oczywiście większość ludzi będzie myśleć, że najlepszy kredyt mieszkaniowy oznacza tych o najniższych stopach procentowych na rynku. Zapomnieli jednak, że zazwyczaj istnieje kompromis między niższymi stopami w okresie promocyjnym lub okresie blokady, zwykle dwa lata, a wyższymi stopami procentowymi po zakończeniu blokady. I jest powód, dla którego w przypadku większości pakietów kredytów mieszkaniowych może być dwa lata, ale okres dopłaty prawnej (lub rabatu gotówkowego) wynosi trzy lata. W związku z tym stopa procentowa w trzecim roku kredytu hipotecznego jest nadal ważnym czynnikiem, pomimo faktu, że można ponownie wycenić w banku. Jest to prawdopodobnie jeden z najbardziej pomijanych czynników refinansowania.
zrozum, że istnieją różne rodzaje kredytów mieszkaniowych w Singapurze. Oprócz wyboru najniższej stopy procentowej w ciągu pierwszych kilku lat, mogą istnieć inne istotne kwestie, które należy wziąć pod uwagę:
(A) kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej vs. ARM (adjustable rate mortgage)
jest to często najtrudniejsza decyzja do podjęcia, ponieważ wymaga pewnego eksperta na temat kierunku stóp procentowych w średnim okresie. Dlatego też wymaga odrębnej dyskusji (patrz punkt 5 poniżej).
najlepszy kredyt mieszkaniowy powinien pozwolić Ci zabezpieczyć koszty odsetek, gdy stopy rosną podczas tej części cyklu odsetkowego; i pozwolić Ci czerpać korzyści z szybko spadającego kołka hipotecznego w okresach, gdy stopy spadły, jak to właśnie widzieliśmy w 2020 roku. Tak więc wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego jest ważny dla kredytu mieszkaniowego, który prowadzi nas do następnego punktu.
b) wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego: SIBOR (lub SORA), FHR czy BOARD?
generalnie istnieją dwa rodzaje kredytów hipotecznych, na których banki będą wyceniać swoje kredyty mieszkaniowe. Są to wskaźniki referencyjne, których wartość będzie się zmieniać w czasie, a zatem odsetki za kredyt hipoteczny i spłata każdego miesiąca również będą się odpowiednio różnić.
(1) BOARD
pierwszy typ to wewnętrzne kołki kredytowe banków, które mogą być ratami kredytowymi Prime lub BOARD. Prime plus spread jest używany bardziej dla kredytów korporacyjnych. Konsumpcyjny kredyt pomostowy jest nadal naliczany według stawki „prime plus” w niektórych bankach. BOARD jest powszechnie używany i bez względu na to, jakie akronimy są używane przez różne banki – jest to w zasadzie peg kredytowy, który jest ustalany i ustalany wyłącznie przez bank. A czasami w tym samym banku można mieć wiele transz stawek Zarządu z numerami seryjnymi na podstawie dat. Pozwala to bankowi na podjęcie decyzji o podwyższeniu peg kredytu (a co za tym idzie naliczanych odsetek) dla określonych grup klientów w oparciu o moment podpisania całej partii książek kredytowych, ale nie dla całego portfela kredytów hipotecznych. Ponieważ bank może jednostronnie i wybiórczo podnosić stawkę zarządu, a informacja ta nie jest nigdzie publikowana (poza jednomiesięcznym pisemnym wypowiedzeniem dotkniętym kredytobiorcom), zarząd jest uważany za peg Hipoteczny z najmniejszą przejrzystością.
