Natürlich werden die meisten Leute denken, dass das beste Wohnungsbaudarlehen diejenigen mit den niedrigsten Zinssätzen auf dem Markt bedeutet. Sie haben jedoch vergessen, dass es im Allgemeinen einen Kompromiss zwischen niedrigeren Zinssätzen während des Werbe- oder Lock-In-Zeitraums von typischerweise zwei Jahren und höheren Zinssätzen danach gibt, wenn der Lock-In endet. Und es gibt einen Grund, warum Lock-In für die meisten Wohnungsbaudarlehenspakete zwei Jahre betragen kann, aber die gesetzliche Subventions- (oder Barrabatt-) Rückforderungsfrist beträgt drei Jahre. Daher ist der Zinssatz im dritten Jahr der Hypothek immer noch eine wichtige Überlegung, trotz der Tatsache, dass Sie innerhalb der Bank neu bewerten können. Dies ist wahrscheinlich einer der am meisten übersehenen Faktoren für die Refinanzierung.
Verstehen Sie, dass es in Singapur verschiedene Arten von Wohnungsbaudarlehen gibt. Neben der Wahl des niedrigsten Leitzinses in den ersten Jahren gibt es möglicherweise noch andere relevante Überlegungen, die Sie berücksichtigen sollten:
(a) Festverzinsliches Wohnungsbaudarlehen vs. ARM (Adjustable Rate Mortgage)
Dies ist oft die schwierigste Entscheidung, da sie mittelfristig eine Expertenmeinung über die Richtung der Zinssätze erfordert. Daher bedarf es einer gesonderten Diskussion (siehe Q5 unten).
Das beste Wohnungsbaudarlehen sollte es Ihnen ermöglichen, Ihre Zinskosten abzusichern, wenn die Zinsen in diesem Teil des Zinszyklus steigen. und lassen Sie Sie die Vorteile einer schnell fallenden Hypothekenbindung in Zeiten nutzen, in denen die Zinsen abgestürzt sind, wie wir es gerade im Jahr 2020 erlebt haben. Also, die Wahl der richtigen Hypothek Peg ist wichtig für ein Wohnungsbaudarlehen, die uns in unseren nächsten Punkt führen.
(b) Auswahl der richtigen Hypothekendarlehen: SIBOR (oder SORA), FHR oder BOARD?
Im Allgemeinen gibt es zwei Arten von Hypothekenkrediten, auf die Banken ihre Wohnungsbaudarlehen bewerten. Dies sind Referenzindizes, deren Wert im Laufe der Zeit variieren wird, und daher werden auch die Hypothekenzinsen und die monatliche Rückzahlung entsprechend variieren.
(1) BOARD
Der erste Typ sind die internen Kreditzinsen der Banken, bei denen es sich um Prime- oder BOARD-Kreditzinsen handeln kann. Prime plus ein Spread wird mehr für Firmenkredite verwendet. Verbraucher Überbrückungskredit wird immer noch bei „Prime plus“ Rate für einige Banken berechnet. BOARD wird häufiger verwendet und egal, welche Akronyme von verschiedenen Banken verwendet werden – es ist im Grunde eine Kreditvergabe, die ausschließlich von der Bank festgelegt und bestimmt wird. Und manchmal können Sie innerhalb derselben Bank viele Tranchen von BOARD-Raten mit Seriennummern basierend auf Daten haben. Auf diese Weise kann die Bank entscheiden, die Kreditbindung (und damit die Zinsen) für bestimmte Kundengruppen zu erhöhen, je nachdem, wann die gesamte Charge der Kreditbücher unterzeichnet wurde, nicht jedoch für das gesamte Hypothekenportfolio. Da die Bank den Zinssatz einseitig und selektiv anheben könnte und diese Informationen nirgendwo veröffentlicht werden (außer einer einmonatigen schriftlichen Mitteilung an die betroffenen Kreditnehmer), gilt BOARD als die Hypothek mit der geringsten Transparenz.
