Problèmes lors de l’achat d’une propriété nécessitant une prolongation de bail?
Donc, vous avez trouvé l’appartement de rêve et fait votre offre et elle a été acceptée – et puis, quelqu’un commence à mentionner le bail. Il avait 99 ans quand il a commencé, mais maintenant il est descendu à 74 ans. Dommage, s’il avait été prolongé avant de passer sous les années 80, quelqu’un se serait économisé un joli centime, mais néanmoins, nous y sommes – tout est parfait, sauf pour le bail.
Alors quelle est la solution? Simple, demandez au vendeur de signifier un avis de demande de prolongation de bail et de vous le faire transférer lorsque vous achetez l’appartement. Cela semble facile, n’est-ce pas?
Eh bien, cela devrait être le cas, mais il pourrait y avoir quelques hoquets en cours de route – mais il va sans dire que vous devez faire appel à un avocat qui sait ce qu’il fait, pour réduire le risque que cela tourne mal et vous coûte beaucoup d’argent.
Alors, que devez-vous savoir? Tout d’abord, assurez–vous que le praticien est un expert – comme un membre d’ALEP. Deuxièmement, jetez un coup d’œil à ces conseils pratiques pour acheter une propriété avec le « bénéfice » d’une prolongation de bail:
Comment le vendeur peut vous aider à éviter une attente de deux ans (et vous faire économiser de l’argent)
Premièrement, vous ne pourrez pas le faire à moins que le vendeur ne soit propriétaire de la propriété depuis au moins deux ans et ne puisse bénéficier du droit de prolongation. S’ils le font, ils peuvent vous le transmettre directement et vous éviter l’attente de deux ans (et des coûts accrus à mesure que le bail se raccourcit et que la valeur des propriétés augmente entre-temps).
Et s’ils ont déjà signifié un avis? – c’est très bien – à condition que la demande n’ait pas été retirée ou abandonnée. Si cela s’est produit, ils devront attendre un an à partir du moment où la réclamation a été « perdue » avant de recommencer.
Et s’il s’agit d’une vente d’homologation? Eh bien, il devrait toujours être possible de prolonger à condition que le défunt se soit qualifié à son décès (c’est-à-dire qu’il possédait la propriété depuis au moins deux ans) et à condition également que les exécuteurs testamentaires signifient l’avis dans les deux ans suivant l’obtention de la « concession d’homologation » pour traiter la succession.
Ok, mais que se passe-t-il si mon appartement de rêve est dans une vente aux enchères?
Ici, la position peut être compliquée par le fait que vous êtes limité aux conditions d’enchères « standard » (achèvement dans les 28 jours, donc cela a tendance à être des acheteurs au comptant uniquement) et le fait qu’à moins que le vendeur n’ait offert de signifier l’avis dans les « conditions spéciales » énoncées dans le pack d’enchères, vous n’aurez aucun droit légal d’insister pour qu’ils signifient un avis.
N’oubliez pas que si vous achetez une propriété aux enchères, si votre enchère est acceptée, vous êtes réputé avoir échangé des contrats là-bas et ensuite. En d’autres termes, toute enquête et toute « diligence raisonnable », y compris les questions sur la prolongation du bail, devront être faites à l’avance, avant de vous rendre dans la salle des ventes et d’enchérir.
Donc, en supposant que je puisse demander au vendeur de signifier un avis, que dois-je savoir d’autre?
En supposant que le vendeur jouera au ballon, la meilleure chose à faire sera de faire en sorte que l’avis soit signifié entre l’échange et l’achèvement. De cette façon, le vendeur ne devient pas obligé de commencer le processus tant qu’il ne s’est pas engagé à vendre et que vous êtes légalement tenu d’acheter l’appartement auprès d’eux.
Il est également normal qu’ils vous demandent de les indemniser de tous les frais engagés auprès du propriétaire pour enquêter sur la réclamation. En effet, vous en seriez responsable si vous aviez signifié l’avis et vous en serez responsable à la fin de la demande de prolongation de bail ainsi que d’autres coûts « recouvrables ».
Lorsque nous agissons pour un client qui achète, nous prenons normalement en charge l’avis de notification afin de minimiser tout risque à ce stade du processus.
