HOW TO MAKE financial SOUND ENVIRONMENTAL CLEANUP DECISIONS
BY: JEFF CARNAHAN
Many years ago, when I was a young man just waiting for life to teach me the lessons I ’ d need, I had a brown, four-door vuoden 1976 Ford Maverick. Se ei ollut kaunis eikä siisti, mutta se sai minut kouluun ja töihin. joskus se toi rohkean tytön ja minut elokuviin lauantai-iltana. Käytin tarvittavan ajan öljyn vaihtamiseen ja suodattimien vaihtamiseen, mutta suurimmaksi osaksi pidin itsestäänselvyytenä, kuinka tärkeää se oli minulle. Eräänä päivänä matkalla jonnekin kuulin kamalan kolahduksen ja se vain kuoli. Ensimmäinen ajatus päässäni oli: ”Voi ei! Paljonko tämä maksaa?”50 dollarin hinauksen jälkeen korjaamolle ja useiden tuntien odottelun jälkeen mekaanikko kysyi minulta:” No poika, Haluatko, että se toimii, vai haluatko, että se korjataan?”
voit varmasti selvittää tarinan lopun. Koska laskin tuolloin pennejä, päätin tehdä mahdollisimman vähän työtä saadakseni autoni käyntiin ja takaisin tien päälle heti halvimmalla mahdollisella summalla sen sijaan, että olisin investoinut aikaa ja rahaa sen korjaamiseen oikein. En pitkästytä sinua yksityiskohdilla, mutta voit olla varma, että kun se vanha Maverick kuoli pian sen jälkeen, minut jätettiin kuiville ilman kuljetusta ja toivoin, että olisin tehnyt toisenlaisen päätöksen muutamaa kuukautta aiemmin. Se oli minulle tärkeä opetus, jota pidän mukanani.
kärki: KORJAA ASIAT OIKEIN, JA INVESTOINTI MAKSAA ENEMMÄN KUIN ITSENSÄ TAKAISIN.
haluaisin sanoa, että tarvittiin vain se yksi tapaus, että opin tämän läksyn. Hassua, miten elämä antaa mahdollisuuksia oppia.
useimmilla meistä on esimerkki siitä, miten olemme kokeneet tämän tilanteen aiemmin, mutta kun tällaisia päätöksiä pitää tehdä liiketoiminnassa, se on vielä hankalampaa. Oliko se sinun kokemuksesi mukaan pesulakoneen korjauksen aikana, vuotavan katon korjaamisen yhteydessä, tai jopa yrittäessäsi saada vielä uutta pikaratkaisua tuohon kuumakattilaan? Ympäristön puhdistukset eivät luultavasti tule mieleen useimmille ihmisille, mutta täsmälleen sama asia koskee heitä. Ympäristön saastumisongelman käsittelyssä on kolme osatekijää:
- lopetetaan välittömästi ihmisten mahdollinen altistuminen kemikaaleille;
- saastumisen siivoaminen paikan päällä ja sen ulkopuolella; ja
- Sulkemiskirjeen saaminen tai ei jatkotoimia valtion sääntelyvirastolta.
kun tarvittava työ on tehty ihmisten altistumisen lopettamiseksi, kysymys kuuluu: ”haluatko sen nyt puhtaaksi vai haluatko vain sääntelyä koskevan päätöksen?”Tämä voi olla laittaa kärryt ennen hevonen hieman, mutta jätetään keskustelu siitä, miksi välittömästi pysäyttäminen ihmisen altistuminen on ensisijainen prioriteetti ja ei-neuvoteltavissa myöhemmin painos, ja keskitytään vuorovaikutukseen siivoaminen ja saada sääntelyn sulkeminen.
MITÄ ”PUHDAS” TARKOITTAA YMPÄRISTÖN PUHDISTUKSESSA?
