problemas ao comprar uma propriedade que precisa de uma extensão de arrendamento?
então, você encontrou o apartamento dos sonhos e fez sua oferta e foi aceito – e então, alguém começa a mencionar o contrato. Ele tinha 99 anos quando começou, mas agora é para baixo para 74 anos. Uma pena, se tivesse sido prorrogado antes de passar 80 anos, alguém teria economizado um centavo bonito, mas, no entanto, aqui estamos – tudo perfeito, exceto o arrendamento.
Então, qual é a solução? Simples, obter o vendedor para servir um aviso buscando uma extensão de arrendamento e ter isso transferido para você quando você compra o apartamento. Parece fácil, não é?
bem, deveria ser, mas pode haver alguns soluços ao longo do caminho – mas nem é preciso dizer que você precisa colocar um advogado a bordo que saiba o que está fazendo, para reduzir o risco de dar errado e custar muito dinheiro.
então, o que você precisa saber? Em primeiro lugar, certifique – se de que o praticante é um especialista-como um membro da ALEP. Em segundo lugar, ter um olhar para essas dicas para a compra de um imóvel com o “benefício” de um contrato de locação de extensão:
Como o vendedor pode ajudá-lo a evitar a dois anos de espera (e poupar dinheiro)
em Primeiro lugar, você não vai ser capaz de fazer isso, a menos que o vendedor tem a propriedade de propriedade para, pelo menos, dois anos e qualifica-se para o direito à prorrogação. Se o fizerem, eles podem passar esse direito para você e economizar a espera de dois anos (e alguns custos aumentados à medida que o arrendamento fica mais curto e os valores da propriedade aumentam nesse meio tempo).
e se eles já tiverem servido um aviso? – isso é bom-desde que a reivindicação não tenha sido retirada ou abandonada. Se isso acontecer, eles precisarão esperar um ano a partir do ponto em que a reivindicação foi “perdida” antes de começar de novo.
e se for uma venda de inventário? Bem, ainda deve ser possível estender desde que o falecido tenha se qualificado quando morreu ( ou seja, eles possuíam a propriedade por pelo menos dois anos) e desde que também que os executores atendam ao Aviso dentro de dois anos após a obtenção da ‘concessão de sucessões’ para lidar com a propriedade.
Ok, mas e se meu apartamento de sonho estiver em um leilão?
Aqui, a posição pode ser complicado pelo fato de que você está limitado para o ‘padrão’ de leilão termos (conclusão no prazo de 28 dias, de modo que este tende a ser em dinheiro compradores) e o fato de que, a menos que o vendedor ofereceu-se para servir o aviso prévio nas ‘condições especiais’ estabelecidos no leilão de pacote, então você não terá qualquer direito legal a insistir que eles servem um aviso.
lembre-se, se você está comprando uma propriedade em leilão, em seguida, se o seu lance é aceito, então você é considerado como tendo trocado contratos lá e depois. Em outras palavras, qualquer investigação e “due diligence”, incluindo perguntas sobre a extensão do contrato de Locação, terá que ser feita antecipadamente, antes de ir para a sala de leilões e licitar.
então, supondo que eu possa obter o vendedor para servir um aviso o que mais eu preciso saber?
supondo que o vendedor vai jogar bola que a melhor coisa a fazer será organizar para ter o aviso servido entre troca e conclusão. Desta forma, o vendedor não se torna obrigado a iniciar o processo até que eles estejam comprometidos em vender e você esteja legalmente obrigado a comprar o apartamento deles.
também é normal que eles solicitem que você os indenize contra quaisquer custos incorridos com o proprietário na investigação da reclamação. Isso ocorre porque você seria responsável por estes se você tivesse servido o aviso e será responsável por eles na conclusão da reivindicação de extensão de arrendamento, juntamente com alguns outros custos “recuperáveis” também.
onde agimos para um cliente que está comprando, normalmente assumimos o aviso servindo para minimizar qualquer risco neste momento do processo.
na conclusão, a reclamação precisa ser devidamente atribuída a você e, se isso não for feito, por várias razões legais técnicas, a reclamação será considerada retirada.
