COMO FAZER FINANCEIRAMENTE SOM de LIMPEZA AMBIENTAL DECISÕES
POR: JEFF CARNAHAN
há Muitos anos atrás, quando eu era um homem mais jovem, apenas esperando que a vida me ensinar as lições que eu preciso, eu tinha um marrom, de quatro portas, Ford Maverick 1976. Essa coisa não era bonita, e certamente não era legal, mas me levou à escola e ao trabalho, e ocasionalmente entregava uma garota corajosa e eu ao cinema em uma noite de sábado. Passei o tempo necessário para trocar o óleo e substituir os filtros, mas na maioria das vezes eu tinha como certo o quão importante era para mim. Um dia, a caminho de algum lugar, ouvi um pedaço horrível e acabou de morrer. O primeiro pensamento na minha cabeça foi: “Oh não! Quanto isso vai me custar?”Depois de um reboque de US $50 para a loja e depois de várias horas de espera, o mecânico me fez essa pergunta:” bem, filho, você quer que ele corra, ou você quer que ele seja consertado?”
tenho certeza que você pode descobrir o resto da história. Desde que eu estava contando centavos no momento, eu escolhi ter a quantidade mínima de trabalho feito para obter o meu carro correndo e de volta na estrada imediatamente para a quantidade mais barata possível, em vez de investir o tempo e dinheiro para obtê-lo corrigido corretamente. Não vou aborrecê-lo com os detalhes, mas tenha certeza de que quando aquele velho Maverick morreu para sempre logo depois, fiquei alto e seco sem transporte e desejando ter tomado uma decisão diferente alguns meses antes. Essa foi uma lição importante para mim, e que eu mantenho comigo.
dica: CORRIGIR AS COISAS DIREITO, EO INVESTIMENTO VAI MAIS DO QUE PAGAR POR SI MESMO.
eu adoraria dizer que só levou esse incidente para eu aprender esta lição. É engraçado como a vida continua lhe dando oportunidades de aprender.
a maioria de nós tem um exemplo de como experimentamos essa situação no passado, mas quando esses tipos de decisões devem ser tomadas nos negócios, é ainda mais complicado. Em sua experiência, foi durante um trabalho de reparo de máquina de limpeza a seco ou ao consertar um telhado com vazamento, ou mesmo quando você tentou colocar mais uma solução rápida naquela caldeira temperamental? Limpezas ambientais provavelmente não vêm à mente para a maioria das pessoas, mas exatamente a mesma coisa se aplica a elas. Existem três componentes para lidar com um problema de contaminação ambiental:
- Imediatamente interromper qualquer exposição humana a produtos químicos que possam estar ocorrendo;
- limpar a contaminação on-site e off-site; e
- Fazer um Fechamento, ou Nenhuma Ação Adicional, Carta do estado agência reguladora.
uma vez que o trabalho necessário foi realizado para parar a exposição humana, a pergunta então se torna: “Agora, você quer que seja limpo, ou você quer apenas um fechamento regulatório?”Isso pode estar colocando a carroça um pouco antes do cavalo, mas vamos deixar a discussão sobre por que interromper imediatamente a exposição humana é a principal prioridade e não negociável para uma edição posterior, e vamos nos concentrar na interação entre limpar e obter fechamento regulatório.
O QUE SIGNIFICA” LIMPAR ” EM UMA LIMPEZA AMBIENTAL?
ao realizar uma limpeza ambiental, há muito pouca base para envolver a palavra “limpo”. A verdadeira limpeza nunca ocorre realmente. Existem apenas vários níveis de não exatamente, e em algum momento, é “limpo o suficiente”. No mundo da contaminação ambiental, existem inúmeras pessoas estabelecendo o padrão para quando uma propriedade pode ser chamada de “limpa o suficiente”. A maioria dos reguladores se preocupa principalmente com duas coisas além do atual componente de exposição humana:
- Garantir que o problema de contaminação está ficando melhor e não pior
- Garantir que não há nenhuma ameaça de futuro humanos ou ecológicos exposição
Acredite ou não, sua propriedade não tem de ser muito limpa para essas caixas de ser verificado. Outras partes que decidirão se sua propriedade está limpa o suficiente São futuros compradores e seus credores financeiros. Eles não apenas analisarão se você tem um fechamento regulatório, mas também usarão a saúde ambiental geral da propriedade para ajudar a determinar seu valor prático. Este é um componente que muitas vezes é esquecido ao decidir o quão limpo é “limpo o suficiente”. Se o dinheiro não for gasto durante a primeira rachadura no remédio ambiental, pode custar uma quantia significativa de dinheiro mais tarde na forma de um valor de propriedade menor quando é hora de vender, ou um requisito para que um trabalho ambiental adicional seja realizado para atrair compradores qualificados.
dica: O TRUQUE É ENCONTRAR O EQUILÍBRIO CERTO ENTRE GASTAR DINHEIRO EM LIMPEZA AMBIENTAL ATIVA E OS CUSTOS FUTUROS QUE PODEM SURGIR. ISSO SERÁ UM POUCO DIFERENTE PARA A MAIORIA DE TODOS QUE ENFRENTAM ESSAS DECISÕES, MAS O PROCESSO DE PENSAMENTO FUNDAMENTAL PERMANECE O MESMO.
