Problemi quando si acquista una proprietà che necessita di un’estensione di locazione?
Quindi, hai trovato l’appartamento da sogno e hai fatto la tua offerta ed è stata accettata – e poi, qualcuno inizia a menzionare il contratto di locazione. Aveva 99 anni quando è iniziato, ma ora è giù a 74 anni. Un peccato, se fosse stato esteso prima che andasse sotto gli anni 80 qualcuno si sarebbe risparmiato un bel penny, ma comunque, eccoci qui-tutto perfetto, tranne che per il contratto di locazione.
Quindi qual è la soluzione? Semplice, ottenere il venditore di servire un avviso in cerca di un’estensione di locazione e hanno questo trasferito a voi quando si acquista l’appartamento. Sembra facile non è vero?
Beh, dovrebbe essere, ma ci potrebbe essere un paio di singhiozzi lungo la strada – ma va da sé che è necessario ottenere un avvocato a bordo che sa cosa stanno facendo, per ridurre il rischio di andare male e costare un sacco di soldi.
Quindi, cosa devi sapere? In primo luogo, assicurarsi che il professionista è un esperto – come ad esempio un membro ALEP. In secondo luogo, dare un’occhiata a questi consigli per l’acquisto di un immobile con il ‘vantaggio’ di un contratto di locazione di estensione:
Come il venditore può aiutarti a evitare due anni di attesa (e risparmiare)
in Primo luogo, non si sta per essere in grado di farlo, a meno che il venditore ha posseduto l’immobile per almeno due anni e si qualifica per il diritto di estendere. Se lo fanno, possono passare questo diritto a voi e risparmiare i due anni di attesa (e alcuni costi aumentati come il contratto di locazione si accorcia e valori di proprietà aumentano nel frattempo).
Cosa succede se hanno già notificato un avviso? – va bene-a condizione che il reclamo non sia stato ritirato o abbandonato. Se ciò è accaduto, dovranno attendere un anno dal momento in cui il reclamo è stato “perso” prima di ricominciare.
Cosa succede se si tratta di una vendita di successione? Bene, dovrebbe essere ancora possibile estendere a condizione che il defunto si sia qualificato quando è morto ( cioè possedevano la proprietà per almeno due anni) e purché anche gli esecutori servano l’avviso entro due anni dall’ottenimento della “concessione di successione” per trattare con la proprietà.
Ok, ma cosa succede se il mio appartamento dei sogni è in un’asta?
Qui la posizione può essere complicata dal fatto che sei limitato ai termini dell’asta “standard” (completamento entro 28 giorni, quindi questo tende ad essere solo acquirenti in contanti) e dal fatto che a meno che il venditore non si sia offerto di servire l’avviso nelle “condizioni speciali” stabilite nel pacchetto d’asta, non avrai alcun diritto legale di insistere sul fatto che servono un avviso.
Ricorda, se stai acquistando una proprietà all’asta, se la tua offerta è accettata, allora si ritiene che tu abbia scambiato contratti lì e poi. In altre parole, qualsiasi indagine e “due diligence” comprese le domande sull’estensione del contratto di locazione dovranno essere fatte in anticipo, prima di andare alla sala d’aste e fare un’offerta.
Quindi, supponendo che possa convincere il venditore a pubblicare un avviso, cos’altro devo sapere?
Supponendo che il venditore giocherà a palla, la cosa migliore da fare sarà organizzare l’avviso tra lo scambio e il completamento. In questo modo il venditore non diventa vincolato per avviare il processo fino a quando non si sono impegnati a vendere e si sono legalmente vincolati ad acquistare l’appartamento da loro.
È anche normale che ti chiedano di indennizzarli da eventuali costi sostenuti con il proprietario per indagare sul reclamo. Questo è perché si sarebbe responsabile per questi se tu avessi servito l’avviso e sarà responsabile per loro al completamento della richiesta di estensione del contratto di locazione insieme ad alcuni altri costi ‘recuperabili’ pure.
Quando agiamo per un cliente che sta acquistando normalmente prendiamo in consegna l’avviso in modo da ridurre al minimo qualsiasi rischio a questo punto del processo.
Al completamento il reclamo deve essere assegnato correttamente e se ciò non viene fatto, a causa di vari motivi tecnici legali il reclamo sarà considerato ritirato.
Il contratto di locazione verrà esteso al completamento se lo faccio?