o arrendamento será prorrogado na conclusão se eu fizer isso?
em uma palavra, ‘ não.’
uma coisa importante a perceber em tudo isso é que, se a extensão do arrendamento for realizada de acordo com o estatuto, o arrendamento não será estendido no momento em que você concluir a compra do apartamento. Se o arrendamento tiver um arrendamento mais curto que não seja adequado para fins de empréstimo, você não poderá comprar o apartamento se o credor hipotecário precisar que o arrendamento seja estendido na conclusão.
no entanto, se o comprimento do arrendamento atual não é um problema para o seu credor, então tanto melhor, como você provavelmente não precisará pagar pela extensão do arrendamento até cerca de 6-9 meses abaixo da linha. Isso vai deixar você algum tempo para economizar para a despesa adicional.
o único desembolso inicial (além dos custos profissionais) será um depósito de 10% do valor forward como o valor da oferta no aviso inicial de reivindicação.
a necessidade de aconselhamento de avaliação
se você está comprando uma propriedade com um arrendamento curto, então você certamente precisa de aconselhamento de avaliação.
isto é por duas razões; em primeiro lugar, se o arrendamento é ‘curto’, então você precisa saber que um ajuste apropriado foi feito para o preço que você está pagando para refletir isso.
em segundo lugar, para iniciar o processo de extensão do arrendamento, você precisará de um relatório de avaliação realizado por um agrimensor especializado em extensões legais do arrendamento.
o papel do agrimensor será ajudar a dar uma ideia sobre alguns custos futuros importantes. Em primeiro lugar, o preço provável que você acabará pagando pela extensão do arrendamento e, em segundo lugar, o preço correto da ‘oferta’ para colocar no Aviso de reivindicação. Se esse número for muito baixo, você pode arriscar que a reivindicação seja considerada inválida – mas também existe o risco de você estar pagando muito pelo apartamento.
portanto, você pode não querer confiar em nenhuma visão do preço de extensão do arrendamento fornecido pelo vendedor ou pelo agente imobiliário. Em primeira instância, você pode encontrar uma calculadora de extensão de arrendamento on-line. No entanto, esse tipo de calculadora não substitui o conselho de avaliação adequado.
e se o arrendamento tiver que ser prorrogado na conclusão para que eu possa comprar o imóvel?
a única maneira que isso pode funcionar é se for possível fazer um acordo diretamente com o proprietário / proprietário livre. Se isso acontecer, desde que o titular do espaço livre jogue bola, a extensão do contrato de arrendamento pode ser concedida na conclusão e até mesmo paga com o produto da venda da propriedade.
isso soa ideal-então, qual é o problema? Pode não haver nenhum – desde que os Termos do negócio se acumulem e é essencial que o preço e outros termos sejam analisados de perto, idealmente por um agrimensor.
mas, existem duas questões possíveis-uma é que o senhorio pode não querer oferecer termos tão generosos quanto os previstos no estatuto – (isso lhe daria mais 90 anos – portanto, se o arrendamento for de 74 anos, isso voltará para 164 anos. Também não haverá mais Aluguel de terreno para pagar.
adicionalmente, se o freeholder quer vender-lhe uma extensão de arrendamento, em seguida, eles podem oferecer um prazo de 99 ou 125 anos e também pode querer manter um aluguel Terra. Desde que o aluguel do terreno não seja excessivo, isso não causará problemas, mas há casos infelizes em que o aluguel dobra em intervalos muito curtos e é ‘alto’ para começar, o que pode, de fato, tornar a propriedade inalterável. Portanto, você precisa de aconselhamento especializado para verificar os Termos de qualquer “acordo” para se certificar de que não há uma picada na cauda.
Finalmente, é claro, se a propriedade não puder ser comprada sem a prorrogação do arrendamento, o proprietário livre poderá saber disso e usá-lo em seu benefício na negociação dos Termos de qualquer acordo “voluntário”.
Mark Chick é sócio e chefe do Locador & Tenant team at Bishop & Sewell. Para discutir qualquer uma das questões levantadas neste artigo ou de arrendamento assuntos geralmente, por favor e-mail [email protected] ou visite www.bishopandsewell.co.uk.