(2) FHR / FDR
Es gibt noch eine andere Art von internen Kredit-Pegs von Banken, die von der DBS Bank im Jahr 2014 populär gemacht wurden, als sie anfingen, Hypotheken an festverzinsliche Tranchen namens FHR (Fixed Deposit Home Rate) zu binden. Bis heute sind einige Leute immer noch verwirrt und dachten, dass die von ihnen unterzeichneten FHR-Wohnungsbaudarlehen festverzinsliche Wohnungsbaudarlehen waren, wenn es sich nur um variable Zinssätze handelt, die an die von der Bank veröffentlichten Festzinssätze gebunden sind. Aus diesem Grund beziehen wir uns gerne auf solche Darlehen wie FDR Home Loans (Fixed Deposit Rate Home Loans). Weitere Banken begannen ab 2015 mit der Einführung eigener FDR-Wohnungsbaudarlehen wie OCBC, UOB, MAYBANK, SCB und HSBC, zogen diese Kredite jedoch langsam nacheinander zurück, und bis 2020 bieten nur noch 3 Banken FDR-Wohnungsbaudarlehen an: DBS FHR, SCB FDR und HSBC TDMR. FDR-Pegs waren anfangs beliebt, als die Zinssätze niedrig waren, aber nachfolgende Zinserhöhungen im Zeitraum von 2017-2019 gaben ihnen einen schlechten Ruf, da der Markt FDR-Pegs als „schnell steigend, aber langsam fallend“ wahrnahm. Es hat sich sehr stark an die Art der Zinssätze angepasst, mit der Ausnahme, dass die Festzinssätze offiziell auf der Website der Banken veröffentlicht und damit transparenter wurden. Bei MortgageWise verfolgen wir die Bewegungen von FDR / FHR im Laufe der Zeit, um eine historische Perspektive darauf zu erhalten, wie Banken solche internen Kreditpflöcke gegenüber SIBOR verwaltet haben, der zweiten Art von Hypothekenpflöcken, die wir gerne diskutieren.
(3) SIBOR/SORA
SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) ist ein marktbestimmter Index, der von ABS (Association of Banks in Singapore) verwaltet wird. Kurz gesagt, es ist der Geldmarktzins, zu dem sich die Banken am Geldmarkt in Singapur gegenseitig leihen. ABS wird SIBOR auf der Grundlage der von 20 teilnehmenden Banken jeden Morgen bis 11.30 Uhr eingereichten Geld- und Briefkurse täglich zusammenstellen und berechnen. Da der SIBOR von Marktkräften auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage festgelegt wird, kann keine Bank einseitig beschließen, ihn zu erhöhen oder zu senken. Historisch gesehen ist bekannt, dass SIBOR sehr eng mit dem US Fed Funds Rate korreliert, und diese Korrelation wird von MortgageWise hier verfolgt und veröffentlicht.
Mit dem Verbot des LIBOR und der anschließenden Abschaffung des SOR (der vor 2010 auch von einigen Banken zur Preisfestsetzung von Hypotheken verwendet wurde) hat die MAS (Monetary Authority of Singapore) jedoch vorgeschrieben, dass Banken den SIBOR schrittweise bis 2024 durch den neuen Compounded SORA (Singapore Overnight Rate Average) ersetzen. SORA ist ein robusteres Darlehen, das auf der MAS-Website veröffentlicht wird.
Seit 2019 haben wir uns für den Wechsel zu marktbasierten Hypothekenzinsen wie SIBOR (und bald SORA) ausgesprochen, da wir nicht die Notwendigkeit sehen, eine Zinsprämie zu zahlen, um den festen Zinssatz beizubehalten, wenn die Zinsen ihren Höhepunkt erreicht haben. Für die Zukunft sehen wir keinen globalen Zinsanstieg in einem „längerfristig niedrigeren“ Zinsumfeld. Siehe Q6 unten für weitere Informationen zu unserem Zinsausblick.
(c) Verzicht auf Strafe wegen Verkauf von Immobilien während der Lock-in-Periode
Mit dem besten Wohnungsbaudarlehen können Sie nicht nur bei der Wartung sparen, sondern auch, wenn Sie sich entscheiden, es plötzlich zu beenden.
Nach der Covid-19-Pandemie erwarteten wir einen Trend zu größeren Häusern oder einem zusätzlichen Schlafzimmer oder zumindest einer Studie. Dies hat sich bereits in den steigenden Preisen für größere HDB-Wohnungen in Singapur gezeigt. WFH (Working from home) und HBL (Home based Learning) werden sowohl für die Arbeit als auch für die Schule Teil der neuen Norm.
Selbst für diejenigen, die nicht planen, Ihre bestehende Immobilie zu verkaufen, werden Sie nie wissen, wann sich Ihre Pläne ändern könnten oder wann Sie plötzlich ein Angebot haben, das sich als zu gut erweist, um es zu verpassen.
Das Problem mit dem Verkauf ist, dass die meisten Wohnungsbaudarlehenspakete mit einer 2-jährigen Sperrfrist kommen, was bedeutet, dass Sie zusätzliche $ 10.000 an Rückzahlungsstrafen basierend auf 1,50% auf einer typischen $ 700.000 Hypothek berappen müssen. Das ist viel mehr als die Zinsen, die Sie sparen, wenn Sie zwischen verschiedenen Wohnungsbaudarlehen vergleichen, die normalerweise nur 0,20% betragen (1.400 USD pro Jahr bei derselben Hypothek von 700.000 USD). Wählen Sie also das Wohnungsbaudarlehenspaket, das mit dem Verzicht auf diese Strafe einhergeht, wenn die Rückzahlung auf den Verkauf der Immobilie während der Sperrfrist zurückzuführen ist.