ympäristösiivousta tehtäessä on hyvin vähän perusteita käyttää sanaa ”puhdas”. True clean ei koskaan todella tapahdu. On vain eri tasoilla ei aivan, ja jossain vaiheessa, se on ”tarpeeksi puhdas”. Ympäristön saastumisen maailmassa on lukuisia ihmisiä, jotka asettavat standardin sille, milloin kiinteistöä voidaan kutsua ”tarpeeksi puhtaaksi”. Useimmat säätelijät ovat huolissaan pääasiassa kahdesta asiasta, jotka ylittävät ihmisen nykyisen altistumisen komponentin.:
- varmistamalla, että kontaminaatio-ongelma pikemminkin paranee kuin pahenee
- varmistamalla, ettei ihmisten tai ympäristön altistumista uhkaa tulevaisuudessa
Usko tai älä, kiinteistösi ei tarvitse olla lainkaan kovin puhdas, jotta nämä laatikot voidaan tarkastaa. Muut osapuolet, jotka päättävät, onko kiinteistösi tarpeeksi puhdas, ovat tulevia ostajia ja niiden taloudellisia lainanantajia. He eivät vain tarkastella, onko sinulla sääntelyä sulkeminen, mutta he myös käyttävät yleistä ympäristöterveyttä kiinteistön auttaa määrittämään sen käytännön arvoa. Tämä on komponentti, joka usein jää huomaamatta, kun päätetään, kuinka puhdas on ”tarpeeksi puhdas”. Jos rahaa ei käytetä ensimmäisen halkeaman aikana ympäristökorjaus, se voi maksaa merkittävän summan rahaa myöhemmin muodossa alhaisempi omaisuuden arvo, kun on aika myydä, tai vaatimus lisää ympäristötyötä tehdään jopa houkutella päteviä ostajia.
kärki: JUJUNA ON LÖYTÄÄ JUURI OIKEA TASAPAINO AKTIIVISEN YMPÄRISTÖN PUHDISTAMISEN RAHANKÄYTÖN JA MAHDOLLISESTI TULEVIEN KUSTANNUSTEN VÄLILLE. TÄMÄ ON HIEMAN ERILAINEN USEIMMILLE KAIKILLE EDESSÄÄN NÄITÄ PÄÄTÖKSIÄ, MUTTA PERUSTAVANLAATUINEN AJATUSPROSESSI PYSYY SAMANA.
MITÄ LAKISÄÄTEINEN SULKEMINEN TARKOITTAA KUIVAPESULOILLE?
jotkin valtion ympäristönsuojeluviranomaiset ovat hyvin määränneet puhdistusnormeja, jotka on otettu käyttöön säännellyille kemikaaleille ja jotka perustuvat tiettyihin ihmisten altistumisskenaarioihin, joissa on otettu huomioon erilaiset maankäyttötavat. Esimerkiksi tetrakloorieteenin (PCE tai Perc) puhdistusstandardi on paljon lievempi kiinteistöille, jotka ovat ja pysyvät luonteeltaan kaupallisia tai teollisia, eikä niitä käytetä asuinkäyttöön. Tämä johtuu siitä, että liikekiinteistön käyttäjät viettävät paljon vähemmän aikaa kiinteistössä kuin asuinkäyttäjä ja harjoittavat toimintaa, joka on paljon epätodennäköisempää, että he joutuisivat kosketuksiin maanalaisen saastumisen kanssa kuin asuinkäyttäjä. Joten vaikka sääntelyviranomaiset tiukasti soveltaa puhdistus standardeja, niiden määritelmä puhdas on erilainen liike-ja asuinkiinteistöjen.
muut valtiot sallivat saastumisesta vastuussa olevan henkilön tai liiketoimintayksikön (vastuussa oleva osapuoli tai RP) päättää, kuinka puhdas on tarpeeksi puhdas, antamalla heille mahdollisuuden määrittää käynnissä oleva maankäyttö tarkemmin asiakirjarajoituksin, jotka rajoittavat kiinteistöjen omistajien ja käyttäjien harjoittamaa toimintaa. Klassinen esimerkki on saastuneen kiinteistön muuttaminen pysäköintialueeksi ja sitten sellaisen kauppakirjan tai sopimuksen käyttöönotto, jossa todetaan, että kiinteistön on aina pysyttävä pysäköintialueena ja että se on säilytettävä sellaisena, jotta kukaan ei voi joutua kosketuksiin saastumisen kanssa. Tässä skenaariossa ei tarvitse suorittaa paljon epäpuhtauksien poistoa yli sen, mikä on välttämätöntä, jotta se ei leviä muihin kiinteistöihin, joihin omistaja ei voi vaikuttaa. Hyvin hoidetun parkkipaikan pinnan läsnäolo ja siihen liittyvät tekorajoitukset poistavat oleellisesti” riskin ” ihmisen altistumisesta. Tällaista sääntelyyn perustuvaa sulkemista kutsutaan ”Riskiperusteiseksi sulkemiseksi”. Monet RPs aluksi rakastavat käyttää tällaisia riskiperusteisia sulkemisia, koska ne ovat paljon halvempia aluksi kuin ne korjaustoimenpiteet, joissa huomattava määrä puhdistusta tapahtuu. Mutta pidä mielessäsi tarina vanhasta Ford Maverickistani. ”Haluatko, että se korjataan vai että se vain toimii?”No, haluatko sen puhtaana, joka palauttaa omaisuutesi käypään markkina-arvoon ja tarjoaa sinulle vankemman joukon uudelleenkäyttövaihtoehtoja, vai haluatko vain sääntelyn mukaisen sulkemisen, joka ei palauta omaisuuttasi käypään markkina-arvoon ja rajoittaa tulevia uudelleenkäyttövaihtoehtoja?