(2) FHR/FDR
istnieje jeszcze inny rodzaj wewnętrznych kołków kredytowych banków, które po raz pierwszy stały się popularne przez DBS bank w 2014 r., kiedy zaczęli wiązać kredyty hipoteczne z transzami o stałej stopie depozytowej, nazywanymi FHR (fixed deposit home rate). Do dziś niektórzy ludzie wciąż są zdezorientowani i myśleli, że kredyt mieszkaniowy FHR, który podpisali, to kredyty mieszkaniowe o stałej stopie procentowej, kiedy są to tylko oprocentowanie zmienne powiązane ze stałymi stopami depozytowymi publikowanymi przez bank. Z tego powodu lubimy odnosić się do takich kołków kredytowych jak FDR home loans (fixed deposit rate home loans). Kolejne banki zaczęły wprowadzać własne kredyty mieszkaniowe FDR od 2015 r., takie jak OCBC, UOB, MAYBANK, SCB, HSBC, ale powoli wycofywały takie pożyczki, a do 2020 r.tylko 3 banki nadal oferują kredyty mieszkaniowe FDR: DBS FHR, SCB FDR i HSBC TDMR. Kołki FDR były początkowo popularne, gdy stopy procentowe były niskie, ale kolejne podwyżki stóp w latach 2017-2019 przyniosły im złą sławę, ponieważ rynek postrzegał kołki FDR jako „szybkie do wzrostu, ale powolne do spadku”. W dużym stopniu przyjęła ona charakter stawek Zarządu, z wyjątkiem tego, że stałe stawki depozytów zostały oficjalnie opublikowane na stronie internetowej banków, a tym samym bardziej przejrzyste. W MortgageWise śledzimy ruchy FDR / FHR w czasie, aby uzyskać historyczną perspektywę, w jaki sposób banki zarządzały takimi wewnętrznymi kołkami kredytowymi vis-a-vis SIBOR, który jest drugim rodzajem kołka hipotecznego, o którym lubimy dyskutować.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) jest indeksem ustalonym przez rynek, który jest administrowany przez ABS (Stowarzyszenie banków w Singapurze). Krótko mówiąc, jest to kurs rynku pieniężnego, w którym banki pożyczają sobie nawzajem na rynku pieniężnym w Singapurze. ABS zestawi i obliczy SIBOR na podstawie stawek ofertowych i ofertowych składanych codziennie rano przez 20 uczestniczących banków do godziny 11.30. Ponieważ SIBOR jest ustalany przez siły rynkowe oparte na popycie i podaży, żaden bank nie może jednostronnie podjąć decyzji o jego podwyższeniu lub obniżeniu. Historycznie wiadomo, że SIBOR bardzo ściśle koreluje ze stopą funduszy Fed w USA, a korelacja ta jest śledzona i publikowana przez MortgageWise tutaj.
jednak wraz ze skandalami dotyczącymi LIBOR i późniejszym zniesieniem SOR (który był również wykorzystywany przez niektóre banki do wyceny kredytów hipotecznych wcześniej przed 2010 r.) MAS (Urząd monetarny Singapuru) nakazał, aby banki zastąpiły SIBOR nową skompensowaną SORA (Singapur Overnight Rate Average) stopniowo do 2024 r. SORA to solidniejsza pożyczka publikowana na stronie MAS.
od 2019 r.opowiadamy się za przejściem na rynkowe kołki hipoteczne, takie jak SIBOR (i wkrótce SORA), ponieważ nie widzimy potrzeby płacenia premii w stopie procentowej, aby przejść na stałą stopę procentową, gdy stopy szczytowe. W przyszłości stopy procentowe nie będą rosły globalnie w Warunkach „niższego i dłuższego” oprocentowania. Zobacz Q6 poniżej, aby uzyskać więcej informacji na temat naszych perspektyw stóp procentowych.
(c) Zrzeczenie się kary z tytułu sprzedaży nieruchomości w okresie lokalu
najlepszy kredyt mieszkaniowy pozwala zaoszczędzić nie tylko w trakcie jego obsługi, ale także wtedy, gdy zdecydujesz się go nagle zakończyć.
po pandemii covid-19 przewidzieliśmy trend na większe domy lub dodatkowy pokój sypialny lub przynajmniej badania. To już potwierdziło się w rosnących cenach większych mieszkań HDB w Singapurze. Potrzeba przestrzeni jest widoczna, gdy WFH (working from home) i HBL (home-based learning) staną się częścią nowej normy zarówno w pracy, jak i w szkołach.
nawet dla tych, którzy nie planują sprzedaży istniejącej nieruchomości, nigdy nie dowiesz się, kiedy twoje plany mogą się zmienić lub kiedy nagle pojawi się oferta, która okazuje się zbyt dobra, aby ją przegapić.
problem ze sprzedażą polega na tym, że większość pakietów kredytów mieszkaniowych ma 2-letni okres blokady, co oznacza, że musisz wyłożyć dodatkowe 10 000 USD kar umorzenia w oparciu o 1,50% na typowym hipotece 700 000 USD. To znacznie więcej niż odsetki, które zaoszczędzisz porównując różne kredyty mieszkaniowe zazwyczaj tylko w granicach 0,20% (1400 USD rocznie na ten sam kredyt hipoteczny 700 000 USD). Tak więc, wybierz pakiet kredytu mieszkaniowego, który pochodzi z odstąpienia od tej kary, gdy umorzenie jest ze względu na sprzedaż nieruchomości w okresie blokady.
