog, noga överväga allt som du har råd. Om du kan svänga det kommer investeringen i en renare webbplats att löna sig i framtiden. Var noga med att överväga alla dina finansiella tillgångar som kan användas för att betala för miljörengöring.
TIPS: KOM IHÅG ATT TIDIGARE KOMMERSIELLA ALLMÄNNA ANSVARSFÖRSÄKRINGAR KAN UTLÖSAS FÖR ATT BETALA FÖR MILJÖRENGÖRING. SÄRSKILT EFTERSOM DE FLESTA MILJÖUTSLÄPP OCKSÅ INTRÄFFADE TIDIGARE.
genom att leverera så mycket saneringseffekt och genom att välja det bästa saneringsalternativet kan du lägga till värde tillbaka till din förorenade egendom för framtida ersättning. Jag önskar att beslutet jag tog tillbaka med min Ford Maverick hade varit, ” jag vill att den ska springa, och jag vill att den ska fixas.”Som det är fallet för många kemtvättar, kommer du att bli bättre om du får en reglerande stängning och en sanering.
kontakta oss för att diskutera utnyttja miljö sanering för att återställa fastighetsvärdet.
som ses i renare & Tvättare
Jeff Carnahan, President på EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, har 20+ års miljökonsultation och saneringserfarenhet. Hans tekniska expertis fokuserar på undersökning och tolkning av utsläpp av farliga ämnen under ytan i syfte att utvärdera och kontrollera risk-och kostnadsimplikationerna. Han har fokuserat på att vara partner med drycleaning-industrin under det senaste decenniet, och han är en frekvent bidragsgivare till national drycleaning publication Cleaner & Launderer. Han är branschledande när det gäller att förstå att miljörisker inte bara omfattar saneringskostnader utan också känt och okänt ansvar från tredje part.