À la fin de la réclamation, la réclamation doit alors vous être correctement cédée et si cela n’est pas fait, pour diverses raisons juridiques techniques, la réclamation sera réputée retirée.
Le bail sera-t-il prolongé à la fin si je fais cela?
En un mot, ‘non. »
Une chose importante à réaliser dans tout cela est que si la prolongation du bail est effectuée conformément à la loi, le bail ne sera pas prolongé au moment où vous terminerez votre achat de l’appartement. Si le bail a un bail plus court qui ne convient pas aux fins de prêt, vous ne pourrez pas acheter l’appartement si votre prêteur hypothécaire a besoin que le bail soit prolongé à la fin.
Cependant, si la durée actuelle du bail n’est pas un problème pour votre prêteur, tant mieux, car vous n’aurez probablement pas à payer la prolongation du bail avant environ 6 à 9 mois. Cela vous laissera un peu de temps pour économiser pour les dépenses supplémentaires.
La seule dépense initiale (en dehors des frais professionnels) sera un acompte de 10% du montant à terme tel que l’offre figure dans l’avis de réclamation initial.
Le besoin de conseils d’évaluation
Si vous achetez une propriété avec un bail court, vous avez certainement besoin de conseils d’évaluation.
Ceci est pour deux raisons; premièrement, si le bail est « court », vous devez savoir qu’un ajustement approprié a été apporté au prix que vous payez pour refléter cela.
Deuxièmement, pour démarrer le processus de prolongation de bail, vous aurez besoin d’un rapport d’évaluation réalisé par un géomètre spécialisé dans les prolongations de bail légales.
Le rôle de l’arpenteur sera de vous donner une idée de certains coûts futurs importants. Premièrement, le prix probable que vous finirez par payer pour la prolongation du bail et deuxièmement, le prix « d’offre » correct à mettre dans l’avis de réclamation. Si ce chiffre est trop bas, vous risquez que la réclamation soit jugée invalide – mais il y a également un risque que vous payiez trop cher pour l’appartement.
Par conséquent, vous ne voudrez peut-être pas vous fier à une opinion du prix de prolongation de bail fourni par le vendeur ou l’agent immobilier. Dans un premier temps, vous pouvez trouver un calculateur de prolongation de bail en ligne. Cependant, ce type de calculatrice ne remplace pas des conseils d’évaluation appropriés.
Que se passe-t-il si le bail doit être prolongé à la fin afin que je puisse acheter la propriété?
La seule façon dont cela peut fonctionner est s’il est possible de conclure un accord directement avec le propriétaire / propriétaire. Si cela se produit, à condition que le propriétaire joue au ballon, la prolongation de bail peut être accordée à l’achèvement et même payée sur le produit de la vente de la propriété.
Cela semble idéal – alors, quel est le piège? Il peut n’y en avoir pas – à condition que les termes de l’accord s’empilent et qu’il soit essentiel que le prix et les autres termes soient examinés de près, idéalement par un arpenteur.
Mais, il y a deux problèmes possibles – l’un est que le propriétaire peut ne pas vouloir offrir des conditions aussi généreuses que celles prévues par la loi – (cela vous donnerait 90 ans supplémentaires – donc si le bail est de 74 ans, cela remontera à 164 ans. De plus, il n’y aura plus de loyer au sol à payer.
De plus, si le propriétaire veut vous vendre une prolongation de bail, il peut offrir une durée de 99 ou 125 ans et peut également vouloir conserver un loyer au sol. À condition que le loyer au sol ne soit pas excessif, cela ne posera aucun problème, mais il y a des cas malheureux où le loyer double à des intervalles très courts et est « élevé » pour commencer, ce qui peut en fait rendre le bien invendable. Vous avez donc besoin de conseils spécialisés pour vérifier les termes de tout « accord » pour vous assurer qu’il n’y a pas de piqûre dans la queue.
Enfin, bien sûr, si la propriété ne peut pas être achetée sans la prolongation du bail, le propriétaire peut le savoir et l’utiliser à son avantage pour négocier les termes de tout accord « volontaire ».
Mark Chick est associé et chef de l’équipe Locateur & Locataire chez Bishop & Sewell. Pour discuter de l’une des questions soulevées dans cet article ou des questions de bail en général, veuillez envoyer un courriel [email protected] ou visite www.bishopandsewell.co.uk.