Beachten Sie jedoch, dass es diese $ 2.000 Anwaltsgebühr Clawback zu zahlen, wenn Sie ein Darlehen wegen Verkauf brechen und das geschieht innerhalb der ersten 3 Jahre der Amtszeit. Trotzdem sind das nur 20% einer geschätzten Strafe von 10.000 US-Dollar (für 700.000 US-Dollar Wohnungsbaudarlehen).
(d) Vorauszahlung teilweise ohne Strafe innerhalb der Lock-In-Periode
Das beste Wohnungsbaudarlehen sollte es Ihnen auch ermöglichen, regelmäßig im Voraus zu bezahlen, insbesondere wenn Sie Ihre jährlichen Boni erhalten. Das könnte sich als das Wichtigste erweisen, um die Hypothekenkosten auf lange Sicht zu senken, mehr als die Wahl des richtigen Wohnungsbaudarlehenspakets. Die regelmäßige Reduzierung des ausstehenden Darlehens hilft nicht nur, die monatliche Rückzahlung zu reduzieren, sondern ermöglicht es Ihnen auch, sich bei der nächsten Refinanzierung des Wohnungsbaudarlehens für eine kürzere Amtszeit zu entscheiden – was zu einer stark reduzierten Zinskomponente bei Ihrer monatlichen Rückzahlung führt. Und wenn Sie sich auch dafür entscheiden, im Laufe der Zeit mit einem vertrauenswürdigen Hypothekenmakler zusammenzuarbeiten, der sicherstellt, dass Sie bei Ablauf Ihrer Lock-In- / Claw-Back-Periode von einem Darlehen mit dem niedrigsten Zinssatz zum nächsten springen, sparen Sie definitiv an allen Fronten einer Hypothek Gleichung: Amtszeit, Kapitalbetrag sowie Zinsen.
Wie viele unserer Kunden im „lower-for-longer“ Zinsumfeld des letzten Jahrzehnts (2009-2020) festgestellt haben, hat die regelmäßige Vorauszahlung dazu beigetragen, ihre finanzielle Belastung zu verringern, und sie werden viel früher als gedacht eine voll bezahlte Immobilie erhalten. Wählen Sie das Wohnungsbaudarlehenspaket, mit dem Sie jederzeit bis zu einem bestimmten Prozentsatz des ausstehenden Wohnungsbaudarlehens straflos im Voraus bezahlen können.
(e) Kostenlose Konvertierung
Kostenlose Konvertierung bedeutet einfach, dass die Bank es Ihnen ermöglicht, kostenlos in ein anderes Wohnungsbaudarlehenspaket innerhalb der Bank zu „konvertieren“, dh.verzicht auf die Repricing- oder Conversion-Gebühr in der Regel bei $ 300-500, am Ende Ihrer Lock-in-Periode.
Wie wichtig ist das? Dies geht auf das zurück, was wir gerade zu Beginn gesagt haben, als die meisten Hausbesitzer den Zinssatz im dritten Jahr der Amtszeit übersehen haben, in dem sie noch nicht ganz gehen können. Dies bedeutet, dass es bereits weniger Verhandlungsmacht mit Ihrer bestehenden Bank gibt, um über den niedrigsten vorherrschenden Zinssatz zu verhandeln, sei es fest oder variabel. Und wenn Sie diese Repricing-Gebühr von 500 USD hinzufügen, die einem Zinssatz von 0,1% oder mindestens 0,05% in einem Jahr entspricht, erhalten Sie definitiv das kürzere Ende des Stocks.
Und wissen Sie, dass es von Zeit zu Zeit sogar eine kostenlose Konvertierung INNERHALB des Lock-In-Zeitraums geben kann. Dies bedeutet, dass Sie tatsächlich zu einem günstigeren Wohnungsbaudarlehenspaket wechseln können, wenn etwas Neues und Besseres auftaucht, das zu dem Zeitpunkt, als Sie das Wohnungsbaudarlehen refinanziert haben, nicht verfügbar war. Sprechen Sie mit unseren Beratern, um mehr zu erfahren.
Sie können sehen, dass es keinen besten Wohnungsbaudarlehen für alle gibt. Sogar der Zinssatz per se unterscheidet sich heutzutage je nach Darlehensart. Der niedrigste Leitzins, den Sie auf den meisten Broker-Websites sehen, ist nur für die sehr großen Kredite wie über $ 1.5m oder $ 2m reserviert. Für die durchschnittlichen Kreditgrößen zwischen 500.000 und 1 Million US–Dollar kann sich der angebotene Zinssatz aufgrund von „Abweichungen“ unterscheiden, daher ist es wichtig, dass Sie mit etablierten Brokern zusammenarbeiten, die Ihnen bessere Gesamtkonditionen bieten können – den niedrigsten Zinssatz sowie die besten Gesamtkonditionen einer Hypothek.
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