tyytyminen pelkkään Riskiperusteiseen sulkemiseen merkittävän aktiivisen siivouksen sijasta voi vaikuttaa negatiivisesti omaisuutesi arvoon. En sano, että ympäristövaikutusten täydellinen poistaminen on viisasta tai edes mahdollista. Itse asiassa suurimman osan ajasta, se ei ole edes realistista olettaa, että jokainen molekyyli saastumisen voidaan poistaa maaperästä, pohjavedestä ja maaperän kaasun jälkeen ympäristöön vapautumisen. Sellaisenaan, lähes jokainen korjaamiseksi sisältää joitakin osa riskiperusteinen siivous. Kuten mainitsin hieman aiemmin, temppu on löytää oikea tasapaino, joka sisältää paitsi toiveet ja tarpeet koskien sulkemisen jälkeistä käyttöä omaisuutesi, mutta myös ottaa huomioon kykysi kantaa merkittäviä kustannuksia aktiivisen korjaamiseksi.
yritysten ja kiinteistöjen omistajien tulisi haluta sekä lainsäädännöllistä sulkemista että ympäristön puhdistamista
ympäristön siivoaminen on erittäin kallis hanke, ja se voi kuormittaa yritystä raskaasti. Riippuen siitä, miten yrityksesi on perustettu, vastuu saastumisesta voi itse asiassa olla sinulla henkilökohtaisesti. Ennen kuin teet päätöksen siitä, miten puhdas on tarpeeksi puhdas, harkitse huolellisesti kaikkea, mihin sinulla on varaa. Jos sen saa heilumaan, investointi puhtaampaan kohteeseen kannattaa tulevaisuudessa. Muista ottaa huomioon kaikki taloudelliset varat, joita voidaan käyttää ympäristön puhdistamiseen.
VINKKI: MUISTA, ETTÄ AIKAISEMMAT KAUPALLISET YLEISVASTUUVAKUUTUKSET VOIVAT LAUETA MAKSAMAAN YMPÄRISTÖN PUHDISTAMISESTA. VARSINKIN, KUN SUURIN OSA YMPÄRISTÖPÄÄSTÖISTÄ TAPAHTUI MYÖS AIEMMIN.
levering niin paljon puhdistus valtaa ja valitsemalla paras puhdistus vaihtoehto, voit lisätä arvoa takaisin saastuneen omaisuuden tulevaa korvausta. Toivon, että päätös, jonka tein Takaisin Ford Maverickini kanssa, olisi ollut: ”haluan, että se toimii ja että se korjataan.”Kuten monissa pesuloissa, sinun on parempi, jos saat lakisääteisen sulkemisen ja siivouksen.
ota meihin yhteyttä keskustellaksesi ympäristön puhdistamisesta kiinteistön arvon palauttamiseksi.
kuten Cleaner & Launderer
Jeff Carnahan, toimitusjohtaja, EnviroForensics
Jeff Carnahan, LPG, on yli 20 vuoden kokemus ympäristökonsultoinnista ja kunnostuksesta. Hänen tekninen asiantuntemuksensa keskittyy vaarallisten aineiden pinnanalaisten päästöjen tutkimiseen ja tulkintaan riski-ja kustannusvaikutusten arvioimiseksi ja hallitsemiseksi. Hän on keskittynyt viime vuosikymmenen ajan olemaan yhteistyökumppanina kuivapesuteollisuudessa, ja hän on usein mukana kansallisessa kuivapesujulkaisussa Cleaner & Launderer. Hän on alan johtava ymmärtäjä siinä, että ympäristöriskiin sisältyy puhdistuskustannusten lisäksi myös tiedossa oleva ja tuntematon kolmannen osapuolen vastuu.