problemy przy zakupie nieruchomości wymagającej przedłużenia umowy najmu?
więc znalazłeś wymarzone mieszkanie i złożyłeś ofertę i została ona przyjęta-a potem ktoś zaczyna wspominać o najmie. Miał 99 lat, kiedy to zaczęło się, ale teraz jest w dół do 74 lat. Szkoda, że gdyby został przedłużony przed upływem 80 lat, ktoś zaoszczędziłby sobie ładnego grosza, ale mimo to jesteśmy tutaj-wszystko idealne, z wyjątkiem dzierżawy.
więc jakie jest rozwiązanie? Po prostu poproś sprzedawcę o doręczenie zawiadomienia o przedłużeniu umowy najmu i przekaż to tobie przy zakupie mieszkania. Brzmi łatwo, prawda?
cóż, powinno być, ale może być kilka czkawek po drodze – ale jest rzeczą oczywistą, że musisz zatrudnić prawnika, który wie, co robi, aby zmniejszyć ryzyko, że pójdzie źle i będzie cię kosztować dużo pieniędzy.
co musisz wiedzieć? Po pierwsze, upewnij się, że praktykujący jest ekspertem – takim jak członek ALEP. Po drugie, spójrz na te przydatne wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości z „korzyścią” przedłużenia dzierżawy:
jak sprzedawca może pomóc ci uniknąć dwuletniego oczekiwania (i zaoszczędzić pieniądze)
po pierwsze, nie będziesz w stanie tego zrobić, chyba że sprzedawca jest właścicielem nieruchomości od co najmniej dwóch lat i kwalifikuje się do prawa do przedłużenia. Jeśli tak, mogą przekazać to prawo do Ciebie i zaoszczędzić dwa lata oczekiwania (i niektóre zwiększone koszty, ponieważ umowa najmu staje się krótsza, a wartość nieruchomości wzrasta w międzyczasie).
co jeśli już doręczyli zawiadomienie? – to jest w porządku-pod warunkiem, że roszczenie nie zostało wycofane lub zaniechane. Jeśli tak się stało, będą musieli odczekać rok od momentu, w którym roszczenie zostało „utracone”, zanim zaczną ponownie.
co jeśli jest to sprzedaż spadkowa? Cóż, nadal powinno być możliwe przedłużenie, pod warunkiem, że zmarły kwalifikowałby się, gdy zmarł (tj. posiadali nieruchomość przez co najmniej dwa lata), a także pod warunkiem, że wykonawcy doręczą zawiadomienie w ciągu dwóch lat od otrzymania „przyznania spadku”, aby zająć się spadkiem.
Ok, ale co jeśli moje wymarzone mieszkanie jest na aukcji?
tutaj pozycja może być skomplikowana przez fakt, że jesteś ograniczony do „standardowych” warunków aukcji (zakończenie w ciągu 28 dni, więc zwykle są to tylko kupujący gotówką) oraz fakt, że jeśli sprzedawca nie zaoferował doręczenia zawiadomienia w „specjalnych warunkach” określonych w pakiecie aukcyjnym, nie będziesz miał żadnego prawa do nalegania, aby doręczył zawiadomienie.
pamiętaj, że jeśli kupujesz nieruchomość na aukcji, to jeśli Twoja oferta zostanie zaakceptowana, to zostaniesz uznany za wymienionego tam i wtedy. Innymi słowy wszelkie dochodzenie i „due diligence”, w tym pytania dotyczące przedłużenia umowy najmu, będą musiały być wykonane z góry, zanim pójdziesz do pokoju Aukcyjnego i złożysz ofertę.
więc zakładając, że mogę zmusić Sprzedawcę do doręczenia zawiadomienia, co jeszcze muszę wiedzieć?
zakładając, że sprzedający zagra w piłkę, najlepiej będzie zorganizować doręczenie zawiadomienia między wymianą a zakończeniem. W ten sposób sprzedawca nie staje się zobowiązany do rozpoczęcia procesu, dopóki nie zobowiąże się do sprzedaży, a Ty jesteś prawnie zobowiązany do zakupu mieszkania od nich.
to również normalne, że zwracają się do Ciebie z prośbą o zabezpieczenie ich przed wszelkimi kosztami poniesionymi przez Wynajmującego w związku z dochodzeniem roszczenia. Dzieje się tak dlatego, że będziesz za nie odpowiedzialny, jeśli doręczyłeś wypowiedzenie i będziesz za nie odpowiedzialny po zakończeniu roszczenia o przedłużenie dzierżawy wraz z innymi kosztami „możliwymi do odzyskania”.
gdy działamy na rzecz Klienta, który kupuje, Zwykle przejmujemy zawiadomienie, aby zminimalizować ryzyko w tym momencie procesu.
po zakończeniu roszczenie musi zostać prawidłowo przypisane do ciebie, a jeśli nie zostanie to zrobione, z różnych technicznych powodów prawnych roszczenie zostanie uznane za wycofane.