O QUE SIGNIFICA O FECHAMENTO REGULATÓRIO PARA LAVANDERIAS A SECO?Alguns reguladores ambientais estaduais têm padrões de limpeza muito prescritos que foram implementados para produtos químicos regulamentados e são baseados em certos cenários de exposição humana, dados vários usos da terra. Por exemplo, o padrão de limpeza para tetracloroeteno (PCE, ou Perc) é muito menos rigoroso para propriedades que são e permanecerão de natureza comercial ou industrial, em oposição ao usado para fins residenciais. Isso ocorre porque os usuários de propriedades comerciais gastam muito menos tempo na propriedade do que um usuário residencial e estão se envolvendo em atividades que são muito menos propensas a colocá-las em contato com a contaminação subterrânea do que o usuário residencial. Portanto, mesmo quando os reguladores aplicam estritamente os padrões de limpeza, sua definição de limpeza é diferente para propriedades comerciais e residenciais.
outros estados permitem que a pessoa ou entidade empresarial responsável pela contaminação (Parte Responsável, ou RP) decida o quão limpo é limpo o suficiente, dando-lhes a opção de determinar o uso contínuo da terra mais especificamente com restrições de escritura que limitam o tipo de atividades que os proprietários e usuários podem realizar. Um exemplo clássico é transformar uma propriedade contaminada em um estacionamento e, em seguida, colocar em prática uma restrição de escritura ou pacto que afirma que a propriedade deve sempre permanecer um estacionamento, e deve ser mantida dessa forma, para que ninguém possa entrar em contato com a contaminação. Nesse cenário, não há necessidade de realizar muita remoção de contaminantes além do necessário para evitar que ela se espalhe para outras propriedades além do controle do proprietário. A presença da superfície do estacionamento bem conservada e as restrições de escritura de acompanhamento essencialmente removem o “risco” de exposição humana. Esse tipo de fechamento regulatório é chamado de “fechamento baseado em risco”. Muitos RPs inicialmente gostam de empregar tais fechamentos baseados em risco porque são muito mais baratos inicialmente do que os remédios onde ocorre uma quantidade substancial de limpeza. Mas tenha em mente a pequena história sobre o meu velho Ford Maverick. “Você quer que ele seja consertado, ou você só quer que ele corra?”Bem, você quer que seja limpo, o que restaura sua propriedade ao valor de mercado justo e fornece um conjunto mais robusto de opções de reutilização, ou você só quer um fechamento regulatório, que não restaura sua propriedade ao valor de mercado justo e limita as opções de reutilização futuras?
estabelecer um fechamento puro baseado em risco em vez de uma limpeza ativa significativa pode impactar negativamente o valor de sua propriedade. Não estou dizendo que a eliminação completa dos impactos ambientais é sábia, ou mesmo possível. Na verdade, na maioria das vezes, nem é realista supor que cada molécula de contaminação possa ser removida do solo, águas subterrâneas e gás do solo após uma liberação ambiental. Como tal, quase todos os remédios contêm algum componente de uma limpeza baseada em risco. Como mencionei um pouco antes, o truque é encontrar o equilíbrio certo que incorpora não apenas seus desejos e necessidades em relação ao uso pós-fechamento de sua propriedade, mas também leva em consideração sua capacidade de arcar com o custo significativo do remédio ativo.
os proprietários de empresas e propriedades devem querer o fechamento regulatório e a limpeza ambiental
a limpeza ambiental é um empreendimento muito caro e pode sobrecarregar fortemente um negócio. Dependendo de como sua empresa está configurada, a responsabilidade pela contaminação pode realmente estar com você pessoalmente. Antes de tomar essa decisão sobre o quão limpo é limpo o suficiente, considere cuidadosamente tudo o que você pode pagar. Se você puder balançá-lo, o investimento em um site mais limpo será recompensado no futuro. Certifique-se de considerar todos os seus ativos financeiros que podem ser usados para pagar a limpeza ambiental.
DICA: LEMBRE-SE DE QUE AS APÓLICES DE SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL GERAL COMERCIAL ANTERIORES PODEM SER ACIONADAS PARA PAGAR A LIMPEZA AMBIENTAL. ESPECIALMENTE PORQUE A MAIORIA DAS LIBERAÇÕES AMBIENTAIS TAMBÉM OCORREU NO PASSADO.
aproveitando o máximo de energia de limpeza e escolhendo a melhor opção de limpeza, você pode adicionar valor de volta à sua propriedade contaminada para reembolso futuro. Eu gostaria que a decisão que tomei de volta com meu Ford Maverick tivesse sido: “eu quero que ele corra, e eu quero que seja corrigido.”Como é o caso de muitas lavanderias, você ficará melhor se tiver um fechamento regulatório e uma limpeza.
entre em contato conosco para discutir a alavancagem da limpeza ambiental para restaurar o valor da propriedade.
Como visto na Limpeza & Lavandeiro
Jeff Carnahan, Presidente EnviroForensics
Jeff Carnahan, GLP, tem mais de 20 anos de consultoria ambiental e remediação de experiência. A sua experiência técnica centra-se na investigação e interpretação das libertações de substâncias perigosas no subsolo com o objetivo de avaliar e controlar as implicações de risco e custo. Ele se concentrou em ser um parceiro com a indústria de drycleaning na última década, e ele é um colaborador frequente da publicação nacional de drycleaning Cleaner & Launderer. Ele é um líder do setor no entendimento de que o risco ambiental inclui não apenas custos de limpeza, mas também responsabilidade de terceiros conhecida e desconhecida.