In una parola, ” no.’
Una cosa importante da realizzare in tutto questo è che se l’estensione del contratto di locazione viene effettuata in base alla legge, il contratto di locazione non verrà esteso al momento del completamento dell’acquisto dell’appartamento. Se il contratto di locazione ha un contratto di locazione più breve che non è adatto per scopi di prestito, allora non sarà in grado di acquistare l’appartamento se il creditore ipotecario ha bisogno il contratto di locazione per essere esteso al completamento.
Tuttavia, se la lunghezza corrente del contratto di locazione non è un problema per il tuo creditore, allora tanto meglio, poiché probabilmente non dovrai pagare l’estensione del contratto di locazione fino a circa 6-9 mesi su tutta la linea. Questo vi lascerà un po ‘ di tempo per risparmiare per l’ulteriore spesa.
L’unico esborso iniziale (a parte i costi professionali) sarà un deposito del 10% dell’importo out forward come figura offerta nella notifica iniziale di reclamo.
La necessità di consulenza di valutazione
Se si acquista un immobile con un breve contratto di locazione allora certamente bisogno di consulenza di valutazione.
Questo è per due motivi; in primo luogo, se il contratto di locazione è “breve”, è necessario sapere che è stato apportato un aggiustamento appropriato al prezzo che si sta pagando per riflettere questo.
In secondo luogo, per avviare il processo di estensione del leasing, è necessario un rapporto di valutazione effettuato da un geometra specializzato in estensioni di leasing legali.
Il ruolo del geometra sarà quello di contribuire a darvi un’idea di alcuni importanti costi futuri. In primo luogo, il prezzo probabile che si finirà per pagare per l’estensione del contratto di locazione e in secondo luogo, il prezzo corretto ‘offerta’ da mettere nell’avviso di reclamo. Se questa cifra è troppo bassa, potresti rischiare che il reclamo sia ritenuto non valido, ma c’è anche il rischio che tu possa pagare troppo per l’appartamento.
Pertanto, è possibile che non si desideri fare affidamento su alcuna vista del prezzo di estensione del contratto di locazione fornito dal venditore o dall’agente immobiliare. In primo luogo, è possibile trovare un calcolatore di estensione lease online. Tuttavia, questo tipo di calcolatrice non è un sostituto per una corretta consulenza di valutazione.
Cosa succede se il contratto di locazione deve essere esteso al completamento in modo che io possa acquistare la proprietà?
L’unico modo in cui questo può funzionare è se è possibile fare un accordo con il proprietario / freeholder direttamente. Se questo accade, quindi a condizione che il freeholder giocherà palla, l’estensione del contratto di locazione può essere concesso al completamento e anche pagato fuori dei proventi della vendita della proprietà.
Questo suona ideale – quindi, qual è il problema? Ci possono essere nessuno-a condizione che i termini dell’affare si accumulino ed è essenziale che il prezzo e gli altri termini siano guardati da vicino, idealmente da un geometra.
Ma ci sono due possibili problemi – uno è che il proprietario potrebbe non voler offrire termini generosi come quelli previsti dallo statuto – (questo ti darebbe altri 90 anni – quindi se il contratto di locazione è di 74 anni, questo tornerà fino a 164 anni. Inoltre non ci sarà più affitto di terra da pagare.
Inoltre, se il freeholder vuole venderti un’estensione del contratto di locazione, potrebbe offrire una durata di 99 o 125 anni e potrebbe anche voler mantenere un affitto di terra. A condizione che l’affitto del terreno non sia eccessivo questo non causerà alcun problema, ma ci sono casi sfortunati in cui l’affitto raddoppia a intervalli molto brevi ed è ‘alto’ per cominciare che può di fatto rendere l’immobile invendibile. Quindi hai bisogno di consigli specialistici per verificare i termini di qualsiasi “affare” per assicurarti che non ci sia una puntura nella coda.
Infine, naturalmente, se la proprietà non può essere acquistata senza che il contratto di locazione sia esteso, il freeholder può saperlo e usarlo a suo vantaggio nel negoziare i termini di qualsiasi accordo “volontario”.
Mark Chick è un partner e capo del team Locatore & Tenant a Bishop & Sewell. Per discutere una qualsiasi delle questioni sollevate in questo articolo o questioni di locazione in generale, si prega di e-mail [email protected] o visitare www.bishopandsewell.co.uk.