czy umowa najmu zostanie przedłużona po jej zakończeniu?
jednym słowem ” nie”
ważne jest, aby w tym wszystkim zdawać sobie sprawę, że jeśli przedłużenie umowy najmu zostanie przeprowadzone zgodnie z Ustawą, to umowa najmu nie zostanie przedłużona w momencie zakończenia zakupu mieszkania. Jeśli Leasing ma krótszą umowę najmu, która nie nadaje się do celów kredytowych, nie będziesz mógł kupić mieszkania, jeśli kredytodawca Hipoteczny potrzebuje przedłużenia umowy najmu po jej zakończeniu.
jeśli jednak aktualna długość leasingu nie stanowi problemu dla pożyczkodawcy, tym lepiej, że prawdopodobnie nie będziesz musiał płacić za przedłużenie leasingu do około 6-9 miesięcy w dół linii. To pozostawi ci trochę czasu, aby zaoszczędzić na dalsze wydatki.
jedynym początkowym wydatkiem (oprócz kosztów zawodowych) będzie depozyt w wysokości 10% kwoty do przodu, jak rysunek oferty w początkowym zawiadomieniu o roszczeniu.
potrzeba porady w sprawie wyceny
jeśli kupujesz nieruchomość z krótką dzierżawą to na pewno potrzebujesz porady w sprawie wyceny.
jest to z dwóch powodów; po pierwsze, jeśli leasing jest „krótki”, musisz wiedzieć, że dokonano odpowiedniej korekty ceny, którą płacisz, aby to odzwierciedlić.
po drugie, aby rozpocząć proces przedłużania umowy najmu, potrzebny będzie raport wyceny przeprowadzony przez geodetę specjalizującego się w ustawowym przedłużaniu umowy najmu.
zadaniem geodety będzie pomoc w ustaleniu istotnych przyszłych kosztów. Po pierwsze, prawdopodobna cena, którą zapłacisz za przedłużenie najmu, a po drugie, prawidłowa cena „oferty”, którą należy umieścić w zawiadomieniu o roszczeniu. Jeśli liczba ta jest zbyt niska, możesz ryzykować, że roszczenie zostanie uznane za nieważne – ale istnieje również ryzyko, że możesz płacić za mieszkanie za dużo.
w związku z tym możesz nie polegać na żadnych poglądach na temat ceny przedłużenia najmu przedstawionej przez Sprzedającego lub pośrednika w obrocie nieruchomościami. W pierwszej kolejności można znaleźć kalkulator przedłużenia leasingu online. Jednak tego rodzaju kalkulator nie zastąpi właściwej porady wyceny.
co zrobić, jeśli umowa najmu musi zostać przedłużona po zakończeniu, aby móc kupić nieruchomość?
jedynym sposobem na to jest, jeśli jest to możliwe, aby zrobić umowę z właścicielem / freeholder bezpośrednio. Jeśli tak się stanie, to pod warunkiem, że wolny będzie grać w piłkę, przedłużenie dzierżawy może być przyznane po zakończeniu, a nawet wypłacone z wpływów ze sprzedaży nieruchomości.
to brzmi idealnie-więc w czym tkwi haczyk? Może nie być-pod warunkiem, że Warunki transakcji się kumulują i ważne jest, aby Cena i inne warunki były dokładnie analizowane, najlepiej przez geodetę.
ale istnieją dwa możliwe problemy-jeden polega na tym, że właściciel może nie chcieć oferować warunków, które są tak hojne, jak te na mocy statutu – (dałoby to dodatkowe 90 lat – więc jeśli dzierżawa wynosi 74 lata, to cofnie się do 164 lat. Nie będzie też więcej czynszu gruntowego do zapłacenia.
Dodatkowo, jeśli właściciel chce sprzedać przedłużenie dzierżawy, może zaoferować okres 99 lub 125 lat, a także może chcieć utrzymać czynsz gruntowy. Pod warunkiem, że czynsz gruntowy nie jest nadmierny, nie spowoduje to żadnych problemów, ale istnieją niefortunne przypadki, w których czynsz podwaja się w bardzo krótkich odstępach czasu i jest „wysoki” na początek, co może w rzeczywistości sprawić, że nieruchomość nie będzie możliwa do sprzedaży. Tak więc potrzebujesz porady specjalisty, aby sprawdzić warunki każdej „transakcji”, aby upewnić się, że nie ma żądła w ogonie.
wreszcie, oczywiście, jeśli nieruchomość nie może zostać zakupiona bez przedłużenia dzierżawy, to wolny właściciel może to wiedzieć i wykorzystać to na swoją korzyść w negocjowaniu warunków każdej „dobrowolnej” umowy.
Mark Chick jest wspólnikiem i szefem Zespołu najemców w Bishop & Sewell. W celu omówienia wszelkich kwestii poruszonych w tym artykule lub ogólnie kwestii związanych z dzierżawą, prosimy o e-mail [email protected] lub odwiedź www.bishopandsewell.co.uk.