Uwaga jednak nie byłoby, że $2,000 opłata prawna clawback zapłacić, gdy złamać pożyczki z powodu sprzedaży i to dzieje się w ciągu pierwszych 3 lat kadencji. Mimo to, to tylko 20% szacowanej kary $ 10,000 (dla $ 700,000 kredyt mieszkaniowy).
(d) przedpłata częściowo bez kary w okresie blokady
najlepszy kredyt mieszkaniowy powinien również umożliwiać regularne przedpłaty, zwłaszcza gdy otrzymujesz roczną premię. To może okazać się najważniejszą rzeczą do zrobienia, aby obniżyć koszty kredytu hipotecznego w dłuższej perspektywie, bardziej niż wybór odpowiedniego pakietu kredytów mieszkaniowych. Regularne zmniejszanie zaległego kredytu pomaga nie tylko zmniejszyć miesięczną spłatę, ale pozwala zdecydować się na krótszą kadencję przy następnym refinansowaniu kredytu mieszkaniowego – co prowadzi do znacznie obniżonego składnika odsetek w miesięcznej spłacalności. A jeśli zdecydujesz się również na współpracę z zaufanym brokerem hipotecznym w czasie, który zapewnia, że przeskakujesz z jednej najniższej stopy kredytu mieszkaniowego do następnej, gdy wygaśnie okres blokady/wycofania, zdecydowanie oszczędzasz na wszystkich frontach równania hipotecznego: kadencji, kwocie głównej i odsetkach.
jak wielu naszych klientów odkryło w środowisku „niższego oprocentowania na dłużej” w ostatniej dekadzie (2009-2020), regularna przedpłata pomogła zmniejszyć ich obciążenie finansowe i skończy się to w pełni opłaconą nieruchomością znacznie wcześniej niż sądzono. Wybierz pakiet kredytów mieszkaniowych, który pozwoli Ci w dowolnym momencie dokonać przedpłaty bez kary, aż do określonego procentu niespłaconego kredytu mieszkaniowego.
(e) Darmowa konwersja
Darmowa konwersja oznacza po prostu, że bank pozwoli Ci na „konwersję” na inny pakiet kredytów mieszkaniowych w banku bez żadnych kosztów, tj.rezygnacja z opłaty za przeszacowanie lub konwersję zazwyczaj w wysokości 300-500 USD po zakończeniu okresu blokady.
Jak to ważne? To wraca do tego, co powiedzieliśmy na początku, gdzie większość właścicieli domów przeoczyła stopę procentową w trzecim roku kadencji, gdzie nie mogą jeszcze wyjechać. Oznacza to, że istnieje już mniej siły przetargowej z istniejącego banku do negocjacji na najniższą obowiązującą stawkę tam być stałe lub pływające. A jeśli dodasz tę opłatę za przecenę w wysokości 500, która jest zbliżona do odsetek 0.1% lub co najmniej 0.05% w ciągu jednego roku, zdecydowanie otrzymasz krótszy koniec kija.
i czy wiesz, że od czasu do czasu może być nawet Darmowa konwersja w okresie blokady. Oznacza to, że można rzeczywiście przełączyć się na korzystniejszy pakiet kredytów mieszkaniowych, gdy pojawia się coś nowego i lepszego, co nie było dostępne w momencie refinansowania kredytu mieszkaniowego. Porozmawiaj z naszymi konsultantami, aby dowiedzieć się więcej.
nie ma najlepszego kredytu mieszkaniowego dla każdego. Nawet stopa procentowa per se różni się w zależności od kwoty pożyczki w dzisiejszych czasach. Najniższa stopa procentowa, którą widzisz na większości witryn brokerskich, jest zarezerwowana tylko dla bardzo dużych pożyczek, takich jak powyżej $1.5 m lub $2m. W przypadku średnich wielkości kredytów od $500,000 do $1m, stopa procentowa oferowana może się różnić w zależności od „odchyleń”, dlatego ważne jest, abyś pracował z uznanymi brokerami, którzy mogą uzyskać lepsze ogólne warunki – najniższą stawkę, a także najlepsze ogólne warunki kredytu hipotecznego.
dowiedz się również o unikalnych cechach DBS Home Loan, OCBC Home Loan, UOB Home Loan i jak wybrać między dużymi 3 lokalnymi bankami, a także kilkoma innymi godnymi międzynarodowymi bankami i dlaczego je polecamy.